Kwiecień był bardzo dynamicznym miesiącem na rynku kredytowym, który przyniósł z sobą spore zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi oraz finansowaniem unijnym w ramach Krajowego Planu Odbudowy (czyli słynne pieniądze z KPO). Mimo to w dzisiejszym wpisie skupimy się na najczęściej i najgłośniej dyskutowanym w ostatnim czasie temacie na rynku kredytowym w Polsce, czyli nowym Programie rządowym Mieszkanie na start. Program kredytów z dopłatami znany jest już również pod nazwami Kredyt 0% albo Kredyt #nastart.
Kredyt #nastart, czyli zapowiadany kredyt 0%
Program Mieszkanie na start jest tym programem rządowym, o którym bardzo dużo się mówi, jednak – jak to zwykle bywa – mało jest konkretów w dyskusji, a dużo przewidywań. Obecnie znamy wstępny kształt programu oraz jego założenia, które niestety mogą ulec zmianie. Projekt ustawy wprowadzającej Kredyt #nastart jest już dostępny na stronach rządowych. Trwają jednak konsultacje zarówno miedzyresortowe jak i społeczne.
W bardzo dużym skrócie, program Kredyt #nastart swoją strukturą przypomina program Bezpieczny Kredyt 2%, chociaż zakłada kilka zmian, które wymagają doprecyzowania zanim banki sparametryzują program Kredyt #nastart w swoich procesach. Z jednej strony wiele firm rozpoczęło już kampanie informacyjne oparte na założeniu, że Kredyt #nastart zostanie niebawem wprowadzony, jednak w rzeczywistości nie znamy jeszcze daty wprowadzenia programu. Strona rządowa zakłada przyjęcie projektu ustawy wprowadzającej Kredyt #nastart przez Radę Ministrów w II kwartale 2024. Oznacza to, że do Sejmu projekt ustawy może trafić w wakacje i realnie zostać przegłosowany dopiero w drugiej połowie roku.
Na tę chwilę możemy zatem operować różnymi prognozami, z których ciężko ustalić jakąś konkretną datę wprowadzenia Kredytu #nastart. Zaczynają również powstawać liczne narzędzia poglądowe, takie jak kalkulatory kredytu #nastart, których wyliczenia mogą jednak znacznie różnić się od tego co ostatecznie zostanie uchwalone przez Sejm. Banki nie mają jednak ze wspomnianymi narzędziami nic wspólnego i – tak jak i kredytobiorcy – czekają na ostateczny tekst ustawy. Przyjrzyjmy się zatem temu co wiemy na teraz.
Strona rządowa zakłada przyjęcie projektu ustawy wprowadzającej Kredyt #nastart przez Radę Ministrów w II kwartale 2024. Oznacza to, że do Sejmu projekt ustawy może trafić w wakacje i realnie zostać przegłosowany dopiero w drugiej połowie roku.
Założenia Kredytu #nastart – maj 2024
Aktualnie program Kredyt #nastart zakłada preferencyjne finansowanie zakupu oraz budowy i wykończenia pierwszej nieruchomości mieszkalnej z dopłatami umożliwiającymi realne oprocentowanie kredytu na poziomie nawet 0% przez pierwszych 10 lat. Dodatkowo, w przypadku posiadania co najmniej 3 dzieci, będzie można skorzystać z dopłat przy zakupie kolejnej (nie tylko pierwszej) nieruchomości. Według aktualnych założeń możliwe jest otrzymanie dopłat do kredytu nawet na 600 tyś zł, a bank gospodarstwa krajowego, jest w stanie objąć gwarancją wkładu własnego nawet 100 tyś zł. Realnie można więc do zakupu nieruchomości przystąpić bez posiadanego wkładu własnego. W przeciwieństwie do programu Bezpieczny Kredyt 2%, z dopłat mogą skorzystać pary niebędące małżeństwem, a limit wieku do 35 lat jest tylko dla singli. Projekt zostawia jednak sporo luk na ominięcie limitu wieku w programie Kredyt #nastart.
Kredyt #nastart – limity i ograniczenia
Program Kredyt #nastart jest również o wiele bardziej skomplikowany, ponieważ zawiera sporo wyjątków i limitów. W programie Kredyt #nastart przewidziano limity na wynagrodzenie oraz limity na powierzchnię nieruchomości uzależnione od ilości osób w gospodarstwie domowym. W przypadku przekroczenia limitu kwota dopłaty zmniejszana jest o określony procent. Z drugiej strony dla wybranych lokalizacji limity są z kolei zwiększone.
Nowością jest to, że program Kredyt #nastart umożliwia sfinansowanie niemal dowolnej nieruchomości ze względu na brak limitów dotyczących ceny za metr kwadratowy mieszkania oraz brak limitów powierzchni dla budowy domu. Takie podejście być może zmniejszy wpływ programu Kredyt #nastart na ceny nieruchomości i spowoduje równomierne rozłożenie popytu na rynku. Innym dużym udogodnieniem jest brak limitu wkładu własnego, co znacznie ułatwia sfinansowanie procesu budowy domu. Kolejną istotną zmianą jest też konstrukcja dopłaty, która np. umożliwia wzięcie 500 tys. złotych kredytu, gdzie 200 tys. złotych jest objęte dopłatami, a 300 tys. jest udzielane na warunkach rynkowych. Tworzy się w takiej sytuacji ważone oprocentowanie, które może okazać się ostatecznie największą kontrowersją programu.
Kredyt #nastart – plusy i minusy
Aktualny obraz programu Kredyt #nastart ma kilka bardzo istotnych plusów i minusów na które warto zwrócić uwagę.
Plusy Kredytu #nastart
Zdecydowanym plusem Kredytu #nastart jest brak limitu na powierzchnię nieruchomości dla celów związanych z budową oraz wykończeniem domu. Pozwala to na szerszy wybór oferty i rozważenie również innych niż mieszkania typów nieruchomości. Pośrednio może to zatem zwiększyć przystępność budowy domów w Polsce. Kolejnym plusem programu jest zniesienie limitu na cenę metra kwadratowego, co sprawia, że popyt związany z programem Kredyt #nastart może zostać potencjalnie rozłożony na większą ilość nieruchomości. Przypomnijmy, że do programu Bezpieczny Kredyt 2% kwalifikowały się wyłącznie mieszkania do 800 tys. złotych, co wyraźnie wpłynęło na wzrost cen ofertowych mieszkań w konkretnym segmencie nieruchomości. Taka konstrukcja Kredytu #nastart bez limitów ceny może spowolnić wzrost cen nieruchomości, gdyż popytowi generowanemu przez dopłaty będzie odpowiadać większa podaż nieruchomości.
Moim zdaniem największym plusem programu jest możliwość finansowania zakupu kolejnej nieruchomości dla osób z minimum trójką dzieci. Dzięki temu duża rodzina szukająca większego mieszkania lub domu może realnie skorzystać na preferencyjnym kredycie. Jest to jedno z działań, które – może i nieświadomie – wprowadzone przez Rząd, może realnie wpływać na poprawę sytuacji mieszkaniowej Polskich rodzin i sprawiać, że nieruchomości Polaków będą mniej zatłoczone.
Minusy i pułapki Kredytu #nastart
Program Kredyt #nastart posiada również minusy. Zdecydowanie największym minusem są bardzo skomplikowane i złożone przedziały limitów dochodu oraz maksymalnego metrażu, które połączone z licznymi wyjątkami tworzą legislacyjny i proceduralny bałagan. Program Kredyt #nastart tworzy też pewnego rodzaju pułapki. Jest bowiem możliwe sfinansowanie nieruchomości za kwotę większą niż uzyskany kredyt z dopłatami. Ustawodawca dopuszcza bowiem możliwość wzięcia drugiego rynkowego kredytu bez dopłat na zakup tej samej nieruchomości. Tworzy to ogromną realną rozpiętość oprocentowania. Na przykład singiel może otrzymać tylko 200 tys. złotych preferencyjnego kredytu (z oprocentowaniem 1,5%) i połączyć to z np. 600 tys. złotych zwykłego kredytu (zaciągniętego na 7%). Średnia ważona oprocentowania wyniesie wtedy 5,625%.
W okresie 10 lat może to doprowadzić do sytuacji, że rynek stosując naturalne mechanizmy może być w stanie z łatwością zaproponować lepsze oprocentowanie po kilku obniżkach stóp procentowych NBP. Budzi to z kolei wątpliwości co do zasadności programu Kredyt #nastart w niektórych przypadkach. Program zawiera też pewne absurdy, a największym z nich jest brak możliwości zarejestrowania działalności gospodarczej w czasie trwania dopłat.
Kredyt #nastart – to dopiero projekt
W kwestii programu Mieszkanie na start najważniejsze jeszcze przed nami i wiele się może zmienić. Kredyt #nastart, jak każde rozwiązanie rządowe, ma swoje plusy i minusy. Ostateczna postać programu Kredyt #nastart może ulec zmianie. Jest to nawet bardzo prawdopodobne, bowiem w mediach trwa gorąca dyskusja zarówno przeciwników jak i zwolenników programu Kredyt #nastart.
Jeżeli spodobał Ci się mój komentarz zapraszam do innych moich wpisów na portalu podkluczyk.pl oraz na fanpage Karol od Kredytów, gdzie staram się na bieżąco informować moich obserwatorów o tym co się dzieje na rynku kredytowym.
Jeśli planujesz inwestycję w nieruchomości i masz pytania odnośnie kredytów hipotecznych możesz bezpłatnie skontaktować się ze mną klikając ten link lub w dedykowany baner pod wpisem.
