Kupno mieszkania – jedna z ważniejszych decyzji w życiu
Kupno mieszkania – wyzwanie, przed którym staje statystyczny Polak, po krótkim okresie wynajmowania mieszkania, kiedy już przychodzi czas na rozpoczęcie samodzielnego dorosłego życia. Często również decyzja o kupnie mieszkania jest podejmowana w konsekwencji założenia lub planowania rodziny. Poszukiwane jest wtedy odpowiednie mieszkanie, w którym stworzony zostanie prawdziwy dom.
Kupno mieszkania krok po kroku
Gdyby usystematyzować proces zakupu nieruchomości, można by ułożyć listę etapów, które w mniej więcej równym stopniu wpływają na efekt końcowy. Efekt końcowy to nie tylko zgodność nowego lokum z oczekiwaniami, ale też poczucie dobrze zainwestowanych pieniędzy czy brak uczucia bycia oszukanym. Poniższa lista dwunastu kroków może być pomocna w sprawnym zakupie jak najlepszego mieszkania spełniającego nasze wymagania.
1. Kupno mieszkania – Decyzja
Pierwszym krokiem jest oczywiście decyzja o zakupie mieszkania. Przed podjęciem decyzji o zakupie najprawdopodobniej wiemy już dlaczego chcemy kupić mieszkanie, na jakie mieszkanie nas stać, jak długo ma nam służyć nowe mieszkanie i czy właśnie teraz opłaca się nam najbardziej zainwestować duże pieniądze we własne M.
Powody zakupu mieszkania są różne: bo nie chcemy płacić za wynajem, bo mamy pieniądze i chcemy je ulokować w nieruchomości, bo chcemy mieć coś swojego. Każdy powód jest dobry, ale nie każdy powinien automatycznie oznaczać bezrefleksyjny wydatek dużych pieniędzy na własne mieszkanie. Warto bowiem, szczególnie w sytuacji kiedy zmuszeni jesteśmy posiłkować się kredytem hipotecznym, podwójnie zastanowić się czy nas na to stać w tej chwili, czy wciąż będzie nas stać na spłatę rat jeśli zmieni się wysokość stóp procentowych ustalanych przez bank centralny, czy przypadkiem ceny nieruchomości nie znajdują się obecnie na górce i zakup podobnej nieruchomości w perspektywie 2-3 letniej może się okazać tańszy lub co najwyżej równie drogi.
2. Określenie wymagań stawianych wymarzonemu Mieszkaniu
Wymagania jakie stawiamy nieruchomości jaką zamierzamy kupić powinny być jasno określone. Najlepiej zdefiniować idealną nieruchomość i idealną cenę (oczywiście odniesioną do realiów rynku, na którym poszukujemy). Następnie do każdego z wymagań warto dopisać margines ustępstw na jakie jesteśmy gotowi. Najbardziej podstawowe właściwości nieruchomości to m.in.: metraż całkowity, liczba pokoi, typ budynku i piętro w budynku. Typowy metraż dla pary lub singla zwykle mieści się w granicy 30-40mkw. Dla rodziny z dzieckiem lub dziećmi najczęściej dobry metraż to 40-60mkw. Pożądana ilość pokoi jest kwestią indywidualną. Zawsze warto jednak rozpatrywać opcje o 1 pokój mniejsze lub większe aby zwiększyć swoje pole wyboru.
Dodatkowe udogodnienia, które mogą ale nie muszą być kluczowe przy poszukiwaniu mieszkania, to m.in. balkon, miejsce postojowe lub miejsce w hali garażowej, osobna kuchnia, widok z okna.
Kolejną wartą ustalenia przed rozpoczęciem poszukiwań kwestią jest lokalizacja. Powinniśmy ją określić w odniesieniu do miejsc (praca, szkoła, uczelnia), do których najczęściej będziemy podróżować w tygodniu. Ponadto warto zwrócić uwagę w jakich miejscach w miastach najczęściej tworzą się korki w godzinach szczytu. Czy nasze codzienne trasy z potencjalnego mieszkania będą się przecinały z miejscami zatorów komunikacyjnych.
3. Kupno mieszkania – Badanie rynku
Badanie rynku najprościej zacząć od wybrania dowolnego portalu z ogłoszeniami i wyszukania określonego przez nas wcześniej idealnego mieszkania. Pierwsze wyszukanie podpowie nam od razu ile jest takich mieszkań na rynku w chwili obecnej i jaka jest średnia cena takiego mieszkania. W kolejnym kroku warto pobawić się parametrami wyszukania w granicach przyjętej przez nas tolerancji. Można dzięki temu sprawdzić czy więcej mieszkań nie znajdziemy jeśli zrezygnujemy z jednego pokoju, balkonu, albo rozważymy cenę o kilka tysięcy wyższą. Ogólna, prosta zasada obowiązująca na każdym rynku, jest taka, że im więcej towaru na rynku (im większa podaż) tym niższe ceny można uzyskać oraz tym większe są nasze możliwości negocjacyjne.
Po pierwszym przeglądzie rynku powinniśmy chociaż w okresie kilkutygodniowym zaobserwować jak rynek, który badamy zmienia się w czasie. W szczególności, powinniśmy obserwować jak długo wystawione oferty pozostają aktualne i czy sprzedający decydują się na obniżenie cen. Jeśli tak, to po jakim czasie od wystawienia można liczyć na obniżkę ceny. Warto zapisać sobie kilkanaście – kilkadziesiąt ogłoszeń, które szczerze chcielibyśmy obejrzeć i obserwować ich status. Da nam to również po pewnym czasie ogólne pojęcie o badanym rynku i być może otworzy oczy na inne dostępne opcje. Może również dać nam do zrozumienia, że któryś z parametrów pożądanych przez nas (np garaż w dzielnicy ze starą zabudową) jest nierealny do osiągnięcia.
4. Kupno mieszkania – Czynne poszukiwania
Od słów do czynów i od ekranu komputera do faktycznego oglądania nieruchomości przechodzimy kiedy już wiemy co jest dostępne na rynku i czego sami oczekujemy. Mówi się, że trzeba przejrzeć 100 ogłoszeń nieruchomości, obejrzeć 10 mieszkań, złożyć 3 oferty, żeby w końcu faktycznie kupić nieruchomość. W większości przypadków kupujący niestety ograniczają się do obejrzenia co najwyżej 20 ofert w internecie, 3 mieszkań w rzeczywistości i składają jedną ofertę, na którą się decydują. O ile nie jest to wprost błędna taktyka, o tyle naraża na duże ryzyko kupienia w emocjach nieruchomości nie takiej jaką chcieliśmy albo nieruchomości z ukrytymi wadami technicznymi lub prawnymi, które przeoczyliśmy podczas zbyt pośpiesznego oglądania. Jest wiele aspektów, na które warto zwrócić uwagę w trakcie oglądania nieruchomości, które przeoczone wychodzą dopiero po wprowadzeniu się. Podsumowanie na co zwrócić uwagę przy zakupie nieruchomości zasługuje na osobny artykuł.
5. Negocjacje i wybór mieszkania
Negocjacje wbrew pozorom wcale nie zaczynają się dopiero gdy zdecydowaliśmy się na zakup nieruchomości i próbujemy urwać coś z ceny. Można negocjacje zacząć już przez telefon aby potrenować z samym sobą składanie oferty niższej niż cena w ogłoszeniu. Niejednokrotnie możemy się pozytywnie zaskoczyć dzwoniąc i chwaląc mieszkanie z oferty, ale oświadczając, że rozważylibyśmy je w cenie np 25% niższej, bo jesteśmy zablokowani zdolnością kredytową itp. Zawodowi inwestorzy znają doskonale tę technikę, więc pewnie się rozłączą. Jeśli jednak trafimy na osobę potrzebującą pilnie spieniężyć nieruchomość możemy już przez telefon obniżyć sobie cenę po raz pierwszy. Nie jest wykluczone bowiem, że w trakcie wizyty mieszkanie ujawni jakieś wady ukryte w ogłoszeniu, które jesteśmy w stanie zaakceptować pod warunkiem jeszcze niższej ceny.
Standardowo mówi się, że upust 5% w stosunku do ceny ofertowej jest normalnym rabatem. Zarówno strona sprzedająca jak i kupująca są tego świadome. Warto jednak próbować zbić cenę zdecydowanie niżej i nie decydować się na pierwsze mieszkanie, w którym składamy ofertę zakupu. Wiele informacji na temat technik negocjacyjnych można znaleźć w internecie. Szczególnej uwadze polecamy wywiad w formie podcastu Michała Szafrańskiego z Wojciechem Woźniczką na temat negocjowania ceny nieruchomości.
6. Kupno mieszkania – Umowa przedwstępna
Umowa przedwstępna spisywana jest między stronami zdecydowanymi na zawarcie transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości, ale potrzebującymi jeszcze czasu zanim umowa zostanie sfinalizowana w formie umowy przyrzeczonej. Ze strony kupującego czas potrzebny jest zwykle na uzyskanie kredytu hipotecznego. Ze strony sprzedającego może to być chęć sprzedaży mieszkania, ale np. mieszkania w nim jeszcze przez jakiś czas w trakcie przeprowadzki lub wyprowadzki z miasta czy kraju.
Przy umowie przedwstępnej wpłacany jest zadatek lub zaliczka. Różnica między nimi jest taka, że przy zadatku strona wycofująca się z umowy przedwstępnej jest winna drugiej stronie równowartość zadatku (czyli jeśli rozmyśli się kupujący, to jego zadatek przepada, a jeśli sprzedający, to oddaje dwukrotność zadatku kupującemu). Przy zaliczce wycofanie się z umowy kupującego powoduje przepadek zaliczki, a wycofanie się sprzedającego po prostu zwrot zaliczki.
7. Finansowanie zakupu mieszkania (gotówka lub kredyt)
Do uzyskania kredytu hipotecznego konieczne jest policzenie naszej zdolności kredytowej oraz wycena nieruchomości. Oznacza to, że nie możemy się ubiegać o kredyt jeśli nie wiemy jaką nieruchomość chcemy kupić. W praktyce sprowadza się to do konieczności zawarcia umowy przedwstępnej zanim jeszcze mamy decyzję o udzieleniu kredytu. Najmniej optymistyczny przypadek kończy się tym, że nie uzyskujemy kredytu w żadnym banku. W konsekwencji nie będziemy mogli sfinalizować wcale umowy zakupu nieruchomości, co spowoduje utratę zaliczki bądź zadatku. W średnim przypadku jeśli poszukujemy mieszkania na miarę naszej zdolności kredytowej procedura udzielenia kredytu trwa od jednego do 3 miesięcy. Zdolność kredytową warto zatem obliczyć jeszcze przed rozpoczęciem poszukiwań mieszkania. Do udzielenia kredytu oraz opłacenia zadatku/zaliczki i innych kosztów należy mieć przygotowane minimum 20% kwoty jaką chcemy kredytować. Im więcej mamy w gotówce, tym mniej realnie zapłacimy za mieszkanie w kredycie.
8. Kupno mieszkania – Umowa przyrzeczona
Umowa przyrzeczona to faktyczna umowa kupna-sprzedaży nieruchomości zawierana przed notariuszem. Kupujący na rynku wtórnym musi być przygotowany na opłacenie podatku od czynności cywilno-prawnych (PCC) w wysokości 2% od wartości rynkowej nieruchomości. Na kupującego spadają zwykle również koszty notariusza. Po zawarciu umowy przyrzeczonej opłaca się również koszty pośrednika jeśli jakiś uczestniczył w transakcji. To, kto je opłaca, zależy od umowy między kupującym i sprzedającym.
9. Odbiór mieszkania
Odbiór nieruchomości jest istotny przede wszystkim jeśli kupowaliśmy na rynku pierwotnym i nie mieliśmy wcześniej pełnej możliwości obejrzenia mieszkania, ponieważ było dopiero w budowie. Wszystko czego nie zgłosimy w trakcie odbioru, a zaakceptujemy podpisując odbiór bez komentarza będzie trudne do reklamacji w przyszłości.
Odbiór na rynku wtórnym ma mniejsze znaczenie. Po podpisaniu umowy u notariusza i przelaniu pieniędzy za mieszkanie niewiele możemy zdziałać jeśli coś jednak odkryjemy w mieszkaniu. Można podpisać dodatkową umowę cywilno-prawną ze sprzedającym precyzującą np., że mieszkanie zostanie uprzątnięte z mebli i innych ruchomości na koszt sprzedającego.
10. Remont mieszkania
Remont jest krokiem opcjonalnym, bo zawsze możemy zdecydować się na kupno mieszkania wykończonego pod klucz, czyli w stanie do wprowadzenia. Niemniej mieszkania takie zwykle mają narzuconą sporą marżę przez sprzedającego jako jego wynagrodzenie za pracę włożoną w wyremontowanie mieszkanie, także każdy kto chce minimalizować koszty decyduje się na przeprowadzenie remontu na własną rękę. Część prac przy odświeżaniu mieszkania można wykonać osobiście i dodatkowo zaoszczędzić. Prace dotyczące remontu generalnego, w których zawierają się np. wymiana instalacji elektrycznych i wodno-kanalizacyjnych, wymiana okien i drzwi, przeniesienie instalacji gazowych i wodnych powinno się zlecić wykwalifikowanej ekipie remontowej. Temat remontu zasługuje również na osobny artykuł, dlatego szerzej opisany będzie w przyszłości.
11. Urządzanie mieszkania
Urządzenie mieszkania można oddać w ręce specjalistów, którzy zaprojektują nam wnętrza i dopilnują montażu i wniesienia mebli. Można również osobiście zaprojektować swoje wnętrza i samodzielnie dobrać wyposażenie dostępne w salonach meblowych.
12. Przeprowadzka do nowego mieszkania
Czyli przeniesienie całego swojego dotychczasowego życia w nowe miejsce zamieszkania. Jeśli rozpoczynamy dopiero samodzielne życie będzie dużo łatwiej. Jeśli mamy już pewien bagaż życiowy za sobą będziemy prawdopodobnie mieli sporo rzeczy zgromadzonych dotychczas. Koniecznie trzeba przejrzeć nasze ruchomości jeszcze zanim się przeprowadzimy – zaoszczędzi nam to zbędnych kursów czy to osobistych czy ekipy przeprowadzkowej.
13. (*) Parapetówka w nowym mieszkaniu
Krok opcjonalny, najprzyjemniejsza część. Nie przedłużając – żeby się dobrze mieszkało mieszkanie trzeba oblać 🙂
Zespół podkluczyk.pl