Bańka na rynku nieruchomości w 2021 roku wieszczona jest już od kilku miesięcy przez wielu obserwatorów rynku. Rekordowe ceny ofertowe są jednak napędzane przez równie rekordową inflację, która we wrześniu według danych GUS wyniosła 5,9%. Jest to najwyższy wskaźnik inflacji CPI od ponad 20 lat. Rosnące dynamicznie ceny wszystkich towarów i usług pompują również ceny ofertowe na rynku nieruchomości. We wrześniu wzrosty cen ofertowych sięgają już 12% r/r. Więcej szczegółów w poniższym raporcie cen mieszkań z września 2021. To już dziewiąty wpis w tegorocznym cyklu raportów cen nieruchomości w Polsce.
Wzrost cen nieruchomości niemal w całej Polsce
W porównaniu z sierpniem 2021 mediana cen metra kwadratowego mieszkania w skali województw jest wyższa niemal w całej Polsce. W trzynastu województwach ceny ofertowe wzrosły. Jedynie w województwach wielkopolskim, kujawsko-pomorskim i opolskim ceny przeciętne są niższe niż w miesiącu poprzednim. Województwo małopolskie utrzymuje wysoki poziom cen. Po przekroczeniu po raz pierwszy w sierpniu mediany w wysokości 10 tys. zł/mkw. ceny przeciętne wzrosły o kolejne 1,5% m/m. Nowy rekordowy poziom ceny przeciętnej odnotowujemy również w Okręgu Warszawskim, gdzie mediana cen po raz pierwszy wyniosła 12 tys. zł/mkw.
Ogłoszenia sprzedaży mieszkań ze 100 portali z całej Polski
Źródłem danych do comiesięcznych raportów cenowych z polskiego rynku nieruchomości jest multiwyszukiwarka ogłoszeń sprzedaży nieruchomości podkluczyk.pl. Przeszukując ponad 100 portali z ogłoszeniami sprzedaży mieszkań i domów z całej Polski podkluczyk.pl zapewnia najszersze na rynku spojrzenie na internetowe zasoby ofert. Ponadto, ogłoszenia z różnych portali są automatycznie kategoryzowane, a oferty dotyczące tego samego lokalu pochodzące z wielu portali są wykrywane i grupowane w jeden rekord. Na podkluczyk.pl niemal cały rynek nieruchomości na sprzedaż dostępny jest w jednym miejscu.
Bańka na rynku nieruchomości napędzana inflacją
Opinia o tym, że na rynku nieruchomości jest bańka cenowa w 2021 roku powtarzana jest przez wielu ekspertów. To, że ceny nieruchomości w długim terminie rosną dla nikogo nie jest nadzwyczajne. Wzrosty cen nieruchomości w 2021 mają jednak zauważalnie większą dynamikę i stąd obawy o powtórzenie się bańki cenowej na rynku nieruchomości z lat 2006-2007. Przyglądając się indeksowi cen nieruchomości wyliczonemu w odniesieniu do cen z września 2020 roku widać zwiększoną dynamikę wzrostu cen. W pierwszych czterech miesiącach po wrześniu 2020 roku ceny wzrosły o około 2%. W kolejnych czterech miesiącach wzrost cen dołożył średnio kolejne 4%. Ostatnie cztery miesiące rozpatrywanego roku dołożyły kolejne 6% wzrostu cen. W ten sposób, niezależnie od powierzchni mieszkania, średnie ceny metra kwadratowego nieruchomości rosną r/r już o rekordowe 12%.
Szukając przyczyn tak dynamicznego wzrostu cen ofertowych nie sposób nie przyjrzeć się wskaźnikom inflacji raportowanym przez GUS. Rozpatrywana powyżej zwiększona dynamika cen ofertowych nieruchomości pokrywa się ze wzrostem raportowanej przez GUS inflacji. W okresie od lutego 2021 roku inflacja wyraźnie przyspieszyła. Na wykresie indeksu cen nieruchomości również to luty 2021 roku jest momentem przełomowym, w którym wzrost cen nieruchomości przyspieszył. Kolejny wyraźny wzrost inflacji nastąpił w okresie wakacyjnym. W tym samym okresie wykres indeksu cen nieruchomości również zwiększył swoje nachylenie.
Rynek pierwotny w górę o 11%, rynek wtórny nieruchomości rośnie o prawie 12%
Na rynku pierwotnym dynamika wzrostu cen nieruchomości nieco zmalała w stosunku do sierpnia. Ceny nowych mieszkań w ubiegłym miesiącu rosły o 12% rok do roku. W tym miesiącu wzrost cen mieszkań oferowanych przez deweloperów wynosi 11% r/r.
Na rynku wtórnym sytuacja jest odwrotna. Jeszcze w zeszłym miesiącu ceny ofertowe były wyższe o 10% w stosunku do sierpnia 2020 roku. W tym miesiącu wzrost cen przyspieszył i w stosunku do września 2020 przeciętne ceny metra kwadratowego mieszkania są wyższe o niemal 12%.
Ceny ofertowe nieruchomości w górę w miastach wojewódzkich
Jedynie w dwóch ze wszystkich miast wojewódzkich w Polsce we wrześniu nie odnotowaliśmy wzrostu mediany cen ofertowych. W Rzeszowie i Gorzowie Wielkopolskim ceny z września pozostają na tym samym poziomie co średnia cena z minionych sześciu miesięcy i są nieznacznie niższe niż średnia z 3-miesięczna.
Wszystkie pozostałe miasta wojewódzkie zaliczają wzrosty cen przeciętnych z września w stosunku do średnich cen z trzech i sześciu miesięcy. Najwyraźniej we wrześniu rosną ceny Katowicach – są o ponad 1 tys. zł/mkw. wyższe od średniej 3-miesięcznej. Wyraźne wzrosty cen przeciętnych we wrześniu wystąpiły również w Warszawie, Wrocławiu i Olsztynie.
Bańka na rynku nieruchomości w największych miastach
Jeżeli ktoś obawia się bańki na rynku nieruchomości, to z pewnością dotyczyłaby ona największych miast w Polsce. Liderująca w poniższym zestawieniu i rozkładzie cen Warszawa osiągnęła we wrześniu medianę cen 12,4 tys. zł/mkw. i jest to oczywiście najwyższy historycznie wynik. Dodatkowo z rozkładu cen wynika, że 75% ofert w Warszawie jest wycenianych wyżej niż mediana drugiego najdroższego miasta – Krakowa.
Kraków i Gdańsk pozostają drugimi najdroższymi miastami w Polsce z medianą wyraźnie powyżej 10 tys. zł/mkw. W obu tych miastach na znalezienie mieszkania poniżej 9 tys. zł/mkw. mamy tylko 25% szans sądząc po danych z września. We Wrocławiu – kolejnym z drogich miast, ceny przeciętne mieszczą się w stosunkowo wąskim przedziale od 5 do 14 tysięcy zł/mkw. 50% ofert we Wrocławiu zawiera się w przedziale od 8 do 11 tysięcy zł/mkw, a mediana cen wyniosła we wrześniu 9,3 tys. zł/mkw.
Warte odnotowania we wrześniu jest przekroczenie okrągłej wartości mediany cen wynoszącej 8 tys. zł/mkw. przez aż 3 kolejne miasta. We wrześniu taką wartość cen przeciętnych odnotowaliśmy w Katowicach, Poznaniu oraz Lublinie. W pozostałych miastach ceny utrzymują się na podobnym poziomie co w poprzednim miesiącu.
Bańka cenowa w ofertach sprzedaży najmniejszych mieszkań
Aby kupić najmniejsze mieszkanie należy zapłacić największą cenę w przeliczeniu na metr kwadratowy mieszkania. Do tego każdy obserwator rynku jest przyzwyczajony. Najmniejsze mieszkania są najczęściej wybierane jako mieszkania inwestycyjne. Popyt zarówno konsumencki jak i inwestycyjny napędza wzrost cen najmniejszych nieruchomości, a to pompuję bańkę na rynku małych mieszkań. Rekordowe wyceny w Warszawie, sięgające przeciętnie 13,5 tys. zł/mkw. są coraz mniejszą niespodzianką dla kupujących. Przeciętne ceny najmniejszych mieszkań w Krakowie i Gdańsku, które sięgają już prawie 12 tys. zł/mkw. mogą już jednak szokować. We Wrocławiu popularne kawalerki kosztują również przeciętnie powyżej 10 tys. zł/mkw. W kolejnych pięciu miastach ceny najmniejszych mieszkań zbliżone są do 9 tys. zł/mkw.
Czy bańka na rynku nieruchomości może pęknąć w 2021 roku?
Bardzo wysoki poziom inflacji w ostatnich 7 miesiącach nie zwiastuje szybkiego powrotu do normalnego poziomu inflacji około 2%. W takiej sytuacji nie ma podstaw oczekiwać aby jeszcze w 2021 roku nastąpiła jakaś istotna korekta na rynku nieruchomości. Nie ma bowiem bodźców dla poszukujących ochrony zgromadzonego kapitału do zaprzestania lokowania go w nieruchomościach.
Jest jednak jeden sygnał, który może zwiastować spowolnienie wzrostów cen w kolejnym kwartale. Na październikowym posiedzeniu Rada Polityki Pieniężnej (RPP) postanowiła w końcu o podwyżce stóp procentowych do poziomu 0,5%. Za tą podwyżką pójdzie nieznaczny wzrost odsetek od kredytów o zmiennej stopie – w tym kredytów hipotecznych. W kolejnych miesiącach możemy zatem zaobserwować wpływ – lub jego brak, tej podwyżki na przeciętne ceny nieruchomości w Polsce. Bańka na rynku nieruchomości – o ile taka jest, w 2021 roku raczej jednak nie pęknie.