Utrzymująca się w drugim kwartale 2021 roku wysoka inflacja jest sygnałem coraz większego spadku siły nabywczej polskiej waluty. Wzrostowi cen niemal wszystkich dóbr na rynku wtórują kolejne wzrosty cen ofertowych nieruchomości. Deweloperzy tłumaczą wzrosty cen mieszkań na rynku pierwotnym drożejącymi materiałami budowlanymi oraz rosnącymi kosztami pracy. Właściciele mieszkań na rynku wtórnym podbijają oczekiwane stawki, bo obserwują jak wartość pieniądza rok do roku maleje już niemal o 5%. Czy to już bańka na rynku nieruchomości? Czy wzrosty cen mieszkań to tym razem nieunikniona konsekwencja dodruku pieniędzy na niespotykaną wcześniej skalę?
Bańka na rynku nieruchomości w Polsce? Ile kosztuje przeciętnie mieszkanie?
Na poziomie województw przeciętna cena metra kwadratowego pozostaje na podobnym poziomie co w miesiącu poprzednim. Określenie „bańka na rynku nieruchomości” jest zatem raczej nadużyciem jeśli patrzymy na przeciętne ceny w szesnastu regionach Polski. Niewielkie wzrosty cen miesiąc do miesiąca odnotowujemy w województwach: lubuskim, dolnośląskim, pomorskim, opolskim, śląskim, małopolskim, łódzkim, świętokrzyskim, mazowieckim, podlaskim, lubelskim i podkarpackim. W pozostałych czterech województwach przeciętne ceny mieszkań spadły w porównaniu z majem.
Ogłoszenia sprzedaży mieszkań ze 100 portali z całej Polski
Źródłem danych do comiesięcznych raportów cenowych z polskiego rynku nieruchomości jest multiwyszukiwarka ogłoszeń sprzedaży nieruchomości podkluczyk.pl. Przeszukując 100 portali z ogłoszeniami sprzedaży mieszkań z całej Polski podkluczyk.pl zapewnia najszersze na rynku spojrzenie na internetowe zasoby ofert. Ogłoszenia z różnych portali są automatycznie kategoryzowane, a oferty dotyczące tego samego lokalu pochodzące z wielu portali są wykrywane i grupowane w jeden rekord.
Bańka na rynku nieruchomości – znaczące wzrosty indeksu cen nieruchomości
Niewielkie wzrosty cen w niemal wszystkich regionach Polski miesiąc-do-miesiąca przekładają się na nawet 10% wzrosty cen mieszkań w porównaniu z analogicznym miesiącem w roku ubiegłym. Indeks cen nieruchomości, będący średnią cen w miastach wojewódzkich ważoną populacją tych miast, pokazuje wyraźne wzrosty rok-do-roku. Wyliczany dla trzech grup powierzchniowych mieszkań indeks cen nieruchomości wskazuje w czerwcu na wzrosty cen mieszkań r/r w przedziale między 8% a 10%. Najbardziej zdrożały najmniejsze i największe mieszkania, a nieco wolniej rosną ceny mieszkań średnich.
Bańka na rynku nieruchomości – 12%-owe wzrosty na rynku pierwotnym
Indeks cen nieruchomości dla rynku wtórnego rośnie nieprzerwanie od października 2020 roku. Wskaźnik wyliczany tylko dla mieszkań z drugiej ręki pokazuje w czerwcu 2021 roku niemal 10% wzrosty cen ofertowych. Dla rynku pierwotnego z kolei czerwiec 2021 jest drugim miesiącem gwałtownych wzrostów indeksu cen nieruchomości. Jeszcze w marcu i kwietniu ceny nowych mieszkań nieznacznie malały w stosunku do cen obserwowanych w lutym 2021 roku. Od maja obserwujemy jednak gwałtowne wzrosty wskaźnika cen ofertowych dla rynku pierwotnego. Odczyt w czerwcu wskazuje, że ceny nowych mieszkań są o ponad 12% wyższe niż w czerwcu 2020. Deweloperzy zdają się napędzać bańkę cenową na rynku nieruchomości. Pytanie tylko, czy oczekiwań deweloperów nie napędzają przypadkiem działania władz zarówno krajowych jak i światowych, a w szczególności obietnice składane w Nowym Polskim Ładzie?
Trend wzrostowy cen ofertowych w niemal wszystkich stolicach województw
Przyglądając się zmianom cen mieszkań wyłącznie w miastach wojewódzkich wracają argumenty wspierające tezę o bańce cenowej na rynku nieruchomości. W 15 z 18 analizowanych miast (licząc po dwa miasta z lubuskiego i kujawsko-pomorskiego) przeciętne ceny mieszkań w czerwcu 2021 są wyższe niż średnia cen z poprzednich 3 i 6 miesięcy. Najwyraźniej w czerwcu ceny wzrosły w Warszawie, Białymstoku, Łodzi i Kielcach. Ceny przeciętne w Krakowie w czerwcu umacniają się na poziomie powyżej 10 tysięcy zł/mkw.
Bańka cenowa rośnie najszybciej w najdroższych miastach
Mediana cen metra kwadratowego mieszkania wyższa niż 8 tysięcy zł/mkw. w czerwcu 2021 odnotowana była tylko w 4 miastach. Z „grona 8000+” w minionym miesiącu wypadł Poznań. W najdroższej czwórce złożonej z Warszawy, Krakowa, Gdańska i Wrocławia obserwujemy dalsze wzrosty cen. Mediana cen w Krakowie już wyraźnie przebiła poziom 10 tys. zł/mkw., a przeciętne ceny w Warszawie zbliżają się do poziomu 12 tys. zł/mkw. Co więcej – tylko 25% mieszkań w Warszawie wycenianych jest poniżej 10 tys. zł/mkw. W Krakowie 75% ofert wycenianych jest powyżej 9 tys zł/mkw. Najwyższe oferty w najtańszym mieście wojewódzkim, czyli Gorzowie Wielkopolskim, nie przekraczają z kolei 8 tysięcy zł/mkw. Mediana cen w tym mieście osiąga raptem 5 tys. zł/mkw. Rozpiętość cen mieszkań w najdroższym i najtańszym mieście jest ogromna. Do rzetelnego porównania cen potrzebne jest jednak również porównanie zarobków w tych miastach.
Rekordowe wyceny najmniejszych lokali mieszkalnych w najdroższych miastach
Kawalerki w stolicy wyceniane są najwyżej w historii. Najmniejsze mieszkania w stosunku do ubiegłego miesiąca podrożały o niemal 600 zł/mkw. Mediana cen metra kwadratowego nieruchomości o powierzchni poniżej 38 mkw. osiągnęła w czerwcu 2021 13,1 tys zł/mkw w Warszawie. W Krakowie i Gdańsku najmniejsze mieszkania wyceniane są już przeciętnie na poziomie 11 tys. zł/mkw. Mediana cen kawalerek we Wrocławiu zbliża się już do 10 tys. zł/mkw. W pozostałych miastach ceny przeciętne kawalerek nie przekraczają 9 tys. zł/mkw. W najtańszej połowie miast mediana cen najmniejszych mieszkań jest niższa niż 8 tys. zł/mkw.
Bańka na rynku nieruchomości – czy można spodziewać się korekty wzrostów?
Ostatnie miesiące, w których odnotowywane są kolejne rekordowe poziomy inflacji CPI, nie zapowiadają spadków cen. Nie tylko na rynku nieruchomości, ale w ogóle w całej gospodarce ceny wszystkiego rosną dynamicznie. Napędzana przez gigantyczny dodruk pieniądza, zarówno przez Polski jak i światowe rządy, inflacja powoduje wzrost cen wszystkich towarów. Jednocześnie spadek siły nabywczej oszczędności przechowywanych w bankach zachęca do lokowania kapitału w nieruchomościach. W efekcie działania co najmniej tych dwóch czynników bańka na rynku nieruchomości rośnie. Nie ma niestety przesłanek, żeby wypatrywać zatrzymania się trendu wzrostowego. Jednym z impulsów do zmiany sentymentów na rynku mogłoby być podniesienie stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. RPP nie jest jednak skłonna do takich ruchów jeszcze w 2021 roku.