Refinansowanie kredytu hipotecznego – Średnia marża i odpowiedni moment do refinansowania

W czwartym wpisie na temat refinansowania kredytu hipotecznego, skupimy się na tym, kiedy jest odpowiedni moment do refinansowania kredytu. Taki moment będzie determinowany przez trendy występujące na rynku kredytów, które mogą wpływać na warunki cenowe kredytu hipotecznego. Czym zatem jest cena kredytu hipotecznego?

Zapraszam do lektury czwartego wpisu z cyklu o refinansowaniu kredytu hipotecznego, Karol Potocki, ekspert kredytowy.

Cena kredytu hipotecznego

Cena kredytu hipotecznego może być rozumiana dwojako. Jedni powiedzą, że jest to oprocentowanie kredytu ogółem, a drudzy, że marża kredytu hipotecznego, czyli stała część oprocentowania w całym okresie kredytu. Trendy w wysokości marży w historii kredytów hipotecznych w Polsce są niestety bardzo niekorzystne. Od wielu lat bowiem notujemy wzrost średniej marży na rynku, a w ostatnich latach marże kredytów znajdują się na rekordowym poziomie.

Odpowiedni moment do refinansowania

Kiedy jest odpowiedni moment do refinansowania kredytu? Odpowiednimi warunkami do refinansowania kredytu jest sytuacja kiedy aktualnie mamy niższą marżę niż w dniu zawarcia umowy kredytu. Sprawia to, że – dla umowy o kredyt ze zmiennym oprocentowaniem – oprocentowanie ogółem będzie niższe, co zmniejszy część odsetkową w racie. Warunki cenowe na rynku kredytowym są dynamiczne, co sprawia, że  mimo wysokiej średniej marży aktualnie, potencjalnie jest możliwe to, że marża wcześniej zawartego kredytu jest jeszcze mniej korzystna. Jeżeli chcesz sprawdzić, czy marża Twojego kredytu na tle rynku jest korzystna, wypełnij formularz kontaktowy pod tym linkiem.

Odpowiednimi warunkami do refinansowania kredytu jest sytuacja kiedy aktualnie mamy niższą marżę niż w dniu zawarcia kredytu.

Co wpływa na marżę kredytu hipotecznego

Istotny wpływ na marżę kredytu hipotecznego w wielu sytuacjach może mieć również stosunek kwoty kredytu do spłaty do aktualnej wartości nieruchomości. Im ta wartość jest niższa, tym ryzyko banku pożyczającego pieniądze jest wyższe. Jeśli w wyniku wzrostu wartości nieruchomości w czasie zmniejszył się istotnie stosunek kwoty kredytu pozostałej do spłaty do aktualnej wartości nieruchomości, to prawdopodobnie jest możliwość otrzymania korzystniejszej oferty kredytowej pod względem marży. Jest to możliwe szczególnie wtedy, kiedy zaciągnięty kredyt miał niską wartość wkładu własnego. Wtedy istnieją spore szanse na otrzymanie lepszej cenowo oferty kredytowej z niższą niż pierwotnie marżą.

Oprocentowanie stałe ze szczególnym wymogiem KNF

Od niedawna KNF wprowadził wymóg przy refinansowaniu kredytów hipotecznych, który stwierdza, że przy kredycie zaciągniętym z oprocentowaniem okresowo stałym możliwe jest refinansowanie kredytu w innym banku tylko kredytem z oprocentowaniem okresowo stałym. Wtedy musimy na całą sytuację spojrzeć inaczej. Najważniejszą rzeczą przy ocenie opłacalności będzie po prostu porównanie stawek oprocentowania kredytu aktualnie spłacanego z potencjalną wysokością oprocentowania nowego kredytu. Cała ocena takiego procesu jest jednak bardziej złożona, bo należy uwzględnić jeszcze np. obowiązkowe ubezpieczenie kredytobiorcy w pierwszych 3-5 latach (w zależności od banku). Jeżeli masz oprocentowanie okresowo stałe i chcesz ocenić możliwości oszczędności przy refinansowaniu, zapisz się na konsultacje poprzez formularz kontaktowy pod tym linkiem.

Zmiany prawne na rynku kredytów hipotecznych

Wraz z czasem poza trendami rynkowymi zmieniają się również takie rzeczy jak uwarunkowania prawne oraz powszechnie przyjęte normy na rynku bankowym. Do takich trendów i norm możemy zaliczyć dodatkowe warunki umów kredytowych, czyli wymóg posiadania ubezpieczenia oraz jego zakres, wymóg aktywności na koncie oraz posiadania dodatkowych produktów wpływających na warunki cenowe posiadanej oferty. Jest to kolejna rzecz, która się zmienia i to też ma wpływ na koszty kredytowe oraz jakość posiadanego produktu.

Refinansując kredyt hipoteczny ryzykujemy jednak że po kilku latach nasz aktualny bank już może nie wymagać dalszego korzystania z produktów dodatkowych, bowiem było to tylko wymagane przez okres np. początkowych 3-5 lat, a przenosząc kredyt będziemy musieli ponownie spełniać nowe wymagania stawiane przez nowy bank. Warto też przeanalizować posiadany produkt bowiem, może się okazać, że lata temu sprzedane produkty nie do końca były zgodne z prawem i występuje możliwość odzyskania części poniesionych kosztów. 

Czy warto refinansować kredyt hipoteczny?

W życiu możemy być pewni tego, że będą zmiany. Tak też jest w przypadku kredytów. Bardzo często może się okazać, że zmiany które zaszły na rynku są dla nas korzystne i warto przeanalizować czy możemy na tym zyskać. To jakie są szanse na skorzystanie na refinansowaniu będą zależeć od występujących trendów na rynku. Jako ogólnik zawsze można przyjąć, to że im banki będą miały trudniej pozyskać klienta tym są większe szanse na lepsze warunki cenowe. Wtedy poza nowym kredytem, możemy spróbować przenieść aktualnie posiadany kredyt i tę sytuację wykorzystać na swoją korzyść.

Jeżeli chcesz bezpłatnie porównać swój stary kredyt z aktualnymi ofertami kredytów hipotecznych z pomocą Karola od Kredytów, zgłoś się do mnie korzystając z tego linku.