Dlaczego w 2020 roku ceny nieruchomości w Polsce mogą nadal rosnąć mimo, że są już i tak bardzo wysokie? Na wstępie warto zaznaczyć, że niniejszy artykuł nie obiecuje dalszych wzrostów na rynku nieruchomości w Polsce. Nie jest to również tekst namawiający do zakupu lub sprzedaży nieruchomości w 2020 roku. Wpis ten stara się spojrzeć obiektywnie na sytuację na rynku mieszkaniowym w Polsce i zgrupować obiektywne przesłanki pozwalające na dalszy wzrost cen.
Ceny nieruchomości w Polsce są wysokie
To bardzo powszechne hasło w ostatnich miesiącach. Co to znaczy jednak, że ceny nieruchomości w Polsce są wysokie? Czy są wyższe niż w poprzednim roku? Owszem. Czy są wyższe niż 2-3 lata temu? Zdecydowanie! Ale czy są wyższe niż w latach 2007-2009? Tutaj – zależnie od regionu, jeszcze nie albo dopiero zrównują się z cenami z okresu tzw. „bańki na rynku nieruchomości”. Należy również pamiętać, że siła nabywcza złotówki ponad 10 lat temu była zdecydowanie większa niż obecnie. Na tę chwilę dzisiejsze ceny nie wyznaczają jeszcze żadnych historycznych maksimów. Nawet jeśli nominalnie średnie kwoty płacone za 1 mkw. mieszkania będą wyższe niż w 2007 roku, to należy się zastanowić ile wartości te pieniądze przedstawiają dla nabywcy lub też ile pracy musiał wykonać by zarobić na 1mkw. mieszkania teraz a ile 12 lat temu.
Zdecydowanie wrażenie „rozgrzanych do czerwoności” cen nieruchomości w Polsce w ostatnich latach potęguje dodatkowo fakt, że w ciągu 3-4 lat wzrosły gwałtownie zwyżkując w niektórych regionach jak Trójmiasto czy Warszawa nawet o ponad 50%.
Czynniki wpływające na ceny nieruchomości
Cena metra kwadratowego mieszkania rzadko kiedy wyczytana jest w gwiazdach lub wyjęta z zakamarków, do których światło dzienne nie dociera. Kwota jakiej sprzedający żądają za 1 mkw. nieruchomości jest wypadkową bardzo wielu czynników. Do najważniejszych można zaliczyć:
- atrakcyjność lokalizacji (zwiększa popyt na nieruchomości)
- dostępność mieszkań ogółem i dostępność mieszkań w danej lokalizacji (decyduje o podaży nieruchomości i wielkości potencjalnej konkurencji)
- majętność społeczeństwa
- ogólne ceny na rynku (wzrost cen wszystkich dóbr spowodowany inflacją wpływa zarówno na ceny mieszkań nowych, których rosną koszty wybudowania, jak i na ceny mieszkań z rynku wtórnego, których oczekiwania właścicieli rosną wraz z postępującą drożyzną)
- wysokość stóp procentowych (niskie stopy procentowe wpływają na dostępność taniego kredytu, który służy jako lewar przy zakupie nieruchomości dla osób, których nie stać na zakup mieszkania za gotówkę)
- migracje ludności (zwiększają lub zmniejszają zapotrzebowanie na lokale mieszkalne)
- inwestycje spekulacyjne (obecność na rynku inwestorów, którzy chcą zarobić na wzroście wartości nieruchomości)
Biorąc pod uwagę powyższe czynniki można spróbować oszacować czy ceny nieruchomości w 2020 roku mogą w Polsce nadal rosnąć.
Dlaczego w 2020 roku ceny nieruchomości MOGĄ nadal rosnąć?
Atrakcyjny kraj do życia
Polska mimo pesymistycznego postrzegania własnego kraju przez obywateli jest wciąż atrakcyjnym krajem do życia. Na tę chwilę nie prowadzi wojny, nie ma problemu z napływem ludności o odmiennej kulturze, która nie potrafi się zasymilować ze społeczeństwem. W 2019 roku wskaźnik bezrobocia utrzymywał się wciąż na rekordowo niskim poziomie poniżej 4%. W kraju nad Wisłą można zatem bezpiecznie żyć i być w miarę pewnym zatrudnienia.
Rosnące pensje
Zarobki w Polsce rosną nieprzerwanie od 2008 roku. W ostatnich latach zdecydowanie przyspieszyły osiągając rekordowe 7,5% wzrostu r/r w 2019 roku. Społeczeństwo nominalnie się bogaci. W związku z tym może pozwolić sobie na zmianę mieszkania wynajmowanego na własne. Młodzi mogą myśleć o wcześniejszej wyprowadzce z rodzinnego domu, a średnio majętni posiadający mieszkania mogą decydować się na powiększenie metrażu. Dodatkowo polityka socjalna rządu, promującego statystycznie najbiedniejszych, powoduje aktywizacje nowych grup społecznych. Grupy te oprócz „przeżycia do 1-szego” mogą dodatkowo decydować się na konsumpcję lub inwestycje.
W Polsce brakuje mieszkań
W Polsce wciąż brakuje mieszkań, co oznacza, że podaż nie nadąża za popytem i kupujący muszą się liczyć ze zwiększoną konkurencją na rynku. To stawia w komfortowej sytuacji sprzedających nieruchomości. Mogą oni bowiem testować coraz wyższe ceny ofertowe będąc w miarę pewnym, że w razie braku zainteresowania ofertą i tak znajdzie się nabywca po niższej cenie. Z kolei w razie powodzenia wysokiej oferty zarabiają dodatkowo.
Ilu faktycznie mieszkań brakuje? Według danych GUS za 2017 rok w Polsce na 1000 mieszkańców było 376 lokali mieszkalnych. Słowo „brakuje” ze swojej natury powinno być odniesione do czegoś aby można było policzyć różnicę. Odnosząc się np. do średniej Unii Europejskiej, gdzie średnia ilość mieszkań na 1000 mieszkańców wynosi 435 lokali (według danych Eurostatu) można policzyć łatwo, że brakuje 59 mieszkań na 1000 mieszkańców. Gdyby zrównać się z obecną średnią europejską (która notabene wzrośnie po zwiększeniu się ilości lokali mieszkalnych w Polsce) i przyjąć, że liczba ludności w Polsce się nie zmieni, uzyskalibyśmy prawie 16-procentowy wzrost ilości mieszkań w Polsce. Na koniec 2017 roku według GUS w Polsce było 14,4 mln mieszkań. Można zatem oszacować, że w Polsce brakuje około 2,5 mln mieszkań. I to tylko aby zrównać się z średnią europejską przy założeniu stałej liczby ludności.
Imigranci pracujący w Polsce
Założenie stałej liczby ludności z punktu poprzedniego zderza się jednak z faktem wzmożonej migracji zarobkowej do Polski, głównie z krajów położonych na wschód od Kraju nad Wisłą. Oprócz Ukraińców dosięgniętych wojną na wschodzie swojego kraju do Polski za pracą migrują Azjaci z Indii czy Bangladeszu. Wszyscy oni muszą gdzieś mieszkać, w związku z czym drenują rynek najmu mieszkań, szczególnie w dużych miastach zachęcając kolejnych inwestorów do lokowania kapitału w nieruchomościach na wynajem. Co bogatsi przybysze decydujący się na pozostanie w Polsce mogą również dołączyć do grupy kupujących i dodatkowo zwiększyć popyt.
Inflacja
Wysoki wskaźnik inflacji w 2019 oraz prognozy wzrostu wskaźnika inflacji w 2020 roku skutkują i będą skutkowały wzrostem cen. Drożeje i zdrożeje wszystko. W związku z tym wzrosną również koszty wybudowania nowych lokali mieszkaniowych. To przełoży się z kolei na wzrost cen mieszkań na rynku pierwotnym. Zdrożeją również mieszkania na rynku wtórnym. Właściciele dosięgnięci wzrostem cen żywności i ogólnym wzrostem kosztów życia zaczną oczekiwać coraz większych kwot za swoje mieszkania ponieważ za 1 złotówkę będzie można nabyć coraz mniej dóbr. Dywagacje na temat tego, czy mieszkania zdrożeją lub stanieją realnie można odłożyć na kolejny wpis. W związku z rosnącymi cenami wszystkiego całkiem prawdopodobne jest jednak, że również nominalne ceny mieszkań wzrosną.
Tani kredyt
Stopy procentowe ustalane przez Radę Polityki Pieniężnej (RPP) pozostają w Polsce na niskim i niezmienionym od marca 2015 poziomie. Dodatkowo przezes Narodowego Banku Polskiego na posiedzeniu z 8 stycznia 2020 oprócz ogłoszenia decyzji o pozostawieniu niskich stóp procentowych zapowiedział, że powinny one pozostać bez zmian do 2020 roku (cyt. TVN24). Oznacza to, że na lokatach bankowych wciąż nie będzie można realnie zarobić przy obecnej wysokości wskaźnika inflacji. To spowoduje dalsze poszukiwanie przez inwestorów aktywów, w których mogliby ulokować kapitał aby chronić swój majątek. Jednym z takich aktywów są oczywiście nieruchomości. Po drugie – i może ważniejsze, niskie stopy procentowe oznaczają wciąż relatywnie tani kredyt. Wiele osób decyduje się na zakup nieruchomości w kredycie na 30 lub więcej lat, ponieważ mogą płacić ratę znacznie (nawet 50%) niższą niż rynkowy czynsz najmu, a jeszcze przecież płacą na swoje.
Brexit
Brexit i powrót rodaków z emigracji – jeżeli w końcu dojdzie do skutku (na tę chwilę ustalony termin opuszczenia Unii Europejskiej przez Wielką Brytanię to 31 stycznia 2020), to może się okazać, że wielu Polaków, którzy tak licznie (prawie 1,5 mln osób) wyjechali na Wyspy Brytyjskie rozważy powrót do ojczyzny. Nawróceni z emigracji z oszczędnościami w brytyjskiej walucie mogą chcieć ulokować odłożone pieniądze między innymi w nieruchomościach.
Powyższe fakty pokazują nie mniej i nie więcej, że przestrzeń do wzrostów cen nieruchomości w 2020 roku w Polsce wciąż jest. Pokazują także dlaczego również w tym roku ceny nieruchomości mogą nadal rosnąć. Należy przyznać, że z pewnością udałoby się zebrać równie długą i merytoryczną listę faktów, z powodu których ceny nieruchomości w 2020 roku w Polsce mogłyby nie tylko przestać rosnąć, ale i zacząć spadać. Takie zestawienie pozostawimy jednak na kolejny wpis.
Co Wy sądzicie o rynku nieruchomości w Polsce w 2020 roku? Czy ceny będą nadal rosły tylko dlatego, że mogą?
Zespół podkluczyk.pl