W dzisiejszym wpisie na blogu omówimy proces nabycia nieruchomości przy wykorzystaniu kredytu hipotecznego. Z tego wpisu dowiesz się jak wygląda zakup mieszkania z rynku wtórnego na kredyt. Proces kredytowania nieruchomości z rynku pierwotnego nieco się różni, dlatego omówiony zostanie osobno. Dziś podsumowujemy wszystkie etapy procesu kredytowego, zaczynając od oceny zdolności kredytowej, przez weryfikację nieruchomości, aż po decyzję kredytową i formalności związane z uruchomieniem kredytu. Podsumujemy również orientacyjnie ile trwa procedura zanim otrzymasz kredyt hipoteczny na mieszkanie z rynku wtórnego?
Kredyt hipoteczny – zdolność kredytowa
Wniosek o przyznanie kredytu hipotecznego zaczyna się od weryfikacji zdolności kredytowej. Do policzenia zdolności kredytowej potrzebna jest Twoja suma miesięcznych przychodów oraz suma miesięcznych kosztów, ale także ostateczna cena kredytowanej nieruchomości. Nie rozpoczniesz zatem procedury wyliczenia zdolności kredytowej bez wskazania konkretnej nieruchomości, a przynajmniej jej ostatecznej ceny. Aby potwierdzić cenę kredytowanej nieruchomości musisz więc podpisać umowę przedwstępną lub dostarczyć oświadczenie sprzedającego o deklaracji ceny nieruchomości. Na tym etapie deklarujesz również swój gotówkowy wkład własny w zakup nieruchomości na rynku wtórnym. Najczęściej jest to minimalnie 20% wartości nieruchomości. Są również banki, które udzielą kredytu przy 10% wkładzie własnym, ale wtedy warunki kredytu będą gorsze, czyli bank podniesie marżę kredytu, albo wymusi dodatkowe ubezpieczenie.
Po ocenie zdolności kredytowej, która jest oceną kredytobiorcy otrzymujesz wstępną decyzję kredytową, która może być pozytywna, odmowna lub warunkowa (np. obniżająca wnioskowaną kwotę kredytu).
Decyzję kredytową otrzymasz w ciągu 21 dni
Kredyt hipoteczny – operat szacunkowy
Po wstępnej decyzji dotyczącej zdolności kredytowej, czyli po ocenie kredytobiorcy, następuje etap oceny kredytowanej nieruchomości. W tym kroku przeprowadzana jest wycena nieruchomości. Wycenę nieruchomości wykonuje rzeczoznawca majątkowy, który przygotowuje operat szacunkowy nieruchomości. Operat szacunkowy to obszerny dokument wskazujący nie tylko szacowaną cenę rynkową nieruchomości, ale także oceniający ryzyko związane z nieruchomością. Na podstawie tego dokumentu bank decyduje czy kupowana nieruchomość może być dobrym zabezpieczeniem kredytu. Operat szacunkowy może wykonać niezależny rzeczoznawca majątkowy, chociaż niektóre banki wymagają, aby był wykonany przez ich specjalistów, za co naliczają opłatę rzędu 400-500zł.
Kredyt hipoteczny – decyzja kredytowa
Na podstawie policzonej zdolności kredytowej oraz wyceny nieruchomości bank podejmuje decyzję kredytową. Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym bank ma 21 dni na wydanie decyzji kredytowej od momentu złożenia kompletnego wniosku. Jest to o tyle o tyle istotne, że każda potrzeba uzupełnienia dokumentów może spowodować wydłużenie tego terminu. W takiej sytuacji banki wymagają podpisania formularza deklarującego świadomość wydłużenia terminu nie z winy banku. Decyzja kredytowa ważna jest zwykle przez 30 dni, co oznacza, że w ciągu 30 dni musisz podpisać umowę kredytową.
Na podpisanie umowy kredytowej masz 30 dni od wydania decyzji kredytowej
Kredyt hipoteczny – umowa kredytowa
Umowa kredytowa to bardzo obszerny dokument, który wskazuje na jaką nieruchomość, na jakich warunkach, komu i w jakiej wysokości udzielany jest kredyt. Do zawarcia umowy kredytowej potrzebna jest pozytywna decyzja kredytowa. Podczas zawierania umowy kredytowej konieczne jest również zawarcie umowy ubezpieczenia na życie kredytobiorcy. Ubezpieczenie takie obowiązkowe jest, w zależności od banku, przez pierwsze 3 — 5 lat okresu kredytowania. Umowa kredytowa zobowiązuje Cię również do ubezpieczenia nieruchomości (tzw. ubezpieczenie murów), ale nie musisz tego ubezpieczenia wykupować w banku. Umowa kredytowa od momentu podpisu ważna jest typowo przez 60 dni. Jest to czas, w którym musisz sfinalizować zakup nieruchomości, czyli podpisać akt notarialny. Umowa kredytowa staje się wiążąca dopiero w momencie uruchomienia kredytu.
Kredyt hipoteczny – uruchomienie kredytu
Uruchomienie kredytu hipotecznego jest tym momentem, kiedy umowa kredytowa staje się wiążąca. Do uruchomienia kredytu hipotecznego potrzebujesz kilku dokumentów. Najważniejszym jest oczywiście akt notarialny potwierdzający zakup nieruchomości. Najlepiej jeśli z aktu notarialnego wynikają numery konta do zapłaty kredytowanej części ceny transakcyjnej. Jeśli kupowana nieruchomość była obciążona innym kredytem hipotecznym, to potrzebne jest bankowe potwierdzenie wysokości hipoteki, którą spłacisz swoim kredytem. Oczywiście musisz również potwierdzić zainwestowanie deklarowanego wkładu własnego wymaganego do kredytu zgodnie z wyliczeniami zdolności kredytowej. Wystarczy tutaj potwierdzenie przelewu na konto sprzedającego. Ostatnim potrzebnym dokumentem jest potwierdzenie zawarcia ubezpieczenia nieruchomości co najmniej od dnia uruchomienia kredytu hipotecznego.
W niektórych bankach kredyt hipoteczny na mieszkanie z rynku wtórnego obciążone innym kredytem hipotecznym uruchamiany jest w kilku transzach. Pierwsza transza przelewana jest na konto banku, który ma wpisane roszczenie w księdze wieczystej. Druga transza, na konto sprzedającego, wykonywana jest po dostarczeniu wniosku do sądu o wykreślenie poprzedniej hipoteki. Wniosek taki można złożyć po otrzymaniu zgody banku sprzedającego na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, czyli po spłacie całkowitej kredytu przez sprzedającego. Na przelewy bank zwykle rezerwuje sobie do 10 dni roboczych.
Kredyt hipoteczny – ile trwa procedura?
Sumując maksymalny czas trwania wszystkich procedur, czyli najdłuższą ścieżkę procedury uzyskania kredytu hipotecznego, w najgorszym scenariuszu mieszkanie z rynku wtórnego kupimy po 131 dniach, czyli po ponad 4 miesiącach. Składa się na to czas wydania decyzji kredytowej (21 dni), czas na podpisanie umowy kredytowej (30 dni), czas na uruchomienie kredytu (60 dni) oraz maksymalny czas na przelanie dwóch transz kredytu (2 razy po 10 dni). O ile jednak pierwszy okres 21 dni na wydanie decyzji kredytowej zależy wyłącznie od banku i Twojego zorganizowania, o tyle dwa kolejne okresy zależą już głównie od Ciebie.
W optymistycznym scenariuszu już dzień po otrzymaniu decyzji kredytowej możesz podpisać umowę kredytową. W kolejnym dniu podpisać akt notarialny zakupu mieszkania i tego samego dnia uruchomić kredyt w banku. Jeśli kupowana nieruchomość nie była obciążona innym kredytem, to jedyna uruchamiana transza kredytu może być przelana nawet następnego dnia. Optymistyczny scenariusz zakłada zatem zakup mieszkania z rynku wtórnego z kredytem hipotecznym nawet w ciągu jednego miesiąca.