W ostatnim wpisie wspomniałem o istocie refinansowania kredytu hipotecznego, czyli o tym jak przenieść kredyt hipoteczny do innego banku. Dzisiaj omówię pojęcie kosztu alternatywnego. Jest to zagadnienie, na które musimy zwrócić uwagę przy każdej decyzji związanej ze zmianą produktu kredytowego. Koszt alternatywny przy refinansowaniu kredytu hipotecznego porównuje dwa istotne zagadnienia: Co tracimy wybierając nowe rozwiązanie ? Co zyskujemy wybierając nową opcję? Zapraszam do lektury drugiego wpisu o refinansowaniu kredytu hipotecznego, Karol Potocki, ekspert kredytowy.
Refinansowanie kredytu hipotecznego – co to jest koszt alternatywny?
Najprostszym zabiegiem pozwalającym zwizualizować nam koszt alternatywny przy zmianie produktu kredytowego jest zobrazowanie sobie dwóch historii.
Historia A
Decydujemy się na zmianę produktu kredytowego, czyli ponosimy koszty refinansowania kredytu, przechodzimy przez nowy proces, otrzymujemy finansowanie oraz zawieramy umowę na nowe produkty bankowe, z których będziemy korzystać. Produkty te będą z kolei z czasem się zmieniać oraz w określony sposób na nas oddziaływać.
Historia B
Nic nie zmieniliśmy i tak jak do tej pory spłacamy dotychczasowy kredyt.
W ten sposób otrzymujemy dosyć proste porównanie, w którym przewidujemy wpływ naszej decyzji na dalszą obsługę kredytu. Żeby dokonać właściwej oceny tych scenariuszy należy urealnić obie te historie i zwrócić uwagę na kilka aspektów. Wtedy porównanie dwóch alternatywnych teoretycznych scenariuszy pozwoli ocenić koszt alternatywny, czyli co się bardziej opłaca?
Harmonogram spłaty kredytu hipotecznego
Pierwszym krokiem do porównania historii A oraz historii B będzie właściwe zrozumienie modelu, według którego formułowane są harmonogramy kredytów hipotecznych. Harmonogram spłaty, czyli plan spłaty naszego kredytu hipotecznego, może się zmieniać. To w jaki sposób harmonogram spłaty będzie się zmieniał zależy od naszej umowy kredytowej oraz procedur w naszym banku. Bohaterowie rozważanych historii nie są niestety zaznajomieni z tymi zagadnieniami, ale ekspertem w tym temacie jest oczywiście Karol od Kredytów. Jeżeli potrzebujesz dokonać takiej oceny czy warto rozważyć refinansowanie kredytu hipotecznego, koniecznie zgłoś się do nas poprzez link.
Harmonogram spłaty, czyli plan spłaty naszego kredytu hipotecznego, może się zmieniać
Czy da się wypełnić założenia harmonogramu kredytowego?
Harmonogram kredytowy jest modelem, według którego bank określa ile i kiedy będziemy musieli przelewać pieniędzy do banku przez pozostały okres spłaty kredytu hipotecznego. Każdy harmonogram, aby wypełnił się bez modyfikacji, musiałby liczyć na zbieg dwóch okoliczności. Pierwszą jest nasza spłata kredytu zgodnie z harmonogramem, bez opóźnień i nadpłat kredytu z naszej strony. Drugą jest niezmienne oprocentowanie kredytu oraz koszt innych usług w banku (w tym ubezpieczeń) przez cały okres kredytowania. Drugi warunek jest w realiach Polskich w zasadzie abstrakcyjny. Aby posiadać kredyt ze stałym oprocentowaniem, okres kredytowania musiałby wynosić nie więcej niż 10 lat lub dla kredytu ze zmiennym oprocentowaniem na świecie nie mogłyby zajść żadne zmiany wpływające na wskaźniki ekonomiczne wpływające na oprocentowanie naszego kredytu. Dodatkowo, zakładamy, że cena nieruchomości nie uległaby zmianie. Im zatem dłuższy okres kredytowania, tym są mniejsze szanse na wystąpienie obu sytuacji.
Twój plan na kredyt ma wpływ na harmonogram kredytowy
Aktualnie w Polsce można otrzymać kredyt ze stałym oprocentowaniem na maksymalnie 10 lat i jest to mało popularne rozwiązanie. Zmiana jest nieodłączną częścią życia i warto wiedzieć, że każdy bank inaczej będzie reagował na zmiany. Najistotniejszą rzeczą są zapisy z umowy o tym, jak często bank aktualizuje harmonogram kredytowy, jak bank reaguje na zmianę określonych wskaźników ekonomicznych w gospodarce, oraz jakich wskaźników aktualnie używa. Ważne też są parametry kredytu takie jak m.in. rodzaj oprocentowania.
Równie ważny jest nasz plan na kredyt oraz to jak będziemy nim zarządzać w czasie, np. czy nie zwiększymy nadpłat kredytu w momencie spadku raty, czy może pozostawimy jej na wcześniejszym poziomie. Wzięcie tego pod uwagę powoduje to, że historie A i B mogą mieć tyle sióstr że nie starczy nam liter w alfabecie, żeby ocenić inne alternatywne historie naszego życia z innym kredytem.
Parametry umowy kredytowej
Zanim jednak rozważymy różne wizje życia z kredytem, musimy użyć przedstawionych harmonogramów i zwrócić uwagę na kilka ważnych parametrów, żeby dokonać racjonalnego wyboru. Więcej parametrów umowy kredytowej omówimy w wpisie o pułapkach związanych z refinansowaniem, na dzisiaj zwrócimy uwagę na :
Wskaźniki referencyjne
W celu porównania wskaźników referencyjnych należy je skorygować do identycznych wartości. W praktyce musimy liczyć się z tym, że banki będą używać różnych wskaźników (WIBOR6M, WIBOR3M, WIRON3M, WIRON6M) z wartościami z różnych dni, co może wpływać na ostateczne oprocentowanie, wysokość odsetek i nasze spojrzenie na te koszty.
Ubezpieczenia oraz cross sell
Dodatkowy koszt tych produktów może różnie się rozkładać w czasie. Niektóre produkty są wymagane przez 3 lata, inne przez 5, a jeszcze inne przez cały okres trwania kredytu. W sytuacji w której spełniliśmy już 2 z 3 wymaganych lat nasze spojrzenie na temat zmiany banku może być trochę inne. Tak samo przy wcześniejszej spłacie kredytu inaczej będziemy patrzeć na produkty, które są wymagane na cały okres, bowiem tych kosztów nie poniesiemy.
Rodzaj oprocentowania – stałe czy zmienne?
Przy obecnie obowiązujących przepisach bardzo popularne jest pytanie: oprocentowanie okresowo stałe czy zmienne? Pamiętajmy o tym, że aktualnie przy wyborze oprocentowania okresowo stałego, możemy przejść do innego banku tylko na ten sam wariant oprocentowania. Oznacza to, że musimy przy naszych planach analizować okres 5 letni (tutaj nie musimy się martwić o wskaźniki referencyjne, ale jest ryzyko tego, że po ewentualnych obniżkach stóp procentowych na rynku, będą korzystniejsze cenowo oferty) oraz osobno na resztę okresu kredytowego, w którym nie przewidzimy jakie będzie oprocentowanie, ale harmonogram założy, że warunki będą te same jak w dniu podpisania umowy (w obecnych czasach dosyć pesymistyczne założenie).
Nadpłaty
Harmonogramy będące przedmiotem porównania, nie zakładają wcześniejszych nadpłat kredytu hipotecznego oraz wpływu tego działania na koszty całkowite. Stąd warto dokonać również porównania wybranych kalkulacji dla różnych okresów kredytowania, bądź nanieść na kalkulacje nadpłaty zgodnie z planem. Jest to bardzo ambitne podejście, niestety w praktyce niemalże niemożliwe do wykonania ze względu na ograniczenia narzędzi w branży oraz praktykę bankową.
Utracone korzyści oraz dodatkowe koszty związane z refinansowaniem
Na refinansowanie kredytu musimy patrzeć jak na proces. Proces, który zajmuje czas, który to czas moglibyśmy przeznaczyć na inne cele, np. na czas wolny lub na jakieś dodatkowe zlecenie, które przyniosłoby zarobek. Z tego powodu najlepiej, żeby różnica w kosztach na dzień refinansowania była na tyle wysoka, żebyśmy racjonalnie stwierdzili, że jest to opłacalne. Wśród kosztów refinansowania musimy w analizie porównawczej uwzględnić typowe koszty jakimi może być nowa wycena nieruchomości, wpisanie i wykreślenie hipoteki z ksiąg wieczystych, koszty dokumentów z banku oraz koszty ich wydania (jeżeli dany bank pobiera opłaty za wydanie odpowiednich zaświadczeń, czasem potrzebne są też poświadczenia podpisów notariusza), aktualne świadectwo energetycznie lub inne dokumenty związane z nieruchomością, których bank sobie zażyczy.
Jak widać, analiza harmonogramów może stworzyć wiele różnych zmiennych oraz tyle historii, że nie starczy nam alfabetu żeby rozpisać wszelkie alternatywy. Jeżeli chcesz bezpłatnie porównać oferty kredytów hipotecznych z pomocą Karola od Kredytów, zgłoś się do mnie korzystając z tego linku.
