W listopadzie 2021 roku Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o podniesieniu poziomu stóp procentowych w Polsce do 1,25%. Decyzja ta ma wpływ na wszystkich kredytobiorców, w tym na spłacających hipoteki. Do tej pory ceny mieszkań w Polsce dynamicznie rosły – rynek wtórny zwyżkował w październiku o 13%, a rynek pierwotny o 18% r/r. Jak dwie ostatnie decyzje RPP wpłynęły na ceny mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym w listopadzie 2021? Zapraszamy do lektury najnowszego raportu cen nieruchomości w Polsce.
Ceny mieszkań w Polsce – listopad 2021
W listopadzie 2021 roku mediana cen nieruchomości w województwach wzrosła w stosunku do października w trzynastu regionach. Jedynymi trzema województwami, w których ceny przeciętne spadły w porównaniu z październikiem były mazowieckie, małopolskie i podkarpackie. Najwyższe wzrosty cen przeciętnych – przekraczające 4% m/m – obserwujemy w województwach pomorskim, zachodniopomorskim, kujawsko-pomorskim i lubuskim. Na przeciwnym biegunie na skali wzrostów znalazło się województwo małopolskie z ponad 5%-ową korektą cen przeciętnych m/m.
Mediana cen w województwie mazowieckim nieznacznie spada ale tylko jeśli liczyć je w całości wraz z Okręgiem Warszawskim. Jeśli porównać ceny przeciętne w Okręgu Warszawskim, to w listopadzie są one faktycznie niższe niż w październiku. W pozostałej części województwa mazowieckiego (z wyłączeniem Okręgu Warszawskiego) ceny w listopadzie rosną o ponad 500 zł/mkw. w porównaniu z październikiem. Ilość ogłoszeń z Warszawy jest jednak na tyle duża, że nieznaczna korekta cen w stolicy przykrywa wzrost cen w reszcie województwa.
Ogłoszenia sprzedaży mieszkań ze 100 portali z całej Polski
W listopadzie 2021 roku, na ponad 100 portalach z ogłoszeniami sprzedaży nieruchomości, pojawiło się ponad 270 tysięcy nowych ogłoszeń. Spośród wszystkich ogłoszeń jedynie niecałe 104 tysiące ofert było unikalnymi ogłoszeniami sprzedaży mieszkań. Oznacza to, że ponad 60% ofert w internecie to duplikaty – najczęściej zamieszczane masowo przez biura pośredniczące w sprzedaży nieruchomości.
Źródłem danych do comiesięcznych raportów cenowych z polskiego rynku nieruchomości jest multiwyszukiwarka ogłoszeń sprzedaży nieruchomości podkluczyk.pl. Przeszukując ponad 100 portali z ogłoszeniami sprzedaży mieszkań i domów z całej Polski podkluczyk.pl zapewnia najszersze na rynku spojrzenie na internetowe zasoby ofert. Ponadto, ogłoszenia z różnych portali są automatycznie kategoryzowane pod kątem wykrywania okazji inwestycyjnych. Oferty dotyczące tego samego lokalu pochodzące z wielu portali są identyfikowane i grupowane w jeden rekord. Na podkluczyk.pl niemal cały rynek nieruchomości na sprzedaż dostępny jest w jednym miejscu.
Ceny mieszkań w Polsce – dynamika wzrostów maleje
Odczyt indeksu cen mieszkań w listopadzie 2021 wskazuje na wzrosty cen nieruchomości o 11-15% r/r. Najbardziej zdrożały mieszkania najmniejsze, a najmniej nieruchomości o największej powierzchni. Indeks cen nieruchomości wskazuje na różnicę cen uśrednionych odniesioną do analogicznego okresu rok wcześniej.
Na listopadowym wykresie indeksu cen nieruchomości da się zauważyć wyraźne spowolnienie dynamiki wzrostów cen. Wzrosty cen ofertowych mieszkań są nadal dwukrotnie wyższe od raportowanej przez GUS inflacji CPI. Można jednak pokusić się o sformułowanie tezy, że ostatnie dwie podwyżki stóp procentowych w Polsce ostudziły nieco rynek nieruchomości. Ważne jest nie tylko to, że RPP podniosła stopy procentowe. Zmieniła się również narracja prezesa NBP, Adama Glapińskiego, który na początku grudnia zapewniał:
Chciałbym dzisiaj też to powiedzieć. Zmieniam retorykę. Inflacja jest przejściowa, ale w okresie 2 lat, a i to też nie wiadomo, choć to teraz tak widzimy. Inflacja nie jest przejściowa, inflacja jest uciążliwa. Będziemy się starali ją sprowadzić do minimalnych poziomów, ale nie kosztem dużego bezrobocia. Myślę, że nikt nas do tego nie zmusi. Nikt nas nie zmusi, żebyśmy w zasadniczy sposób zwiększyli bezrobocie. Tego nie można Polsce zrobić. A z inflacją sobie damy radę
źródło: PAP
Jest to sygnał dla rynku, że kolejne podwyżki stóp procentowych w Polsce są bardzo prawdopodobne. Następne posiedzenie RPP zaplanowano na środę, 8 grudnia.
Ceny mieszkań w Polsce – rynek wtórny i rynek pierwotny
Na wykresie indeksu cen mieszkań z podziałem na rynek pierwotny i rynek wtórny da się zauważyć odmienne zachowanie cen na obu rynkach. Jeśli chodzi o rynek pierwotny, to ceny mieszkań rosną o około 14% r/r zachowując stałą dynamikę wzrostów. Na rynku pierwotnym ceny mieszkań rosną wyżej niż rynek wtórny, ale notują korektę wzrostów w stosunku do ubiegłego miesiąca. W październiku odnotowaliśmy rekordowe 18%-owe wzrosty indeksu cen mieszkań dla rynku wtórnego, a w listopadzie wzrosty sięgają jedynie 16%. Sytuacja sprzedających na rynku wtórnym wydaje łatwiejsza – w razie nie sprzedania nieruchomości po wysokich cenach ofertowych właścicielom nieruchomości pozostaje zawsze opcja wynajmu mieszkania. Deweloperzy z kolei prowadzą biznes, który bazuje na sprzedaży wybudowanych mieszkań, dlatego presja malejącego popytu na nieruchomości najprędzej na nich wymusi obniżenie oczekiwanych cen.
Rynek wtórny niewzruszony – ceny mieszkań wyższe o 14%
W listopadzie mediana cen ofertowych nieruchomości w miastach wojewódzkich po raz pierwszy od wielu miesięcy rośnie w każdym z 18 analizowanych miast. Ceny listopadowe porównywane są do średnich cen z poprzednich trzech oraz sześciu miesięcy. Dla każdego z miast przeciętne ceny mieszkań w listopadzie – patrząc na rynek wtórny i pierwotny łącznie – rosną w porównaniu z cenami z minionego półrocza.
Najwyraźniejsze wzrosty cen ofertowych obserwujemy w Szczecinie, Katowicach, Toruniu oraz Zielonej Górze. Najmniej wyraźne wzrosty cen mieszkań dotyczą Lublina, Rzeszowa, oraz Gorzowa Wielkopolskiego.
Ceny mieszkań w miastach wojewódzkich
W najdroższych miastach wzrosty cen w porównaniu z październikiem wyhamowały. Mediana cen w Warszawie spadła m/m o 1%, a mediana cen w Krakowie utrzymała się na tym samym poziomie co w październiku. W Gdańsku ceny przeciętne wzrosły nieznacznie o 1% m/m, ale rozkład cen nieruchomości przesunął się wyraźnie w górę. Trzeci kwartyl cenowy obejmuje w listopadzie zakres od 10,5 tys. zł/mkw. do niemal 13 tys zł/mkw. Całkowity zakres cen w Gdańsku kończy się powyżej 18 tys. zł/mkw. W październiku trzeci kwartyl cenowy sięgał nieznacznie powyżej 12 tys. zł/mkw. a całkowity zakres cen nieznacznie powyżej 17 tys. zł/mkw.
Rośnie w listopadzie 2021 grupa miast z medianą cen powyżej 8 tys. zł/mkw. W minionym miesiącu do grupy tej powróciły Katowice. Oprócz stolicy Górnego Śląska ceny powyżej 8 tys. zł/mkw. obserwujemy jeszcze w Lublinie, Szczecinie, Poznaniu i Wrocławiu. Listopad 2021 przyniósł również ceny przeciętne po raz pierwszy powyżej 7 tys. zł/mkw. w Łodzi.
Ceny mieszkań – rynek wtórny i rynek pierwotny
Dotychczasowe porównanie cen nieruchomości ze względu na powierzchnię zastąpiliśmy w tym miesiącu innym zestawieniem. W listopadowym raporcie przyglądamy się jak wyglądają ceny mieszkań na rynku wtórnym i rynku pierwotnym. Analizujemy ceny przeciętne ceny ofertowe dla 18 miast wojewódzkich w Polsce i przyglądamy się jak różnią się ceny mieszkań nowych od cen mieszkań z drugiej ręki.
Najprostszą obserwacją jest możliwość wyróżnienia trzech typów miast. Grupa z najbardziej typowym rozkładem cen mieszkań na rynku pierwotnym i rynku wtórnym to miasta gdzie oba rynki mają zbliżone ceny. Jest to najliczniejsza grupa miast w Polsce. Zaliczają się do niej Kraków, Wrocław, Poznań, Szczecin, Toruń, Białystok, Olsztyn, Bydgoszcz, Opole, Zielona Góra i Gorzów Wielkopolski.
Drugą grupą miast są te miasta, gdzie przeciętne ceny mieszkań na rynku wtórnym są wyraźnie wyższe od przeciętnych cen na rynku pierwotnym. Wynika to najprawdopodobniej ze znacznie lepszej lokalizacji mieszkań z rynku wtórnego, w których to lokalizacjach nie ma już szans powstać nowe budownictwo. Do drugiej grupy miast zaliczają się Warszawa, Gdańsk, Lublin oraz Rzeszów.
Trzecią najmniej liczną grupą miast są miasta gdzie mieszkania z rynku pierwotnego są wyraźnie wyższe niż mieszkania z rynku wtórnego. Może to wynikać z niskiej jakości istniejącej zabudowy mieszkaniowej i jednocześnie niskiej podaży nowych nieruchomości. Może to również być spowodowane wyludnianiem się miast, w których powstają nowe nieruchomości. W trzeciej grupie miast możemy umieścić Katowice oraz Łódź.
Rosnące ceny nieruchomości i stopy procentowe, rekordowa inflacja
Ceny mieszkań w listopadzie osiągnęły kolejne rekordowe poziomy, ale można zaobserwować pewną zmianę w dynamice wzrostów cen. Wydaje się, że listopadowa podwyżka stóp procentowych przez RPP ostudziła nieco rynek nieruchomości. Dodatkowo oczekiwana i zapowiadana przez RPP kontynuacja działań mających na celu wygaszania inflacji może przynieść trwały spadek popytu na nieruchomości. Rekordowa inflacja na poziomie 7,7% nadal będzie kierować kapitał do aktywów chroniących przed spadkiem wartości. Wydaje się jednak, że na horyzoncie pojawia się alternatywa w postaci lokat z niezerowym oprocentowaniem. Oprocentowanie to ma szanse rosnąć w kolejnych miesiącach.
Dodatkowo rosnące stopy procentowe oprócz wyższych rat kredytów hipotecznych oznaczają również niższe zdolności kredytowe. To z kolei zmniejszy popyt na nieruchomości wśród osób, które mogłyby kupić własne mieszkanie na granicy swoich możliwości finansowych.