podkluczyk.pl » Blog » Kto wygra wojnę nerwów na rynku nieruchomości?

Kto wygra wojnę nerwów na rynku nieruchomości?

Jeszcze nie tak dawno odnotowywane były kolejne rekordy cen ofertowych na rynku nieruchomości w Polsce, a dziś inwestorzy zarówno indywidualni jak i instytucjonalni spoglądając w przyszłość zastanawiają się, czy przed nimi kolejne cenowe wzniesienia, czy to już szczyt i kolejny krok rozpocznie krótszą lub dłuższą drogę w dół.

Pojawił się Czarny Łabędź

Wielu komentatorów ostatnie wydarzenia, związane z oficjalnie ogłoszoną przez WHO pandemią nowego koronawirusa (SARS-CoV-2), nazywa już wprost Czarnym Łabędziem, nawiązując w ten sposób do słynnej książki Nassima Nicholasa Taleba Czarny Łabędź. O skutkach nieprzewidywalnych zdarzeń. W praktyce oznacza to, że właśnie wszystkie rynki (nie tylko nieruchomości) są świadkami i uczestnikami zdarzenia, którego nie dało się przewidzieć, które wywrze znaczący wpływ na historię świata, oraz którego skutków nikt nie jest w stanie oszacować w tej chwili. Wszelkie prognozy na temat sytuacji w gospodarce, na giełdzie, czy na rynku nieruchomości, pojawiające się w ostatnich dniach są obarczone ogromną niepewnością, żeby nie powiedzieć, że są równie pewne jak przewidzenie rzutu monetą – albo się coś zmieni albo się nie zmieni.

[banner count='1' group='post']

Czy da się cokolwiek przewidzieć?

Odpowiadając krótko – nie. Nie można z wysokim prawdopodobieństwem nic przewidywać w tej chwili. Można jednak przeanalizować pewne scenariusze jakie mogą się zdarzyć w najbliższych dniach, tygodniach i miesiącach i spróbować się przygotować najlepiej na każdy lub większość z nich. Z punktu widzenia rynku nieruchomości, nawet jeśli nie można odpowiedzieć na pytanie czy ceny mieszkań wzrosną czy spadną, czy teraz trzeba nieruchomości kupować czy sprzedawać, można nakreślić pewne scenariusze jakie mogą się wydarzyć w najbliższym czasie i ocenić ich konsekwencje.

Co wiadomo w tej chwili?

Wiele danych wpływajacych na rynek nieruchomości znanych jest już teraz. Poniżej lista wybranych faktów dostępnych w chwili pisania artykułu:

  1. Zamknięte są szkoły i uczelnie wyższe.
    Na tę chwilę ograniczenia zarządzone są do końca marca. Dopiero jednak pod koniec miesiąca Rząd RP, Minister Nauki i Szkolnictwa Wyższego oraz poszczególni Rektorzy Uczelni Wyższych będą decydować, czy zajęcia zostają wznowione, czy okres zamknięcia zostaje wydłużony. Studenci są przymusowo wykwaterowywani z akademików, które są przekształcane na obiekty mieszkalne udostępniane na czas kwarantanny.
  2. Zamknięte są granice Rzeczpospolitej Polskiej.
    W chwili pisania artykułu zamknięcie granic obowiązuje przez 10 dni od dnia 15 marca. Prawdopodobnie dopiero pod koniec 10-dniowego okresu zostanie podjęta decyzja, czy zamknięcie granic zostanie wydłużone, a jeśli tak, to kolejne przewidywane okresy wstrzymania ruchu na granicach Polski, to odpowiednio 20 i 30 kolejnych dni. Jeśli Rząd RP wyczerpałby w pełni przewidziane rozporządzeniem możliwości blokady granic Polski oznaczałoby to, że granice zamknięte byłyby aż do 15 maja 2020. Na tę chwilę nie ma jednak żadnych przesłanek, aby oszacować, czy i ten okres będzie wystarczający. Co więcej – obie strony współdzielące granicę międzynarodową mają prawo jej zamknięcia, zatem otworzenie granicy przez Polskę niekoniecznie musi oznaczać możliwość jej przekroczenia – i vice versa.
  3. Zamknięte są wszelkie usługi, przy okazji których w normalnych warunkach gromadzą się duże skupiska ludzi.
    Oznacza to, że wszelkie galerie handlowe, sklepy wielkopowierzchniowe, kina, muzea, teatry oraz obiekty sportowe są nieczynne. Ludzie powiązani z wymienionymi usługami przechodzą ciężki okres, bo niejednokrotnie zastój w pracy (brak pracy) oznacza brak zarobków, czyli brak przychodów w budżecie domowym.
    Z drugiej strony wszyscy w Polsce są również konsumentami usług, z których aktualnie nie można skorzystać. Przymusowy brak dostępności usług, to również przymusowy brak wydatków na nie, co paradoksalnie powoduje znaczne oszczędności w budżecie tych osób, które regularnie korzystały z rozrywki i możliwości zakupów w galeriach handlowych.
  4. Akcja zostań w domu.
    Od początku marca promowana jest postawa: jeśli nie musisz wychodzić – zostań w domu. Pracodawcy odsyłają pracowników do pracy zdalnej, urzędy załatwiają wiele spraw elektronicznie, wyjazdy są odwoływane lub przekładane na niepewną przyszłość. Hotele i biura podróży przechodzą trudny okres, najem krótkoterminowy przestaje mieć rację bytu w najbliższym czasie.
  5. Zawieszony najem krótkoterminowy.
    Po wprowadzeniu przez Ministra Zdrowia na terenie RP stanu zagrożenia epidemicznego najem krótkoterminowy został zawieszony do odwołania. W myśl ustawy o najmie za krótkoterminowy uznaje się najem nieprzekraczający 30 dni, zatem wszyscy właściciele nieruchomości wynajmowanych na doby, czy też na tygodnie zmuszeni są albo do wstrzymania działalności i pogodzenia się ze stratami, albo do wynajmowania swoich lokali na okres przekraczający miesiąc. Oczywiście nikt nie wie ile taki stan rzeczy potrwa, ponieważ sytuacja rozwija się dynamicznie, a większość zakazów i nakazów wprowadzana jest do odwołania.

Kto zatem wygra wojnę nerwów na rynku nieruchomości?

Jak już opisano powyżej – sytuacja jest niepewna, jej rozwój jest trudny do oszacowania, a możliwych scenariuszy jest bardzo wiele. Część ze scenariuszy może zaistnieć jednocześnie, niektóre się wykluczają. Poniżej kilka z nich:

  1. Scenariusz: Zaraz będzie normalnie
    Wraz z nadejściem ciepłych wiosennych dni pandemia się skończy, bo wirus osłabnie. Wszystko wróci do normy w ciągu około 2-3 miesięcy. Każdy uczestnik rynku poniesie straty, ale w średnim przypadku nie wpłyną one na płynność rynku i zachowanie właścicieli nieruchomości, najemców oraz deweloperów. To zdecydowanie najoptymistyczniejszy scenariusz.
  2. Scenariusz: Turystyka nurkuje i ciągnie za sobą rynek najmu
    Niezależnie od osłabienia lub wzmożenia skutków działania wirusa w postaci zachorowań, utrzymują się wymienione wcześniej ograniczenia przez kolejne 2-3 miesiące. Szkoły i uczelnie są zamknięte, przez zamknięte granice i obawę przed podróżowaniem zamiera ruch turystyczny. Inwestorzy posiadający mieszkania wynajmowane na doby próbują wynająć je na długi termin lub sprzedać. Inwestorzy dotychczas wynajmujący mieszkania na pokoje, w szczególności dla studentów i pracowników z zagranicy również muszą rozważyć co zrobić z pustostanami w swoim portfelu inwestycyjnym. Zwiększa się podaż zarówno na rynku kupna jak i najmu długoterminowego nieruchomości, co powoduje spadek stawek najmu oraz cen ofertowych sprzedaży nieruchomości.
  3. Scenariusz: Polska wygrywa z CoV, ale i tak jest izolowana
    W związku z bardzo restrykcyjnymi działaniami podjętymi przez Polski Rząd udaje się okiełznać pandemię w skali kraju, ale sąsiadujące państwa radzą sobie gorzej i powtarzają scenariusz z Włoch czy Iranu, gdzie liczba zarażonych rośnie lawinowo. Polskie społeczeństwo i polskie przedsiębiorstwa mogą w teorii zacząć normalnie funkcjonować. Niestety, w praktyce gospodarka Polski jest bardzo uzależniona od kontaktów z sąsiadami, a także z Chinami. Przedefiniowanie na nowo działalności przedsiębiorstw i dostosowanie się do warunków panujących na świecie z pewnością spowoduje znaczne straty zarówno wśród firm jak i pracowników. Spadnie zainteresowanie polepszaniem swojego komfortu życia, a głównym celem będzie odbudowa pozycji sprzed pandemii i przywrócenie płynności finansowej. W takiej sytuacji popyt na rynku nieruchomości również zmaleje, to przełoży się dodatkowo na spadek cen najmu oraz kupna.
  4. Scenariusz: Osłabienie waluty, zatrzymanie kapitału w kraju
    Polska waluta osłabi się na tyle (w chwili pisania artykułu Dolar Amerykański kosztuje już 4,25zł, a Euro rekordowe 4,58zł), że import towarów z zagranicy będzie znacznie mniej opłacalny niż dotychczas. Kapitał będzie lepiej lokować w kraju. Ponadto inflacja, która już przed kryzysem związanym z pandemią wynosiła w styczniu 2020 rekordowe 4,4% wzrośnie dodatkowo w związku z obniżeniem stóp procentowych przez Narodowy Bank Polski. Pieniądz papierowy zacznie jeszcze szybciej tracić na wartości, co może skłonić co bardziej majętnych do jeszcze większego zaangażowania swojego kapitału w inwestycje – w tym na rynku nieruchomości. Oprocentowanie kredytów zależne od rekordowo niskich stóp procentowych będzie dodatkowo zachęcać do lewarowania inwestycji przy pomocy pieniędzy pożyczonych z banków.
  5. Scenariusz: Praca zdalna to jednak praca
    Pracodawcy i pracownicy przyzwyczają się do pracy zdalnej, nie tylko z domu, ale ogólnie poza biurem. Pracownicy docenią elastyczność jaką daje praca organizowana według własnego planu i samodzielnie ustalanych ram czasowych, a pracodawcy zauważą zwiększoną efektywność swoich pracowników oraz możliwości optymalizacji kosztów ponoszonych chociażby z tytułu wynajmu powierzchni biurowej. Nowe miejsca pracy zaczną się tworzyć w elastycznej formule, np. 3 pracowników rotacyjnie używających jednego biurka na zmianę. Nowe powierzchnie biurowe przestaną być aż tak potrzebne, a na dotychczasowe może zmaleć popyt. Malejący popyt oznacza malejące ceny najmu, niższe zwroty z inwestycji właścicieli i – ponownie, potencjalne wyprzedaże nieruchomości przeznaczonych pod wynajem dla firm.
  6. Scenariusz: Zwycięstwo Imperium
    Na niebie w kwietniu pojawi się zarys Gwiazdy Śmierci, a po chwili Planeta Ziemia zniknie, a wraz z nią wszystkie nieruchomości…

Kupujący, sprzedający jak i wynajmujący nieruchomości mają z pewnością ciekawy okres przed sobą. Scenariuszy można tworzyć jeszcze wiele więcej i wszystkie one mają podobny stopień prawdopodobieństwa spełnienia. Nie oznacza to jednak, że nie ma sensu rozważać wszystkich możliwych scenariuszy, bo do wielu z nich można się dobrze przygotować. No może poza ostatnim…

Jak zawsze zachęcamy do komentowania i dzielenia się swoimi przemyśleniami – w szczególności w temacie możliwych scenariuszy jakie mogą czekać rynek nieruchomości w najbliższych miesiącach.

Zespół podkluczyk.pl

Tagi:

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *