W szóstym i ostatnim artykule cyklu na temat refinansowania kredytu hipotecznego podpowiem na co należy uważać. Omówimy sobie dziś zatem pokrótce pułapki refinansowania kredytu hipotecznego, w które najczęściej wpadają osoby poszukujące oszczędności na kredycie hipotecznym. Sprawdzimy zatem jak odpowiednio ocenić opłacalność refinansowania, czy też zwrócimy uwagę na realny koszt refinansowania.
Zapraszam do lektury ostatniego wpisu z cyklu o refinansowaniu kredytu hipotecznego, Karol Potocki, ekspert kredytowy.
Refinansowanie kredytu hipotecznego [cykl]
- Refinansowanie kredytu hipotecznego – Jak przenieść kredyt do innego banku?
- Refinansowanie kredytu hipotecznego – Koszt alternatywny
- Refinansowanie kredytu hipotecznego – Polski rynek kredytów historycznie
- Refinansowanie kredytu hipotecznego – Średnia marża i odpowiedni moment do refinansowania
- Refinansowanie kredytu hipotecznego – Kiedy technicznie można refinansować kredyt?
- Refinansowanie kredytu hipotecznego – Pułapki refinansowania
Pułapka nr 1: ocena opłacalności refinansowania
Pierwszą istotną pułapką jest niewłaściwa ocena opłacalności refinansowania kredytu hipotecznego. Innymi słowy to czy nasze działania mają sens i faktycznie uda nam się wygenerować oszczędność na kredycie hipotecznym? To czy przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku nam się opłaci zależy od naszego podejścia i przyjętych założeń. Podejście powinno brać pod uwagę ryzyko zmiany stóp procentowych. Ponadto warto być gotowym do ewentualnych kolejnych zmian w posiadanym kredycie hipotecznym. Jeśli refinansujemy kredyt zaciągnięty z oprocentowaniem zmiennym na inny kredyt z oprocentowaniem zmiennym, to możemy założyć, że refinansowanie będzie raczej działaniem jednorazowym. Możemy wtedy opierać się na symulacji opłacalności refinansowania w całym okresie kredytowania jaki analizujemy. Inaczej jest kiedy mamy kredyt z oprocentowaniem okresowo stałym.
Refinansowanie kredytu hipotecznego z oprocentowaniem okresowo stałym
Zgodnie z aktualną rekomendacją KNF, kredyt hipoteczny z oprocentowaniem okresowo stałym można refinansować jedynie nowym kredytem z również oprocentowaniem okresowo stałym. Tutaj właśnie mamy do czynienia z ogromną pułapką, jaką jest analiza harmonogramu w całym okresie kredytowania. Przy obecnym poziomie stóp procentowych NBP (5,75% w lipcu 2024) typowe oferty banków z okresowo stałym oprocentowaniem oscylują wokół 7% rocznej stopy oprocentowania. W przypadku znaczącej obniżki stóp procentowych NBP jeśli będziemy chcieli spłacać kredyt na bardziej rynkowych warunkach warto będzie rozważyć ponowne refinansowanie kredytu. Wtedy najistotniejsze przy ocenie oferty nowego kredytu będzie to jakie koszty poniesiemy w okresie kolejnych 5 lat a nie całego okresu kredytowania.
W skrajnych przypadkach może dochodzić do tego, że dany bank zaproponuje nam ofertę z niską marżą ale wysokim oprocentowaniem w okresie 5 lat. Taka oferta rozmija się z naszym celem i nasze korzyści będą chwilowe. Po kilku obniżkach stóp procentowych będziemy bowiem musieli znowu przenosić kredyt do innego banku, żeby mieć ofertę w rynku i nie przepłacać. Wracając do osób posiadających kredyt ze zmiennym oprocentowaniem i chcących utrzymać takie oprocentowanie. Warto zwrócić uwagę na obecne trendy na rynku, gdzie niestety coraz więcej banków wycofuje ofertę ze zmiennym oprocentowaniem.

Przy kredycie z oprocentowaniem okresowo stałym porównanie harmonogramów kredytu ma sens jedynie w okresie obowiązywania okresu z oprocentowaniem stałym.
Pułapka nr 2: dodatkowe opłaty
Drugą istotną pułapką jest kwestia dodatkowych opłat, czyli opłaty za wcześniejszą spłatę lub nadpłatę kredytu hipotecznego poza harmonogramem. Jeżeli posiadamy kredyt mniej niż 3 lata, bank może od nas pobrać opłatę za częściową nadpłatę jak i całkowitą spłatę, a to może wpłynąć na opłacalność całej koncepcji refinansowania kredytu hipotecznego. Wpłynie to też na całkowity koszt alternatywny, o którym możecie przeczytać w drugiej części cyklu.
Pułapka nr 3: błędna ocena realnych kosztów
Kolejną istotną pułapką jest niewłaściwa ocena realnych kosztów. Musimy pamiętać o tym, że bank przedstawia nam harmonogram w którym uwzględnia planowane koszty na podstawie wybranego modelu. Model danego banku niekoniecznie musi pokrywać się z naszymi założeniami, przewidywaniami na temat rynku oraz planem spłaty kredytu. Teoretycznie oferta z droższym harmonogramem może okazać się tańsza w okresie 10 i 15 lat a realne koszty w wyniku obniżek stóp procentowych mogą być znacznie niższe.
Musimy też pamiętać, o tym że banki przy porównaniu ofert nie uwzględniają dodatkowych kosztów jakie ponosimy w związku ze zmianami w księdze wieczystej, a także z nową wyceną rzeczoznawcy majątkowego i ewentualnymi zmianami przy ubezpieczeniach. Od nowa bowiem naliczane jest ubezpieczenie na życie, a obowiązkowe ubezpieczenie nieruchomości może być naliczane od wyższej kwoty. Mogą też dojść koszty za wcześniejszą spłatę kredytu. Biorąc pod uwagę wszystkie dodatkowe koszty może minąć kilka miesięcy zanim na podstawie różnicy w racie i miesięcznych kosztach obsługi procedura refinansowania nam się zwróci.
Pułapka nr 4: polityka banku
Ostatnią istotną pułapką jest indywidualna polityka wybranego banku. Może się bowiem okazać, że dany bank niekoniecznie pozwala przenieść kredyt na takich samych warunkach jakbyśmy zawierali nową umowę kredytową. Tutaj przykładem może być to, że wybrany bank pozwala tylko na oprocentowanie okresowo stałe, niezależnie od KNF, a nam zależało na kredycie ze zmiennym oprocentowaniem. Innym ograniczeniem może być w ogóle brak kredytowania celu refinansowania kredytu hipotecznego. Mimo, że kredyt można refinansować w każdym banku niektóre banki nie refinansują już raz refinansowanych hipotek. Nie jest powiedziane, że inne banki nie zmienią swojej polityki w ten sam sposób, stąd przy planowaniu refinansowania trzeba być na bieżąco z aktualną ofertą na rynku kredytowym
Jak widać również rynek refinansowania kredytu hipotecznego kryje wiele pułapek. W dzisiejszym wpisie wskazałem najważniejsze pułapki rynku. Jeżeli zastanawiasz się nad refinansowaniem kredytu hipotecznego, to zapraszam Ciebie również do lektury poprzednich wpisów na portalu podkluczyk.pl.
Jeżeli chcesz omówić swoją sytuację i potrzebujesz indywidualnej oceny swojego kredytu, to zapraszam do bezpłatnej konsultacji, na którą możesz zapisać się korzystając z tego linku.