Jak porównać oferty kredytów hipotecznych? Wybór oferty.

Ostatnim etapem procesu przygotowania się do kredytu hipotecznego jest wybór odpowiedniej oferty kredytowej. Jest to najważniejszy etap z punktu widzenia kosztów kredytu hipotecznego. Odpowiedni wybór oferty może pozwolić dużo zaoszczędzić. Jak porównać oferty kredytów hipotecznych? Mimo, że w całym procesie może Ci towarzyszyć ekspert kredytowy, który pomoże Ci porównać oferty kredytów hipotecznych, to ostateczna decyzja należy do Ciebie. Musisz więc zatem być w stanie samodzielnie ocenić jakość ofert kredytów hipotecznych przedstawionych przez różne, rozważane przez Ciebie banki. Przy ocenie i porównaniu ofert kredytu hipotecznego czekają na nas pułapki, z których najważniejsze omówimy w dzisiejszym wpisie.

Czytając ten artykuł, jak i cały cykl, z pewnością oszczędzisz sporo czasu. Stosując się do moich wskazówek, zwiększysz swoje szanse na kredyt hipoteczny, ale na pewno nie pozbędziesz się stresu i niepewności. Bowiem w kredycie pewne jest dopiero wszystko wtedy, kiedy go spłacisz. 

Jak porównać oferty kredytów hipotecznych – harmonogram kredytowy

Zanim porównamy oferty kredytu hipotecznego musimy pamiętać o tym, że kredyt hipoteczny jest tylko narzędziem, które pozwala spełnić założony przez nas cel. Żeby odpowiednio używać narzędzia musimy zdawać sobie sprawę z tego, jak takie narzędzie funkcjonuje. Najważniejsze w świadomym korzystaniu z kredytu hipotecznego jest zrozumienie jak jest zbudowany harmonogram kredytowy. Harmonogram kredytowy jest symulacją zakładającą jak mogą wyglądać płatności kredytu oraz jego koszty w całym okresie kredytowana. Taka symulacja jest ustalona na z góry przyjętych warunkach.

Harmonogram kredytowy – założenia

Podstawowym założeniem są m.in., że w całym okresie kredytowania nie zmieni się wartość wskaźnika referencyjnego będącego pochodną stóp procentowych NBP, nie zmieni się wartość nieruchomości, oraz że kredyt nie będzie wcześniej spłacany. Jak się pewnie domyślasz, są to założenia nierealne do utrzymania w długim terminie, a im dłuższy okres kredytowania, tym nasz harmonogram będzie prawdopodobnie mniej dokładny. Ostateczny i całkowity koszt kredytu zależy od tak naprawdę od Ciebie i całkowity koszt kredytu hipotecznego poznasz dopiero kiedy ten kredyt hipoteczny spłacisz. Każdy bank przedstawia swoją ofertę i harmonogram kredytowy na określonych zasadach w formie kalkulacji. Zanim wybierzemy ofertę danego banku musimy te kalkulacje porównać z ofertami innych banków. Przy tym porównaniu czekają na nas jednak pułapki i różne sztuczki. Żeby świadomie wybrać ofertę kredytu hipotecznego należy działać według określonego planu. Musimy zatem zawczasu być zabezpieczeni przed ryzykiem, mieć przygotowane dokumenty oraz opracować plan. 

Całkowity koszt kredytu hipotecznego poznasz tak naprawdę dopiero jak już go spłacisz.

Wybór odpowiedniej oferty kredytu hipotecznego krok po kroku

Na etapie analiz kalkulacji kredytów hipotecznych będziemy musieli wiele razy porównać oferty kredytów hipotecznych. Pierwszym etapem analizy zawsze będzie wybranie co najmniej 2-3 ofert banków do których będziemy wnioskować. Wybór ofert nie zawsze będzie podyktowany ceną, czyli nie będzie wyborem 3 najtańszych ofert cenowych. Poza ceną istotne są bowiem również inne aspekty, takie jak: czy kredyt otrzymamy w takiej kwocie o jaką wnioskujemy, czy kredyt hipoteczny otrzymamy w odpowiednim czasie, a także czy jesteśmy w stanie spełnić wszystkie warunki jakie bank przed nami stawia.

Wybór odpowiedniej oferty kredytu hipotecznego – pierwszy krok

W pierwszej kolejności musimy wybrać oferty tych banków, co do których jesteśmy przekonani, że zaakceptują nasz wniosek o kredyt hipoteczny. Pierwszą przesłanką będzie wybranie tych banków, dla których mamy zdolność kredytową na wnioskowaną kwotę, i dla których wybrana przez nas nieruchomość zostanie zaakceptowana przez bank. Jeżeli nasza zdolność kredytowa jest odpowiednia w każdym banku i mamy dużo czasu na uzyskanie kredytu hipotecznego, to zwykle wystarczy nam rozważyć 2 banki. Jeżeli są jakieś inne przesłanki, np. zależy nam bardzo na czasie, to lepiej prowadzić proces w 3 bankach, aby minimalizować różne ryzyka.

Do ilu banków złożyć wniosek o kredyt hipoteczny?

Przy pierwszej analizie rynku kredytów hipotecznych, sugeruje się złożyć wniosek do 1 lub 2 banków z najlepszą ofertą cenową oraz do dodatkowego banku, który będzie miał szybki proces kredytowy. Dobrze jest wybrać jako jedną z potencjalnych ofert tzw. pewniaka, czyli bank który na pewno nam udzieli kredytu szybko i podczas oczekiwania na pozostałe decyzje kredytowe, będziemy pewni, że gdzieś kredyt otrzymamy. Dzięki temu nie blokujemy sobie transakcji zakupu i minimalizujemy pierwsze ryzyko nieotrzymania kredytu w odpowiednim terminie.

Po otrzymaniu wszystkich decyzji kredytowych przyjdzie czas na ponowną analizę, ale tym razem już analizę decyzji kredytowych. To spośród ofert z pozytywną decyzją kredytową wybierzemy ostateczną ofertę. Robimy tak bowiem oferty początkowe, które zachęciły nas do złożenia wniosku do konkretnego banku, mogą znacznie odbiegać od oferty przedstawionej w decyzji kredytowej. Niezależnie od tego czy jesteśmy na etapie analizy ofert, czy już na etapie decyzji, warto pamiętać jak działa kredyt hipoteczny oraz zwrócić uwagę na kilka charakterystycznych rzeczy.

Jak porównać RRSO kredytów hipotecznych?

Powszechnie używaną miarą przy porównaniu ofert jest RRSO, czyli Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania. RRSO jest przyzwoitą miarą, która będzie dobra do porównania modeli opartych na identycznych założeniach, czyli wtedy gdy będziemy porównywać decyzje na te same kwoty oraz na ten sam okres kredytowania. W takich warunkach RRSO będzie bardzo użyteczna. Warto będzie dane z decyzji kredytowych zestawić wraz z ekspertem kredytowym i porównać rozważane banki w okresie w którym chcielibyśmy spłacić kredyt. Może się wtedy okazać że względu na inne produkty bądź inne wskaźniki zastosowane w symulacji pozornie droższa oferta może się okazać korzystniejsza. 

W takiej kalkulacji można też ująć plan nadpłacania kredytu. Przy nadpłacie kredytu inaczej mogą się zachowywać rozważane banki, bowiem mogą np. zakładać opłatę za wcześniejszą spłatę lub nadpłatę kredytu w okresie pierwszych 3 lat. Oferty mogą być również tak zbudowane, że koszty początkowe takie jak prowizja (która w szczególności może wynosić 0%) lub warunki ubezpieczenia kredytu (płacone z góry lub razem z ratą) mogą inaczej kształtować się w planowanym okresie spłaty od tego co zapisano w decyzji kredytowej. Bardzo pomocną sztuczką w celu określenia wpływu okresu kredytowania na całkowite koszty kredytu hipotecznego w danej ofercie będzie również porównanie warunków z wybranych kalkulacji z analogiczną ofertą na 5 lat. Zestawienie tego okresu z okresem z decyzji oraz z planowanym okresem spłacenia kredytu może pokazać ciekawe różnice.

Jeżeli potrzebujesz, żeby bezpłatnie przeanalizować z Tobą oferty kredytów hipotecznych, zgłoś się do mnie korzystając z tego linku.

Dodatkowe produkty przy ofertach kredytu hipotecznego

Bardzo ważne są aspekty pozacenowe tj. produkty dodatkowe oraz ogólne warunki dodatkowe banku i potencjalne kary. Będą to dodatkowe produkty takie jak ubezpieczenia, wymagana aktywność na koncie oraz wszelkie kary, opłaty i prowizje. Wpływają one na wygodę oraz mogą nieść za sobą wartość dodaną, bądź zbędne koszty i niedogodności. O wartości dodanej będziemy mówić, gdy bank będzie wymagał dodatkowego ubezpieczenie na cały okres kredytowania zamiast w krótszym okresie bądź w ogóle. Z perspektywy kredytobiorcy jest to warte uwagi tylko wtedy jeżeli zakres ubezpieczenia w takiej sytuacji jest korzystny.

Dodatkowe produkty banków, których warto unikać

W odwrotnej sytuacji dodatkowy produkt wymagany w ofercie kredytu hipotecznego jest zbędnym wydatkiem, którego warto unikać. Ubezpieczenie na życie jest bardzo często przez bank narzucone i musi być wykupione w banku. W przypadku ubezpieczenia nieruchomości musimy liczyć się z tym, że banki mogą stosować sztuczkę polegającą na powiązaniu składki ubezpieczenia nieruchomości z kwotą kredytu pozostałą do spłaty. Tak jak przy ubezpieczeniu na życie jest zrozumiałe, to w przypadku ubezpieczenia nieruchomości jest pułapką i nie powinno się tej zmiennej brać do porównania. W wielu bankach można jednak przedstawić ubezpieczenie nieruchomości od innego ubezpieczyciela i bardzo często składka roczna potrafi być 10x niższa poza wybranym bankiem.

Kolejnym dodatkowym warunkiem jest aktywność na rachunku, tj. ilość operacji na koncie miesięcznie oraz obrót na koncie. Jeżeli nie spełnimy tych warunków, to musimy liczyć się z podwyżką oprocentowania. Ta podwyżka oprocentowania może z kolei potencjalnie być na tyle niekorzystna, że dana rozważana oferta stanie się mniej atrakcyjna niż wydaje się na liczbach z decyzji. Ostatnią rzeczą są wszelkie prowizje i składki ubezpieczeniowe płacone z góry. Przy ocenie decyzji kredytowych musimy zwracać uwagę na to, w jakim czasie są ponoszone koszty. Im wcześniej ponosimy dane koszty, tym w ogólnym rozrachunku po spłacie kredytu ich realna wartość będzie większa. 

Wskaźniki referencyjne w ofercie kredytu hipotecznego

Ostatnimi istotnymi zmiennymi są zastosowane wskaźniki referencyjne w ofercie kredytu hipotecznego. Wskaźnik referencyjny jest zmiennym składnikiem oprocentowania kredytowego, zależnym od decyzji Rady Polityki Pieniężnej (RPP). Każdy bank jest zobligowany do zastosowania wskaźnika referencyjnego, którego wartość jest zależna od poziomu stóp procentowych. Z reguły banki używają wskaźnik WIBOR3M lub WIBOR6M, przy czym wkrótce każdy bank będzie zobligowany do przejścia na stawkę WIRON. Niektóre banki już zmieniły WIBOR na WIRON i w oparciu o WIRON przyznają kredyty hipoteczne. Każdy wskaźnik ma nieco inne wartości i może zmieniać model harmonogramu kredytu hipotecznego. W celu właściwego porównania decyzji kredytowej powinno się wyrównać stawki referencyjne wtedy możliwe będzie uczciwe porównanie ofert. W przypadku kiedy jeszcze nie spotkaliśmy się z ekspertem kredytowym, żeby te dane porównał, warto będzie spojrzeć na stałą część oprocentowania czyli marżę.

Jeżeli szukasz nieruchomości i chciałbyś skorzystać z bezpłatnej konsultacji gorąco zapraszam do kontaktu.

Możesz bezpłatnie skontaktować się ze mną klikając ten link lub w dedykowany baner pod wpisem.