fbpx
Przejdź do treści
podkluczyk.pl » Blog » Ceny mieszkań w Polsce na koniec 2021 roku – raport

Ceny mieszkań w Polsce na koniec 2021 roku – raport

ceny mieszkań na koniec 2021 rokku

Rok 2022 właśnie się zaczął, zatem czas na raport podsumowujący ceny mieszkań na koniec 2021 roku. Grudzień 2021 przyniósł podwyżkę stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej do poziomu 1,75%. Na początku stycznia 2022 RPP dołożyła jeszcze 50 pb do wysokości stóp i te osiągnęły poziom 2,25%. Jednocześnie styczniowy odczyt inflacji przez Główny Urząd Statystyczny dla grudnia 2021 wyniósł rekordowe 8,6%. W takim otoczeniu ceny ofertowe mieszkań w grudniu rosły rok-do-roku o średnio 12% do 17%. Po szczegóły zapraszamy do lektury poniższego raportu cen ofertowych mieszkań na koniec 2021 roku.

Ceny mieszkań w Polsce – grudzień 2021

Ceny mieszkań w Polsce na koniec 2021 roku jak zawsze na początek prezentujemy dla województw na poniższej mapie. W porównaniu z listopadem 2021 w większości regionów mediana cen rośnie. Jeśli przyjąć przedział odchyleń +/- 1% jako brak zmian, to w 12 województwach odnotowujemy wzrosty cen przeciętnych, a w czterech województwach stabilizację cen ofertowych.

Największe wzrosty na koniec roku odnotowujemy na zachodzie Polski oraz w województwach świętokrzyskim i podlaskim. W stosunku do listopada ceny w województwach lubuskim, wielkopolskim czy opolskim zwyżkują o 4-5%. W porównaniu z październikiem mediana cen w województwach lubuskim i opolskim rośnie już jednak aż o 9,5%. Z kolei w województwie zachodniopomorskim w ciągu dwóch miesięcy mediana cen ofertowych wzrosła o 7,5%.

ceny mieszkań na koniec 2021 roku, mapa, województwa, wykres

Ogłoszenia sprzedaży mieszkań ze 100 portali z całej Polski

W grudniu 2021 roku, na ponad 100 portalach z ogłoszeniami sprzedaży nieruchomości, pojawiło się prawie 245 tysięcy nowych ogłoszeń. Spośród wszystkich ogłoszeń jedynie niecałe 77 tysięcy ofert było unikalnymi ogłoszeniami sprzedaży mieszkań. Oznacza to, że ponad 68% ofert jakie pojawiły się w grudniu 2021 w internecie to duplikaty – najczęściej zamieszczane masowo przez biura pośredniczące w sprzedaży nieruchomości.

Źródłem danych do comiesięcznych raportów cenowych z polskiego rynku nieruchomości jest multiwyszukiwarka ogłoszeń sprzedaży nieruchomości podkluczyk.pl. Przeszukując ponad 100 portali z ogłoszeniami sprzedaży mieszkań i domów z całej Polski podkluczyk.pl zapewnia najszersze na rynku spojrzenie na internetowe zasoby ofert. Ponadto, ogłoszenia z różnych portali są automatycznie kategoryzowane pod kątem wykrywania okazji inwestycyjnych. Oferty dotyczące tego samego lokalu pochodzące z wielu portali są identyfikowane i grupowane w jeden rekord. Na podkluczyk.pl niemal cały rynek nieruchomości na sprzedaż dostępny jest w jednym miejscu.

Wpływ stóp procentowych na ceny mieszkań na koniec 2021 roku

Indeks cen mieszkań w grudniu 2021 nadal wskazuje na mocne wzrosty cen mieszkań w Polsce rok-do-roku. Ceny w grupie najmniejszych i średnich mieszkań rosną r/r o ponad 16%. Największe mieszkania na koniec 2021 roku są droższe średnio o 12,5% niż w grudniu 2020. Mimo wzrostów w grupie mieszkań o największej powierzchni, dynamika wzrostów cen w tej grupie wydaje się hamować. Warto podkreślić, że mamy również do czynienia z efektem niskiej bazy z grudnia ubiegłego roku. Wtedy ceny w porównaniu z listopadem nieznacznie rosły lub – w przypadku największych mieszkań – malały.

ceny mieszkań na koniec 2021 wykres

W grudniu 2021 RPP zdecydowało o kolejnej podwyżce stóp procentowych do poziomu 1,75%, a w styczniu stopy zostały ponownie podniesione – do poziomu 2,25%. Na niedawnej konferencji prasowej Prezes NBP, Adam Glapiński prognozował co czeka polską gospodarkę w 2022:

– Przewidujemy, że w pierwszym kwartale tego roku inflacja przejściowo zmaleje dzięki wprowadzeniu przez rząd tarczy antyinflacyjnej. W drugim kwartale inflacja ponownie wzrośnie, by osiągnąć maksimum w okolicy czerwca, połowy roku, gdzieś powyżej ośmiu procent. (…)

źródło: PAP

Okazało się jednak, że GUS bardzo szybko zweryfikował prognozę prezesa NBP i inflację znacząco powyżej poziomu 8% zobaczyliśmy już w odczycie za grudzień 2021. Na tle wzrostów cen wszytkich towarów i usług zbliżonych do 9% r/r, wzrosty cen największych mieszkań rzędu 12,5% r/r wydają się naprawdę symboliczne.

inflacja GUS grudzień 2021 wykres
źródło: opracowanie GUS

Stopy procentowe a ceny mieszkań – rynek pierwotny wyhamował wzrosty

Indeks cen mieszkań na koniec 2021 roku dla rynku pierwotnego oraz wtórnego nadal wskazuje na wzrosty cen rok-do-roku. Wysokie wartości wzrostów – prawie 18% dla rynku pierwotnego i ponad 15% dla rynku wtórnego – wynikają ze wspomnianego wcześniej efektu niskiej bazy z grudnia 2020. Jeśli chodzi o dynamikę zmian cen ofertowych, to na rynku wtórnym wzrosty są stabilne. Na rynku pierwotnym obserwujemy jednak spowolnienie wzrostu cen. O ile w porównaniu z listopadem rynek pierwotny nieznacznie rośnie, o tyle wciąż wartość indeksu jest poniżej odczytu z października. Oferty z rynku pierwotnego prawdopodobnie dyskontują już malejące zdolności kredytowe przyszłych kupujących związane z rosnącymi stopami procentowymi.

indeks cen mieszkań; wykres na koniec 2021

Ceny mieszkań rosną w grudniu 2021

Mediana cen mieszkań w miastach wojewódzkich na koniec roku rośnie na tle wartości średnich z poprzednich 3 oraz 6 miesięcy niemal we wszystkich miastach. Na koniec roku 2021 przeciętne ceny mieszkań jedynie w Katowicach mają wartość niższą niż średnia cen przeciętnych z września, października oraz listopada. Największe odchylenie od cen średnich z minionych sześciu miesięcy odnotowujemy z kolei w Zielonej Górze, Kielcach, Gorzowie Wielkopolskim, Toruniu, Rzeszowie oraz w Białymstoku.

zmiana cen mieszkań; grudzień 2021; wykres

Ceny mieszkań w miastach wojewódzkich na koniec 2021

Koniec 2021 roku przynosi kilka rekordów na polskim rynku nieruchomości. Pierwszy najmniej szokujący jest powrót mediany cen w Warszawie do rekordowego poziomu 12,5 tys. zł za m2 z października 2021. Drugim rekordem na koniec 2021 roku jest przeciętna cena mieszkań na poziomie 11 tys. zł za m2 w Krakowie. Trzecim rekordem jest przeciętny poziom cen w Białymstoku, który w grudniu 2021 osiągnął okrągłe 8 tys. zł za m2. Czwartym rekordem jest wyrównanie rekordu z ubiegłego miesiąca w ilości miast z medianą powyżej 8 tys. zł za m2. W grudniu ponownie aż w 8 miastach wojewódzkich w Polsce mediana cen była nie niższa niż 8 tys. zł za m2. Jednak gdyby nie niewielka koreka cen ofertowych w Katowicach, byłoby to już 9 miast.

ceny nieruchomości miasta wojewódzkie wykres pudełkowy, grudzień 2021
Na pomarańczowo mediana cen, na granatowo drugi i trzeci kwartyl zakresu cen mkw. w danym mieście, przerywaną linią całkowity zakres cen dla danego miasta wojewódzkiego.

Ceny mieszkań na koniec 2021 roku – rynek wtórny i rynek pierwotny

W listopadowym raporcie cen mieszkań po raz pierwszy wyróżniliśmy ceny mieszkań na rynku pierwotnym i rynku wtórnym w miastach wojewódzkich. Wyróżniliśmy trzy grupy miast: z podobnymi cenami na rynku pierwotnym i wtórnym, z cenami wyraźnie wyższymi na rynku wtórnym oraz z cenami wyraźnie wyższymi na rynku pierwotnym.

W pierwszej grupie znajduje się niezmiennie najwięcej miast wojewódzkich. W drugiej grupie – tam gdzie ceny na rynku wtórnym są wyższe – bez zmian. Zaliczają się do niej Warszawa, Gdańsk, Lublin oraz Rzeszów. W tych miastach mieszkania z rynku pierwotnego z reguły budowane są na obrzeżach. Mieszkania na rynku wtórnym trzymają wyraźnie wyższą cenę z racji lepszej lokalizacji.

W ostatniej grupie – miast z mieszkaniami z wyraźnie wyższą ceną na rynku pierwotnym mamy jedną zmianę. Do Katowic oraz Łodzi dołącza w grudniu 2021 Gorzów Wielkopolski, w którym różnica cen między rynkiem pierwotnym oraz wtórnym wynosi już ponad 500 zł za m2.

ceny mieszkań na koniec 2021; rynek pierwotny i rynek wtórny; wykres

Decyzje RPP wpływają powoli na ceny mieszkań na koniec 2021 roku

Ogłoszone w grudniu i styczniu przez RPP podwyżki stóp procentowych powoli zaczynają wpływać na ceny ofertowe mieszkań. Podniesienie stóp procentowych ma dwie podstawowe konsekwencje dla kredytobiorców. Pierwszą jest wzrost rat kredytowych dla tych, którzy mają już zaciągnięty kredyt. Drugą konsekwencją jest malejąca zdolność kredytowa dla tych, którzy planowali wziąć kredyt. Wyższe raty kredytowe mogą w przyszłości wpłynąć na wyższą podaż ofert sprzedaży jeśli spłacający kredyty zrezygnują z zakupionych mieszkań i będą chcieli się ich pozbyć. Niższa zdolność kredytowa to ograniczenie popytu na najdroższe mieszkania już teraz. Najdroższe mieszkania to oczywiście te najbardziej luksusowe lub o największym metrażu. W grupie największych mieszkań już obserwujemy spowolnienie dynamiki wzrostów cen. Czy kolejnym krokiem będzie zwiększona podaż ofert sprzedaży mieszkań przekonamy się już w nadchodzących kwartałach 2022 roku.

Zapisz się do newslettera podkluczyk.pl

Podając swoje dane akceptujesz politykę prywatności.

2 komentarze do “Ceny mieszkań w Polsce na koniec 2021 roku – raport”

  1. Szanowni Panstwo,

    apeluje o bardzo wyrazne i jednoznaczne okreslanie, o jakich cenach piszecie, bo ofertowe i transakcyjne potrafia roznic sie o 20% (vide raporty NBP za ostatni tzw. kwartal tj okres czerwiec-sierpien oraz wczesniejsze, np. z 2013 roku).

    Wg mnie czytelnik widzac slowo „cena” np. nad wykresem domyslnie uznaje to za cene transakcyjna, a z niektorych zdan artykulu wynika, ze raport jest jednak o ofertowych.

    Dziekuje.

    1. Panie Michale,

      Serdecznie dziękujemy za uwagę. Ma Pan rację, że jednoznaczne określenie, że raport dotyczy cen ofertowych pada wielokrotnie w treści artykułu, jednak faktycznie dla uproszczenia przekazu tytuły wykresów opatrzone są skrótowo jedynie słowem „cena” lub „ceny”.
      Poprawimy to już w kolejnym raporcie styczniowym 🙂

      Pozdrawiamy serdecznie,
      Zespół podkluczyk.pl

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.