Ryzyko jest naturalną częścią każdej transakcji. Występuje również ono w każdej transakcji zakupu lokalu mieszkalnego jak i gruntu. Inne jest ryzyko dla procesów budowlanych i zakupu gruntu, inne dla klasycznej transakcji kupna lokalu mieszkalnego. W dzisiejszym wpisie skupimy się na zakupie lokalu mieszkalnego na kredyt hipoteczny na rynku wtórnym oraz pierwotnym. Każda ze stron transakcji musi zawsze zabezpieczyć swoje interesy. Zabezpieczeniem transakcji będzie jakaś kwota, którą jako kupujący musisz wyłożyć, żeby doszło do zablokowania nieruchomości dla innych potencjalnych kupujących. Twoim ryzykiem jest to, że stracisz te pieniądze w wyniku tego, że nie zostanie zawarta transakcja. Transakcja może nie dojść do skutku jeśli nie wypłacisz kredytu na czas lub go w ogóle nie otrzymasz. W dzisiejszym wpisie omówimy sposoby które pozwolą nam na zabezpieczenie procesu kredytowego i zminimalizowanie ryzyka utraty pieniędzy.
Czytając ten artykuł, jak i cały cykl, z pewnością oszczędzisz sporo czasu. Stosując się do moich wskazówek, zwiększysz swoje szanse na kredyt hipoteczny, ale na pewno nie pozbędziesz się stresu i niepewności. Bowiem w kredycie pewne jest dopiero wszystko wtedy, kiedy go spłacisz.
Zabezpieczenie procesu kredytowego – zakup z rynku wtórnego
W przypadku rynku wtórnego sprawa jest dosyć prosta, bowiem nieruchomość już istnieje. W procesie kredytowym towarzyszą nam zatem 2 dokumenty: umowa przedwstępna oraz akt notarialny nabycia nieruchomości. Umowa przedwstępna określa przyszłe warunki zakupu nieruchomości oraz zabezpiecza strony transakcji odpowiednimi zapisami. Umowa przedwstępna może mieć różne formy: może być zawarta w formie cywilnej, jak i u notariusza. Dokument może też szczegółowo opisywać nieruchomość i liczyć kilka stron, ale może też zawrzeć wszystkie istotne informacje zwięźle na jednej stronie. Wszystko zależy od stron transakcji. W kwestii zabezpieczenia ryzyka interesują nas konkretne zapisy dotyczące zadatku lub zaliczki oraz terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli aktu notarialnego zakupu nieruchomości.
Zabezpieczenie zakupu na rynku wtórnym – zadatek czy zaliczka?
Zadatek jest kwotą, która chroni interesy obu stron transakcji i z reguły nie jest zwrotna. W przypadku zawarcia transakcji jest on częścią kwoty zakupu i wlicza się we wkład własny przy kredycie. Działa w taki sposób, że strona kupująca musi go zapłacić kupującemu, żeby ta osoba nie sprzedała nieruchomości innej osobie. Jeżeli nie dojdzie do transakcji to zrealizujemy ryzyko i stracimy te środki. Jeśli jednak sprzedający mimo zawarcia umowy przedwstępnej z nami sprzeda tę nieruchomość innej osobie, to wtedy zgodnie z prawem musi zwrócić zadatek w podwójnej wysokości.
Jaka wysokość zadatku?
Przez wiele lat panował utarty schemat, że zadatkiem powinno być co najmniej 10% ceny transakcyjnej zakupu nieruchomości. Żaden akt prawny nie reguluje jednak jaka to ma być kwota. Spotkałem się za równo z zadatkami symbolicznymi, tj. 5 tyś zł, jak i zadatkami na połowę wartości nieruchomości. Bywały też transakcje bez zadatku, gdzie ryzyko nie występowało. Zadatek można też zabezpieczyć odpowiednimi dodatkowymi zapisami regulującymi jego zwrot. Typowym zapisem jest zwrot zadatku przez sprzedającego po wykazaniu odmowy udzielenia kredytu z banku. Dozwolone są też wszelkie inne zapisy zgodne z prawem cywilnym.
Jeśli sprzedający mimo zawarcia umowy przedwstępnej z nami sprzeda tę nieruchomość innej osobie, zgodnie z prawem musi zwrócić zadatek w podwójnej wysokości.
Zabezpieczenie umowy zakupu – zaliczka
Alternatywą dla zadatku jest zaliczka, czyli kwota która jest zawsze zwrotna. Jest to rozwiązanie które redukuje ryzyko straty pieniędzy do zera, jednak też sprawia, że rośnie ryzyko, że tej nieruchomości nie kupimy. Gdy sprzedający sprzeda komuś innemu nieruchomość drożej, to nam zgodnie z prawem zwraca zaliczkę, ale my jako kupujący prowadzący proces kredytowy poniesiemy już koszty bankowe np. za wycenę nieruchomości. O ile koszt operatu szacunkowego to będzie symboliczna strata, o tyle przepada nam transakcja, bo zabezpieczenie zaliczką nie obliguje sprzedającego do żadnego zadośćuczynienia.
Zabezpieczenie procesu kredytowego – terminy umowne
Poza zadatkiem i zaliczką bardzo ważne są też terminy na zawarcie aktu notarialnego oraz wypłatę kredytu w akcie. Nie ma uniwersalnych terminów, bowiem czasy się zmieniają i ciężko jest przewidzieć ile będzie trwał proces przyznania kredytu. Zdecydowanie nie powinno się zawierać umów przedwstępnych z terminem umowy przyrzeczonej krótszym niż 6 tygodni. Może się bowiem okazać, że nie wystarczy nam czasu na uzyskanie kredytu i zawarcie transakcji i utracimy nasz zadatek. Ostateczna długość powinna być dopasowana do realiów na rynku kredytu hipotecznego. Realia mogą być różne: podobną transakcję można sfinalizować w 2 tygodnie gdy mamy szybkie czasy procesowe w bankach, ale może być też duże zainteresowanie kredytem na rynku i identyczny proces potrwa nawet 3 miesiące.
Terminy umowne mogą być też zbyt długie
Umowę przedwstępną można też zawrzeć na zbyt długi okres. Przykładowo, gdy podpiszemy umowę przedwstępną na okres 3 miesięcy, a decyzję kredytową poznamy już po tygodniu. Jeśli sprzedającemu niekoniecznie będzie się opłacało zawrzeć szybciej umowę będziemy musieli bacznie pilnować terminów z decyzji kredytowej (około 30 dni na zawarcie umowy kredytowej) jak i okresu na uruchomienie kredytu zgodnie z umową (nie mniej niż 60 dni). Może to być niewygodne, ale na szczęście rzadko się to zdarza. Kwestia realiów rynku jest zawsze do uwzględnienia na spotkaniu z ekspertem kredytowym, który tez powinien odpowiednio pokierować w kwestii zapisów na umowie przedwstępnej. Wszystkie wspomniane składowe czyli zaliczka, zadatek, terminy, jak i dodatkowe zapisy podlegają negocjacji, tak samo z resztą jak i cena transakcyjna.
Jeżeli potrzebujesz, żeby bezpłatnie przeanalizować Twoją umowę przedwstępną, zgłoś się do mnie korzystając z tego linku.
Zabezpieczenie procesu kredytowego – zakup z rynku pierwotnego
Zabezpieczenie procesu kredytowego jest o wiele bardziej rozbudowane przy zakupie nieruchomości na rynku pierwotnym. Poza ceną transakcyjną jest tutaj o wiele mniej do negocjowania i mamy z góry narzucone zasady przez dewelopera. Wynika to przede wszystkim z tego, że nieruchomości na rynku pierwotnym są sprzedawane na dużą skalę i deweloper ma takie same zapisy przy każdej umowie. Zmiana zapisów w pojedynczej umowie wiązałaby się ze zmianami we wszystkich umowach, a jest to bardzo nieopłacalne dla dewelopera.
Umowy przy zakupie na rynku pierwotnym
Na rynku pierwotnym możemy spotkać się z dwoma ścieżkami. W pierwszej najpierw podpisujemy umowę rezerwacyjną, następnie umowę deweloperską, a potem, wkrótce po odbiorze nieruchomości, akt notarialny zakupu nieruchomości. Niektórzy pomijają umowę rezerwacyjną i od razu podpisują umowę deweloperską.
Drugą ścieżka jest podpisanie umowy przedwstępnej (można ją poprzedzić umową rezerwacyjną), a potem aktu notarialnego zakupu nieruchomości. Najczęściej zdarza się to w sytuacji gdy kupowana nieruchomość z rynku pierwotnego jest już oddana do użytkowania.
Zabezpieczenie procesu kredytowego – umowa rezerwacyjna jest istotna
W związku z ograniczonymi możliwościami negocjacji zaleca się kilka kroków, które zwiększają bezpieczeństwo. Pierwszym z nich jest niepominięcie umowy rezerwacyjnej. Żeby zawrzeć umowę rezerwacyjną wystarczy bardzo często symboliczna opłata rezerwacyjna (nie więcej niż 10 tys. zł), która jest bardzo często zwrotna za porozumiem stron. To czy opłata rezerwacyjna jest zwrotna zależy od zapisów w umowie rezerwacyjnej, jak i tego czy inwestycja jest objęta przepisami nowej ustawy deweloperskiej z 2022. Nowa ustawa deweloperska zakłada opłatę rezerwacyjną nie wyższą niż 1% oraz zwrot opłaty rezerwacyjnej bez zawarcia umowy deweloperskiej jeśli rezerwujący otrzyma negatywną decyzję kredytową. Podpisana umowa rezerwacyjna pozwala już wnioskować o kredyt i otrzymać decyzje kredytową, po której zaleca się podpisać umowę przedwstępną lub umowę deweloperską.
Wycofanie się z umowy deweloperskiej
W dalszym etapie przed zawarciem aktu notarialnego chronią nas powszechnie obowiązujące prawo oraz rachunek powierniczy dewelopera. W przypadku innego postępowania należy zwracać uwagę na kary umowne i inne zapisy. Wycofując się z transakcji po podpisaniu umowy deweloperskiej należy się liczyć z karami opisanymi w danym dokumencie. Będą to z góry ustalone procentowe wartości od ceny nieruchomości, zależne tez od czasu od podpisania umowy deweloperskiej. Koszt podpisania umowy deweloperskiej zwiększa zatem kwotę, którą ryzykujemy jeżeli zdecydujemy się wycofać z umowy deweloperskiej.
Warto skonsultować umowę z ekspertem przed podpisaniem
Niezależnie od tego na jaki rodzaj nieruchomości się zdecydujemy musimy liczyć się z ryzykiem, że nie otrzymamy kredytu hipotecznego. Poza zadbaniem o odpowiednie zapisy w dokumentach związanych z zakupem nieruchomości warto skorzystać z konsultacji u eksperta kredytowego. Konsultacja w odpowiednim czasie tj. przed podpisaniem jakiegokolwiek dokumentu wraz z przygotowaniem do procesu redukuje ryzyko niemal do zera. Jeżeli szukasz nieruchomości i chciałbyś skorzystać z bezpłatnej konsultacji gorąco zapraszam do kontaktu.
Możesz bezpłatnie skontaktować się ze mną klikając ten link lub w dedykowany baner pod wpisem.
