Ostatni miesiąc 2020 roku przyniósł stabilizację cen na rynku mieszkań. Na koniec 2020 roku ofertowe ceny nieruchomości przestały spadać, a w kilku lokalizacjach zaobserwowano niewielkie wzrosty w porównaniu z listopadem. Niniejszy raport opiera się na cenach ofertowych z ponad 50 portali źródłowych z całej Polski. W listopadzie informowaliśmy o dodatkowych trzech źródłach ogłoszeń – w grudniu baza ogłoszeń Multiwyszukiwarki podkluczyk.pl urosła o dodatkowe 22 portale źródłowe. Wszystkich zaindeksowanych ogłoszeń w grudniu 2020 roku było ponad 375 tysięcy, z czego unikalnych prawie 110 tysięcy.
Ceny nieruchomości – stabilizacja na koniec 2020 roku
Porównując grudzień 2020 z listopadem można łatwo zauważyć, ze w wielu województwach mediana cen metra kwadratowego mieszkania jest niemal identyczna jak w miesiącu poprzednim. Wyraźne wzrosty ceny przeciętnej – przekraczające 100zł/mkw., widać jedynie w województwach zachodniopomorskim, lubuskim oraz podkarpackim.
Minimalne spadki przeciętnych cen w 10 województwach
W zdecydowanej większości województw zmiany przeciętnych cen ofertowych są minimalne. Najciekawszy wydaje się spadek mediany dla województwa mazowieckiego o prawie 400zł/mkw. Zwykle windująca ceny dla całego województwa stolica tym razem sama zanotowała spadki cen przeciętnych. Odbiło się to wyraźnie na wyniku dla całego regionu.
W stolicach województw remis ze wskazaniem na wzrosty
Same stolice województw z kolei w nieznacznej większości minimalnie windują ceny. Oprócz wspomnianej wyżej minimalnie taniejącej Warszawy reszta największych miast drożeje. W Gdańsku, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Szczecinie oraz Łodzi ceny w grudniu 2020 były wyższe od średnich cen zarówno z poprzednich trzech jak i 6 miesięcy. Czy to faktyczny wzrost wartości mieszkań w stolicach województw? Czy może to ostatnie windowanie cen ofertowych i oczekiwań sprzedających przed mocną korektą? Odpowiedź najpewniej przyniosą kolejne miesiące. Nie bez wpływu na rynek nieruchomości pozostaną utrzymujące się restrykcje Rządu RP ograniczające turystykę, rynek najmu krótkoterminowego i najmu dla studentów.
Mniejsze stolice województw tanieją
W pozostałych stolicach województw przeważają lekkie spadki lub utrzymanie dotychczasowego poziomu cen. Najwyraźniej maleją oczekiwania sprzedających w Katowicach. Tam w porównaniu z średnią półroczną mediana cen spadła już niemal o 500zł/mkw. W Toruniu, Olsztynie oraz Kielcach ceny ofertowe wydają się nie zmieniać w perspektywie półrocznej.
Ceny nieruchomości 2020- rozkład w miastach wojewódzkich
Faktyczny rozkład cen w miastach wojewódzkich lepiej obrazuje wprowadzony do statystyk portalu podkluczyk.pl w listopadzie wykres pudełkowy. Oprócz mediany cen dla całego miasta można odczytać również zakres cen ofertowych na danym rynku lokalnym. Granatowy przedział ilustruje zakres cen ofertowych dla drugiego i trzeciego kwartylu cen. Oznacza to, że środkowe 50% cen ofertowych znajduje się właśnie w tym granatowym przedziale. Rozważane ceny ofertowe to ceny metra kwadratowego mieszkania. I tak w Warszawie, Gdańsku i Krakowie środkowy przedział cen jest bardzo szeroki – rozpiętość to prawie 4000 zł/mkw! W tych miastach bardzo wielki wpływ na wycenę nieruchomości ma lokalizacja.
Łódź dołącza do miast z medianą nie większą niż 6 tys. zł/mkw.
W pozostałych miastach typowy zakres cen dla środkowej połowy ofert zwykle jest o połowę mniejszy niż w miastach najdroższych. Wciąż w Polsce można zatem kupić mieszkania raczej poniżej 7 tysięcy zł/mkw, a zdecydowanie poniżej 8 tys. zł/mkw. Jedynie pięć największych miast mocno zawyża ceny na tle pozostałych miast. Dodatkowo w Łodzi, Kielcach, Opolu, Zielonej Górze oraz Gorzowie Wielkopolskim mediana cen metra kwadratowego mieszkania nie przekracza 6 tys. zł/mkw. Oczywiście należy pamiętać, że we wspomnianych największych miastach jest również największe skupienie populacji Polski.
W pięciu miastach dwie kawalerki w cenie jednej ze stolicy
Ceny kawalerek niezależnie od pandemii i innych niespodziewanych wydarzeń rosną sukcesywnie – zwłaszcza w największych pięciu miastach. Dochodzi już do sytuacji, że inwestor lub osoba prywatna może się zastanawiać czy kupić jedną kawalerkę w stolicy, czy może w jednym z pięciu innych miast wojewódzkich zdecydować się na zakup dwóch kawalerek. W Olsztynie, Łodzi, Kielcach, Zielonej Górze oraz Gorzowie Wielkopolskim za cenę 1 mkw. kawalerki można kupić połowę metra kwadratowego mieszkania w stolicy.
Wielkie oczekiwanie na odwilż w 2021 roku
Zarówno kupujący mieszkania indywidualnie jak i inwestorzy oczekują już na pewnego rodzaju odwilż jaka ma nadejść w 2021 roku. Jeśli restrykcje Rządu RP będą się nadal utrzymywały, to rynek najmu krótkoterminowego oraz rynek najmu na pokoje dla studentów będzie dalej tracił. Z kolei dla wszystkich planujących zakup mieszkania upływający czas działa na korzyść. Sprzedający mogą się znaleźć pod podwójną presją – z jednej strony koszty stałe będą dla nich systematyczną stratą. Z drugiej strony może zadziałać efekt realizacji zysków ze wzrostów cen na górce – skoro ceny mieszkań mają więcej nie rosnąć.
Odpowiedzi na kierunek zmian cen jak zawsze w kolejnych raportach – co miesiąc na podkluczyk.pl.