W poprzednich dwóch miesiącach obserwowane były spadki cen mieszkań, które rozbudzały nadzieje kupujących i studziły oczekiwania sprzedających mieszkania. W listopadzie jednak korekta na rynku nieruchomości wyhamowała. Jak kształtowały się ceny ofertowe mieszkań w listopadzie 2020?
korekta na rynku nieruchomości – Co się stało z przeciętną ceną mieszkania w skali kraju?
Na wstępie konieczne jest słowo wyjaśnienia odnośnie średniej oraz przeciętnej ceny metra kwadratowego w skali kraju. W miesiącach poprzednich wartość ta odczytywana i porównywana była miesiąc do miesiąca aby zilustrować ogólny trend cen na rynku nieruchomości w Polsce.
W listopadzie jednak w porównaniu z październikiem i wrześniem cena przeciętna i średnia wzrosły o ponad 400 zł/mkw. Można by wręcz napisać o rekordzie cen nieruchomości i rynku rozgrzanym do czerwoności. Nie byłoby to jednak statystycznie uprawnione i jest ku temu ważny powód.
Dlaczego nie warto już patrzeć na średnią i medianę w skali kraju?
Korekta cen na rynku nieruchomości w istocie wyhamowała w listopadzie, jednak nie tak wyraźnie jakby wynikało z odczytanej średniej i mediany cen dla Polski. Te dwa odczyty począwszy od listopada 2020 tracą trwale swoje znaczenie w comiesięcznym przeglądzie rynku nieruchomości z dwóch powodów.
Po pierwsze – baza ogłoszeń Multiwyszukiwarki podkluczyk.pl rozrosła się znacząco w listopadzie. Dodano aż trzy nowe źródła ogłoszeń, co przełożyło się na ogólny wzrost liczby ogłoszeń dla całego kraju. Liczba ogłoszeń wzrosła proporcjonalnie do ogólnej liczby ogłoszeń w każdej lokalizacji. Oznacza to, że najwięcej nowych ofert pochodzi z największych i jednocześnie najdroższych miast (Warszawa, Kraków, Wrocław i Gdańsk). Ma to kolosalny wpływ na zachowanie się średniej i mediany cen odczytywanej w skali całego kraju i znacząco zawyża te odczyty.
Ogólny wzrost liczby ofert sprzedaży nieruchomości
Drugim powodem, niezwiązanym nawet z dodatkowymi źródłami ogłoszeń na podkluczyk.pl, jest ogólny wzrost liczby ogłoszeń na wszystkich portalach źródłowych. Najbardziej wzrasta ponownie liczba ogłoszeń na największych rynkach mieszkaniowych. Nawet nie uwzględniając nowych źródeł ogłoszeń można zaobserwować wyraźnie zwiększoną podaż ofert sprzedaży w Warszawie, Gdańsku, Poznaniu i Wrocławiu. To również przesuwa średnią i medianę dla kraju w górę, zatem istotnie wpływa na zmianę wartości tych wskaźników.
WSTRZYMANA KOREKTA NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI W SKALI KRAJU
Zamykając jednak odczyty przeciętnej ceny metra kwadratowego mieszkania w skali regionów można rzetelnie porównać je do odczytów z poprzednich miesięcy. Regionami – jak co miesiąc, są województwa. W większości z nich ceny przeciętne metra kwadratowego mieszkania wzrastają miesiąc do miesiąca. Tylko w dwóch województwach (podkarpackim i opolskim) mediana cen jest niższa niż w październiku.
Najdroższe województwa śrubują rekordy
Niewielkie wzrosty, ale wyznaczające nowe rekordowe poziomy mediany cen, można zauważyć w województwach mazowieckim, małopolskim, dolnośląskim i zachodniopomorskim. W pomorskim, wielkopolskim oraz kujawsko-pomorskim ceny również wyraźnie rosną, ale nie przekraczają jeszcze tych obserwowanych choćby we wrześniu.
w połowie miast wojewódzkich korekta na rynku nieruchomości wstrzymana
Dokładnie połowa rozważanych w raporcie miast wojewódzkich w listopadzie zanotowała wyraźne odbicie przeciętnej ceny metra kwadratowego mieszkania w porównaniu z średnią medianą z poprzedzających trzech i sześciu miesięcy. Wzrosty mediany kontynuowane są w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Szczecinie, Bydgoszczy, Kielcach i w Opolu. Z kolei w Gdańsku i Toruniu wyraźnie przełamała się tendencja spadkowa obserwowana w ostatnim półroczu. Wyraźny trend malejących cen ofertowych utrzymuje się w Katowicach, Białymstoku i Łodzi.
Jak rozkładają się ceny ofertowe w poszczególnych miastach wojewódzkich?
Nowością w listopadowym raporcie jest zamieszczony poniżej rozkład cen metra kwadratowego dla każdego miasta wojewódzkiego. Na wykresach odczytać można teraz nie tylko medianę cen metra kwadratowego mieszkania wyrażoną w tys. zł. Poza medianą widać również całkowity zakres cen metra kwadratowego mieszkania w każdym mieście. Ponadto na granatowo zaznaczony jest zakres wyznaczony przez ceny metra kwadratowego mieszkania w drugim i trzecim kwartylu zakresu cen ofertowych. Innymi słowy, zaznaczony jest zakres, w którym mieści się „środkowe” 50% ofert sprzedaży mieszkań. Dla każdego miasta wojewódzkiego można zatem odczytać maksymalny oraz typowy zakres cen ofertowych.
Rekordowe ceny kawalerek, wyraźne wzrosty największych mieszkań
Pisanie o kolejnym miesiącu z rosnącymi cenami kawalerek jest już stałym elementem zakończenia comiesięcznego przeglądu cen na rynku mieszkań. Mediana cen najmniejszych mieszkań śrubuje kolejne rekordy w niemal każdym z miast wojewódzkich. Mniejsze ruchy cen ofertowych w porównaniu z danymi z października widać w segmencie średnich mieszkań. Wyraźnie drożeją natomiast największe mieszkania, czyli te o powierzchni powyżej 70 mkw. W Warszawie największe apartamenty wyceniane są już przeciętnie na ponad 11,5 tys. zł/mkw. W Krakowie cena zbliża się do poziomu 9,5 tys. zł/mkw. Największe mieszkania w Kielcach cenowo niemal dorównują tym najmniejszym i kosztują około 6 tys. zł/mkw.
Co będzie miało wpływ na rynek mieszkań w najbliższych miesiącach?
Pod koniec 2020 roku jest znacznie mniej możliwości prognozowania zachowania się cen mieszkań niż jeszcze przed rokiem. Po odebraniu nauki o skutkach nieprzewidzianych zdarzeń z początku 2020 roku każda prognoza przyszłości od teraz jest niemal równoznaczna z wróżbami. Jednak w obecnej sytuacji nie tylko brak informacji na temat nieprzewidywalnych zdarzeń jest problemem przy kreśleniu prognoz. Nawet dotychczas pewne informacje są w ostatnich miesiącach podawane w formie regulacji w ostatniej chwili.
Do tej pory (początek grudnia 2020) nie wiadomo czy rok akademicki zakończy się zdalnie, czy stacjonarnie na uczelniach. Nie wiadomo kiedy oficjalnie powróci nawet wewnętrzny ruch turystyczny. O ruchu międzynarodowym można najpewniej zapomnieć i w kolejnym roku. Nie wiadomo jak długo właściciele mieszkań obciążonych kredytem będą odczuwali rządowe restrykcje. Nie wiadomo też ile jest takich mieszkań, których właściciele zagrożeni są niewypłacalnością, bo nie mogą normalnie zarabiać. Przy braku tak podstawowych informacji o prognozy nawet w perspektywie najbliższych miesięcy jest bardzo trudno.