W dzisiejszych rozważaniach skupimy się na kluczowym parametrze kredytowym, czyli zdolności kredytowej. Opiszę co to jest zdolność kredytowa i jak ją wyliczyć. Przypomnę tylko, że ten wpis jest częścią cyklu zatytuowanego Jak przygotować się do kredytu hipotecznego. Wpis o zdolności kredytowej jest drugą częścią opisu przygotowań – poprzednio opisywaliśmy co to jest wiarygodność kredytowa.
Czytając ten artykuł, jak i cały cykl, z pewnością oszczędzisz sporo czasu. Stosując się do moich wskazówek, zwiększysz swoje szanse na kredyt hipoteczny, ale na pewno nie pozbędziesz się stresu i niepewności. Bowiem w kredycie pewne jest dopiero wszystko wtedy, kiedy go spłacisz.
Co to jest zdolność kredytowa i co na nią wpływa?
Zdolność kredytowa to nasze możliwości finansowe zdaniem banku, czyli to ile kredytu możemy otrzymać na danych warunkach. Każdy bank ma inną politykę kredytową oraz inne wzory na liczenie zdolności, przez co w każdym banku wyjdzie nam różna zdolność. Na zdolność oprócz samych zarobków wpływ ma również źródło dochodu, czas pozyskiwania dochodu, posiadane zobowiązania – zarówno osobiste (koszty życia) jak i kredytowe.
Ostatecznie przy decyzji kredytowej przy kredycie hipotecznym na możliwą sumę kredytowania wpływa również rodzaj nieruchomości, jaka będzie zabezpieczeniem kredytu. Mimo posiadanej wysokiej zdolności, zawsze ogranicza nas cena nieruchomości i wymóg posiadania wkładu własnego. Bank może obniżyć przyznaną sumę kredytu ze względu na inne zaistniałe okoliczności w związku z nieruchomością (nieruchomość nietypowa).
Jak zmienia się zdolność kredytowa?
Zdolność kredytowa zmienia się w stosunku do okresu kredytowania. Im dłuższy okres kredytowania, tym wyższa zdolność kredytowa i można sobie pozwolić na większy kredyt. Co do zasady jest to prawda prawie zawsze, ale w zależności od polityki banku w tej regule występują wyjątki. Każdy bank ma również szeroko zakrojone zasady co do źródła dochodu. Często może się okazać, że mimo wysokich wpływów z tytułu wynagrodzenia, tej zdolności możemy nie mieć, ponieważ bank tego rodzaju dochodu nie akceptuje przy kalkulacji zdolności kredytowej, bądź ma określony przelicznik, który powoduje zaniżenie dochodu uwzględnianego przy wyliczeniu zdolności kredytowej.
Co do zasady, im większy dochód podlega opodatkowaniu i jest widoczny w ZUS, tym będziemy mieć wyższą zdolność, pod warunkiem, że ten dochód jest akceptowalny. Wyjątkami będą dochody z tytułu prowadzenia działalności w formie ryczałtu i karty podatkowej, które podlegają odrębnej kalkulacji zdolności kredytowej i w każdym banku są przeliczane wg określonego wzoru, który przyjmuje tylko cześć tego dochodu.
Co do zasady, im dłuższy okres kredytowania, tym wyższa zdolność kredytowa
Jak obliczyć zdolność kredytową?
Tak jak wspomniałem wcześniej – zdolność kredytowa to Twoja zdolność do spłacania kredytu hipotecznego. Innymi słowy jest to maksymalna rata jaką bank uznaje za możliwą do udźwignięcia przez Twój zadeklarowany domowy budżet. Jak zatem obliczyć zdolność kredytową? Ogólnie zdolność można policzyć sumując swoje wszystkie dochody i odejmując od nich swoje wszystkie zobowiązania związane z utrzymaniem i z innymi kredytami. Pozostała kwota w odpowiedniej części – w zależności od banku – uznawana jest za Twoją maksymalną ratę. Następnie z przemnożenia maksymalnej raty przez ilość szacowanych rat otrzymujemy maksymalną kwotę zobowiązania, która oczywiście będzie sumą pożyczonego kapitału i części odsetkowej. Przy bardzo długich zobowiązaniach część odsetkowa niejednokrotnie przewyższa sumą część pożyczonego kapitału. Najlepiej do wyliczenia zdolności kredytowej korzystać z kalkulatorów w konkretnych bankach albo zgłosić się do pośrednika kredytowego. Ze swojej strony zapraszam na bezpłatną konsultację w celu wyliczenia zdolności kredytowej.
Zdolność kredytowa – o czym warto pamiętać?
Ważne też dla banku jest, że zadeklarowany dochód otrzymujesz regularnie i masz ciągłość zatrudnienia. Równie istotne jest, żeby umowy z tytułu pracy zawierały określone ramy czasowe. Polecam również dopilnować, to by wynagrodzenie wpływało na konto bankowe – to bardzo istotnie wpływa na potwierdzenie zdolności kredytowej.
Jak już określimy swoją wiarygodność i zdolność kredytową, możemy przystąpić realnie do poszukiwania nieruchomości. Jak wybrać nieruchomość, na co zwrócić uwagę i jak przygotować się do procesu w wybranych bankach, jak już taką sobie upatrzymy, przedstawię w kolejnym artykule.
Drogi czytelniku, jeżeli chciałbyś sprawdzić swoją zdolność kredytową, lub nad nią wspólnie z nami popracować, to zapraszam do kontaktu. Możesz bezpłatnie skontaktować się ze mną klikając ten link lub w dedykowany baner pod wpisem.
