Październik był pierwszym miesiącem od stycznia 2011 roku, w którym Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała się na podniesienie stóp procentowych. Decyzja ta motywowana była walką z wysoką inflacją CPI w Polsce. Zmiana ta nie miała jednak szans wpłynąć na odczyt inflacji na koniec października, a ten wyniósł rekordowe 6,8%. Tak wysoka inflacja jest skorelowana z sytuacją na rynku nieruchomości, gdzie ceny mieszkań rosną również w rekordowym tempie. W porównaniu z inflacją na poziomie niecałych 7%, ceny mieszkań rosną zdecydowanie mocniej. Na rynku wtórnym to około 12%, a na rynku pierwotnym nawet 18% r/r.
Inflacja a ceny mieszkań w Polsce
W porównaniu z wrześniem mediana cen ofertowych dla województwa była wyższa w 9 regionach. Przeciętne ceny wyliczane dla województw spadły w porównaniu z ubiegłym miesiącem w 7 województwach. Wzrosty w październiku odnotowujemy w województwach zachodniopomorskim, lubuskim, wielkopolskim, łódzkim, śląskim, małopolskim, podkarpackim, lubelskim oraz podlaskim. Korekta cen w porównaniu z wrześniem nastąpiła w województwach pomorskim, kujawsko-pomorskim, warmińsko-mazurskim, mazowieckim, dolnośląskim, opolskim i świętokrzyskim. Dodatkowo, szczegółowe spojrzenie na okręg Warszawski wydzielony z województwa mazowieckiego pokazuje, że w samej stolicy mediana cen mieszkań nieznacznie spadła w stosunku do września. Pozostała część województwa mazowieckiego odnotowuje jednak wzrosty cen przeciętnych.
Ogłoszenia sprzedaży mieszkań ze 100 portali z całej Polski
Źródłem danych do comiesięcznych raportów cenowych z polskiego rynku nieruchomości jest multiwyszukiwarka ogłoszeń sprzedaży nieruchomości podkluczyk.pl. Przeszukując ponad 100 portali z ogłoszeniami sprzedaży mieszkań i domów z całej Polski podkluczyk.pl zapewnia najszersze na rynku spojrzenie na internetowe zasoby ofert. Ponadto, ogłoszenia z różnych portali są automatycznie kategoryzowane pod kątem wykrywania okazji inwestycyjnych. Oferty dotyczące tego samego lokalu pochodzące z wielu portali są identyfikowane i grupowane w jeden rekord. Na podkluczyk.pl niemal cały rynek nieruchomości na sprzedaż dostępny jest w jednym miejscu.
Ceny mieszkań a inflacja – porównanie
Indeks cen mieszkań dla października 2021 wskazuje na rekordowe wzrosty cen nieruchomości w porównaniu z październikiem 2020. Ceny ofertowe mieszkań najmniejszych są wyższe o niemal 16% r/r. Mieszkania średnie i największe rosną o ponad 13% r/r. Warto jednak zaznaczyć, że tak wysoki wzrost cen rok-do-roku potęgowany jest efektem niskiej bazy. W październiku 2020 na rynku obserwowaliśmy niewielkie spadki cen mieszkań, a w gospodarce na pierwszym planie były rządowe pandemiczne ograniczenia wolności i swobód obywatelskich.
Październikowy odczyt inflacji CPI zaskoczył rekordowym poziomem wzrostu cen, obserwowanym ostatnio w maju 2001 roku. W 2021 roku dynamika zmian indeksu cen mieszkań, raportowanego przez analityków Multiwyszukiwarki podkluczyk.pl, pokrywa się z dynamiką wzrostu inflacji CPI. Procentowe wartości zmian cen mieszkań są jednak dwukrotnie większe niż inflacja w analogicznych okresach. Czy niedawno rozpoczęty przez RPP cykl podwyżek stóp procentowych zatrzyma wzrost cen towarów i usług oraz wpłynie na ceny mieszkań?
Ceny mieszkań na rynku pierwotnym rosną o 18% r/r
Przyglądając się indeksowi cen mieszkań osobno dla rynku wtórnego i osobno dla rynku pierwotnego w październiku zauważymy wyraźną różnicę w dynamice wzrostu cen ofertowych. Ceny mieszkań na rynku wtórnym rosną w stabilnym tempie. W październiku wzrost cen wyniósł około 13%, czyli dwa razy tyle co inflacja. Na rynku pierwotnym z kolei wzrost cen mieszkań w październiku przyspieszył i wyniósł rekordowe 18% r/r. Oczywiście na tak wysoki odczyt indeksu cen nieruchomości wpływ ma wspomniany wcześniej efekt niskiej bazy z października 2020. Nie można jednak nie zauważyć, że oferty na rynku pierwotnym zdrożały znacznie bardziej niż na rynku wtórnym. Czy to wysoka inflacja wpływa na ceny mieszkań na rynku pierwotnym? Czyżby deweloperzy w obawie przed załamaniem się rynku nieruchomości starali się sprzedać ostatnie mieszkania na szczycie możliwie najdrożej? Odpowiedź na to pytanie z pewnością przyniosą następne dwa kwartały.
Ceny mieszkań w październiku wyższe od średnich z ubiegłych miesięcy
W miastach wojewódzkich nadal ceny przeciętne odczytywane dla aktualnego miesiąca są niemal wszędzie wyższe od średniej z przeciętnych cen z minionych trzech oraz sześciu miesięcy. Najbardziej od cen średnich z 2021 roku odstają ceny w Poznaniu, Krakowie, Rzeszowie, Szczecinie oraz Katowicach. Brak wzrostów i stabilne ceny utrzymują się w Toruniu, Olsztynie, Bydgoszczy oraz Gorzowie Wielkopolskim.
Ciekawą sytuację można zaobserwować w województwie lubuskim. Jeszcze w ubiegłym roku w październiku ceny mieszkań w Zielonej Górze były tylko nieznacznie, bo o około 500 zł/mkw., wyższe od cen w Gorzowie Wielkopolskim. Rok później różnica cen metra kwadratowego mieszkania w tych dwóch ważnych miastach województwa lubuskiego wynosi już prawie 1 tys. zł/mkw. Odnosząc to do wartości nominalnej ceny metra kwadratowego w Gorzowie Wielkopolskim okazuje się, że mieszkania w Zielonej Górze są droższe o niemal 20%.
Czy walka RPP z inflacją ostudziła wzrosty cen mieszkań w największych miastach?
Rozpoczęta przez RPP w październiku 2021 walka z inflacją nie zdążyła jednak jeszcze zauważalnie wpłynąć na ceny ofertowe mieszkań. Podwyżki stóp procentowych odniosą skutek najwcześniej w kolejnym kwartale. W największych miastach odnotowujemy kolejne wzrosty mediany cen metra kwadratowego – w Warszawie mamy kolejny rekord na poziomie 12,5 tys. zł/mkw. W Krakowie ceny przeciętne za metr kwadratowy mieszkania zbliżają się już do 11 tys. zł/mkw. Mediana cen dla Gdańska wynosi już niemal 10,5 tys. zł/mkw.
Najciekawsze i najbardziej zauważalne zmiany zaszły w tzw środku stawki miast wojewódzkich. Mediana cen metra kwadratowego mieszkania w Poznaniu poszybowała o niemal 10% m/m i w październiku wyniosła już 8,7 tys. zł/mkw. W przeciwną stronę poruszają się ceny przeciętne w Katowicach. W stolicy Śląska mediana cen ofertowych spadła m/m o 5% do poziomu 7,8 tys. zł/mkw. Ceny w Lublinie i Szczecinie kontynuują stabilny wzrost. Dzięki temu Szczecin jest kolejnym miastem w Polsce z medianą cen metra kwadratowego mieszkania na poziomie 8 tys. zł/mkw.
Ile kosztuje najmniejsze mieszkanie – ceny popularnych kawalerek w różnych miastach w Polsce
Zgodnie z przepisami minimalna powierzchnia użytkowa mieszkania powinna wynosić co najmniej 25 mkw. Przyjmując do rozważań taką powierzchnię modelowego najmniejszego mieszkania przyjrzymy się dziś ile kosztuje typowa kawalerka w poszczególnych miastach wojewódzkich.
W najdroższej stolicy przeciętna kawalerka kosztowała w październiku 2021 około 340 tys. zł. Kolejne najdroższe miasta to Kraków i Gdańsk, gdzie przeciętną kawalerkę znajdziemy w internetowych ofertach sprzedaży nieruchomości za około 300 tysięcy złotych. Typowa kawalerka we Wrocławiu to wydatek przeciętnie około 275 tys. zł. W Poznaniu jest już zauważalnie taniej, bo za najmniejsze pełnoprawne mieszkanie zapłacimy przeciętnie już około 235 tys. zł.
Kolejna grupa miast o zbliżonej medianie cen kawalerek to Szczecin, Katowice, Rzeszów, Lublin i Białystok. Tam typowa kawalerka to wydatek około 225 tys. zł. W Toruniu i Olsztynie przeciętna kawalerka to wydatek około 212 tys. zł. Łódź, Kielce, Opole i Zielona Góra formują kolejną grupę zbliżonych cenową miast, gdzie typowa kawalerka to wydatek około 187 tys. zł. W Bydgoszczy za mieszkanie 25-metrowe zapłacimy przeciętnie 175 tys. zł., a w Gorzowie Wielkopolskim niewiele ponad 160 tys. zł.
Za cenę jednej kawalerki w Warszawie można w październiku 2021 kupić dwa mieszkania o takim samym metrażu w Gorzowie Wielkopolskim czy Bydgoszczy. Niewiele dopłacając, za cenę najmniejszego mieszkania w stolicy, można mieć również dwie kawalerki w Łodzi, Kielcach, Opolu czy Zielonej Górze.
Co dalej z inflacją i cenami mieszkań?
Ceny mieszkań rosną w Polsce stabilnie wraz ze wzrostem gospodarczym i bogaceniem się Polaków. W 2021 roku pojawiła się jednak inflacja, a ceny mieszkań poszybowały na historyczne maksima z bardzo dużą dynamiką. Dodatkowo, do celów walki z prognozowaną zapaścią gospodarczą niemal przez cały 2021 rok RPP utrzymywała prawie zerowe stopy procentowe w Polsce. Taka sytuacja zwiększyła zainteresowanie tanim kredytem i jednocześnie zmusiła posiadających kapitał do szukania ochrony przed inflacją.
Sytuacja ma szansę się jednak zmienić po ostatnich dwóch decyzjach RPP. Decyzje te przywróciły wysokość stóp procentowych niemal do poziomu sprzed pandemii. W obliczu rekordowej inflacji, obserwowanej ostatnio na takim poziomie w maju 2001 roku RPP musiała zareagować. Skala wzrostu stóp procentowych pokazała, że RPP zdaje sobie sprawę, że przespała dobry moment na rozpoczęcie cyklu podwyżek stóp procentowych. W 2001 roku przy tych poziomach inflacji stopy procentowe NBP wynosiły 17%!
Trudno sobie wyobrazić, aby w rozwiniętym kraju jakim jest Polska, stopy procentowe miały szybko wrócić do aż tak wysokich poziomów. Jednak nietrudno sobie wyobrazić stopy procentowe na poziomie minimum inflacji, czyli około 5-6%. Gdyby jednak doszło do takiego scenariusza w najbliższych dwóch lub trzech kwartałach, to sytuacja na rynku nieruchomości może się gwałtownie zmienić. Po pierwsze pojawi się alternatywa dla nieruchomości jako ochrony kapitału w postaci atrakcyjnie oprocentowanych lokat. Po drugie zdrożeje koszt kredytu i zmaleją zdolności kredytowe.