Proces kredytowy z punktu widzenia banku zawiera dwa rodzaje analizy: analizę finansową oraz analizę majątkową. Pierwsza, analiza finansowa, dotyczy naszego źródła dochodu oraz wiarygodności kredytowej. Druga, analiza majątkowa, dotyczy kredytowanej nieruchomości, a to oznacza, że przy kredycie hipotecznym istotne jest dla banku to co właściwie chcemy kupić. Jak zatem wybrać nieruchomość aby dostać kredyt hipoteczny? W celu odpowiedniego wyboru nieruchomości należy zwrócić uwagę na kilka istotnych aspektów, do których zaliczają się: stan nieruchomości, sytuacja prawna nieruchomości (głównie zapisy w księdze wieczystej), rodzaj nieruchomości i jej powierzchnia.
Czytając ten artykuł, jak i cały cykl, z pewnością oszczędzisz sporo czasu. Stosując się do moich wskazówek, zwiększysz swoje szanse na kredyt hipoteczny, ale na pewno nie pozbędziesz się stresu i niepewności. Bowiem w kredycie pewne jest dopiero wszystko wtedy, kiedy go spłacisz.
Jak wybrać nieruchomość – stan nieruchomości
Bardzo istotną rzeczą jest to, w jakim stanie jest kupowana nieruchomość. Sprawdzamy to szczególnie przy zakupie na rynku wtórnym. Warto też zweryfikować sprzedającego. Najogólniej mówiąc, żeby zakupić nieruchomość i bank przyjął ją jako zabezpieczenie, ważne jest to, żeby nadawała się do zamieszkania. Kredytując nieruchomość w kiepskim stanie technicznym będziemy musieli bardzo często zabezpieczyć transakcję wpisując hipotekę na innej nieruchomości, którą posiadamy, pod warunkiem, że ta spełnia wymogi banku co zabezpieczenia. W przeciwnym razie możemy musieć zrezygnować z zakupu lub liczyć się z ograniczeniami i dodatkowymi warunkami ze strony banku. W przypadku rynku pierwotnego weryfikujemy dokumenty inwestycji oraz dewelopera, pod względem wiarygodności i wykonanych inwestycji.
Jak wybrać nieruchomość – stan prawny nieruchomości
Niezależnie od stanu nieruchomości równie istotna jest kwestia dokumentacji prawnej. Przystępując do kredytu hipotecznego musimy mieć uregulowaną sytuację prawną nieruchomości. Najprościej jest to sprawdzić analizując księgę wieczystą. Nieruchomość powinna być uregulowana w kwestiach takich jak dziedziczenie, służebność, roszczenia innych podmiotów oraz zgodna ze stanem rzeczywistym.
W kredytowanej nieruchomości powinna być uregulowana kwestia właściciela – sprzedający zgodny z księgą wieczystą, czyli ta sama osoba co w księdze powinna być stroną umowy sprzedaży lub powinna udzielić pełnomocnictwa osobie trzeciej (stronie umowy). Istotnym zagadnieniem jest pojęcie służebności osobistej. Jest to ograniczenie nieruchomości wobec osoby trzeciej, gdzie wspomniana osoba ma prawo do pobytu w nieruchomości. Służebność osobista może występować realnie, tj. występuje aktywne prawo pobytu i nieruchomość nie może zostać zbyta bez zgody tej osoby, niemożliwe też jest zabezpieczenie się na tej nieruchomości (oczywiście poza nielicznymi wyjątkami). Najczęściej w praktyce kiedy spotykamy się ze służebnością osobistą okazuje się że mamy do czynienia z sytuacją, gdzie taka osoba nie żyje. Wtedy nawet jak nie jest to uregulowane i wpis nie został wykreślony, to wystarczy załączyć akt zgonu.
Roszczenia w księdze wieczystej – co jeżeli w księdze wieczystej na mieszkaniu jest kredyt?
Kolejną często występującą rzeczą są roszczenia innych podmiotów w księdze wieczystej. Są to wszelkiego rodzaju służebności powiązane z nieruchomością które nie są żadnym utrudnieniem a tylko formalnością. Niestety też możemy mieć również do czynienia z roszczeniami niezwiązanymi z formalnościami a faktycznie zaistniałymi roszczeniami osób trzecich i innych podmiotów.
Co ciekawe, najczęstszym zapytaniem klientów jest to: co jeżeli w księdze wieczystej na mieszkaniu jest kredyt? Wbrew pozorom to bardzo dobra wiadomość! Okazuje się, że jeżeli był już na mieszkanie udzielony kredyt, to stan prawny jest najprawdopodobniej w porządku. Nieruchomość była już bowiem sprawdzana przez inny bank i jej stan prawny został zaakceptowany. Musimy jedynie liczyć się z dodatkowymi procedurami, tj. koniecznością wykreślenia hipoteki starego banku w celu wpisania nowej w jej miejsce.
Gorzej jest niestety, gdy mamy do czynienia z wpisami osób indywidualnych oraz wpisami komorniczymi. Tutaj sprzedający musi zadbać o to by wpisy zostały ostatecznie wykreślone a sprawy, w wyniku których powstały wpisy zostały zakończone. Niestety kwestia uregulowania powodów wpisów i ich wykreślenia może potrwać sporo czasu. Dopóki roszczenia nie zostaną uregulowane a powstałe w związku z nimi wpisy nie zostaną wykreślone, to uzyskanie kredytu będzie bardzo trudne, niemalże niemożliwe. Jedynym wyjątkiem jest zakup nieruchomości z licytacji komorniczej. Wtedy, w specyficznym procesie, możliwe jest kredytowanie nieruchomości z licytacji komorniczej, jednak jest to bardzo nietypowa, trudna do sfinalizowania i bardzo ryzykowna procedura.
Jeżeli w księdze wieczystej na mieszkaniu jest już kredyt, to wbrew pozorom jest dobra wiadomość.
Jak wybrać nieruchomość – parametry techniczne nieruchomości na kredyt?
Poza kwestiami prawnymi, ważne są również ogólne parametry techniczne nieruchomości. W przypadku zarówno mieszkań, jak i domów są to m.in. powierzchnia użytkowa czy dostępność piwnicy. Różne przypadki niestandartowych nieruchomości, na które należy uważać, to np. gdy w domu zagospodarowano piwnicę lub strych, w ten sposób zwiększając powierzchnię użytkową. Ostrożnie należy podchodzić również gdy na kupowanej działce wybudowano drugi dom, którego go nie zgłoszono, lub gdy dom lub mieszkanie podzielono na odrębne lokale mieszkalne. Przy takich nieruchomościach należy bardzo uważać. O ile w określonych przypadkach uzyskanie kredytu hipotecznego na ich zakup jest możliwe, o tyle może to wiązać się to z ustępstwami z naszej strony. Na pewno wiąże się to ze skomplikowanym procesem kredytowym, dodatkowymi warunkami do spełniania. Bank może wymagać wielu dokumentów do przedstawienia, których załatwienie może nie należeć do najłatwiejszych.
Istotne dla banku jest też jest to, co chcemy kupić. Zarówno kredyt hipoteczny pozwala na zakup ściśle określonych nieruchomości, jak i kredyt budowlano-hipoteczny pozwala na budowę ściśle określonych nieruchomości. Podsumujmy zatem czego nie skredytujemy. Jeżeli chodzi, o zakup na rynku wtórnym będą to m.in. lokale mieszkalne w tzw. loftach, oraz dostosowanych magazynach, nieruchomości zlokalizowane w budynkach o bardzo słabym stanie technicznym. Nie kupimy na kredyt również domków letniskowych oraz innych sezonowych lokali, które nie są przystosowane do zamieszkania przez cały rok oraz nieruchomości o nietypowej powierzchni dla instrukcji kredytowej danego banku.
Nieruchomość o nietypowej powierzchni – jaka może być nietypowa powierzchnia ?
W przypadku domu jest to powyżej 300m2, a w przypadku mieszkania powyżej 120m2. Przy nieruchomościach przekraczających ustalone limity dla nieruchomości typowych, możemy liczyć się z dodatkowymi procedurami czy ograniczeniem kwoty kredytowej. W nielicznych bankach możemy spotkać się również z odmową udzielenia kredytu dla tej nieruchomości, lub podwyższeniem wkładu własnego. W przypadku dewelopera sytuacja jest o wiele prostsza.
Jak wybrać nieruchomość od dewelopera?
W przypadku dewelopera najważniejsze jest dla banku czy budowana inwestycja jest objęta rachunkiem powierniczym. Istotna też jest renoma dewelopera oraz banku kredytującego inwestycję. W ostatnim czasie powstawało wiele mniejszych firm zajmujących się deweloperką. Przy współpracy z tymi podmiotami, należy dokładnie analizować podpisane umowy oraz sprawdzić wcześniej wspomniany rachunek powierniczy. Dlaczego tak ważny jest rachunek powierniczy? Bez niego ciężko o kredyt i trzeba liczyć się z koniecznością wypłaty kredytu, dopiero po oddaniu inwestycji do użytku. Rachunek powierniczy chroni też interesy kupującego poprzez weryfikowanie efektów pracy dewelopera.
Kredyt hipoteczny na zakup działki
Nieco inaczej jest przy wniosku o kredyt hipoteczny na budowę oraz na zakup działki. Jak wiemy, podstawą przy planowaniu budowy jest zakup działki. Przy działce najistotniejsze dla banku są powierzchnia oraz jej przeznaczenie. Tylko w kilku bankach jako zabezpieczenie kredytu zaakceptowana zostanie działka rolna. Najczęściej zatem kredyt na zakup działki dotyczyć będzie głównie zakupu działki budowlanej, na której będzie można w przyszłości postawić nieruchomość. Już na etapie kupna trzeba zwrócić uwagę na to, czy na tej działce zbudujemy to co chcemy. Przy kredycie hipotecznym bank sprawdzi wiele rzeczy, jednak nie sprawdzi gruntu. Stąd przed zakupem działki warto skontaktować się z geodetą w celu sprawdzenia i oceny gruntu, jaki kupujemy. Po ocenie działki, przygotowaniu projektu i otrzymaniu odpowiednich zgód do budowy można przystąpić do finalnego procesu.
Jak zatem wybrać nieruchomość żeby dostać kredyt hipoteczny?
Jak widać właściwy wybór nieruchomości, wpływa na co najmniej połowę procesu kredytowania nieruchomości. Na tę połowę procesu, na którą nie mamy istotnego wpływu oprócz porządnego rozeznania przed zakupem i pilnowania podpisania odpowiednich dokumentów. W kolejnym artykule przygotowującym do kredytu omówię dokumenty potrzebne do kredytu hipotecznego, w których będą również dokumenty nieruchomości. W idealnym świecie każda nieruchomość była by gotowa do kredytu, a każda księga wieczysta była by w pełni uregulowana. Niestety nie zawsze tak jest.
Drogi czytelniku, jeżeli masz upatrzoną nieruchomość i chciałbyś ją zweryfikować pod kątem kredytu, to gorąco zapraszam do kontaktu. Możesz bezpłatnie skontaktować się ze mną klikając ten link lub w dedykowany baner pod wpisem.
