fbpx
Przejdź do treści
podkluczyk.pl » Blog » Czy wojna wpłynęła na ceny ofertowe nieruchomości w Polsce? Raport.

Czy wojna wpłynęła na ceny ofertowe nieruchomości w Polsce? Raport.

Ceny nieruchomości w Polsce a wojna, raport

Marcowy raport cen nieruchomości jest pierwszym, w którym mogą pojawić się przesłanki do odpowiedzi na pytanie czy wojna wpłynęła na ceny ofertowe nieruchomości w Polsce? Rozpoczęta 24 lutego 2022 roku inwazją Rosji na Ukrainę wojna wstrząsnęła światem. Skutki wojny to, oprócz tragedii Ukraińców, zniszczeń na terenie Ukrainy, również zerwanie części łańcuchów dostaw oraz rosnące ceny surowców i paliw. Tragedia Ukraińców wymusiła na nich masową emigrację, czego efektem jest przyjęcie przez Polskę prawie 3 milionów uchodźców z Ukrainy. Uchodźcy ci znaleźli schronienie w domach życzliwych Polaków, ale również zasilili mocno popyt na mieszkania na wynajem.

Rosnące ceny paliw z kolei spowodowały wzrosty cen wszystkiego w gospodarce, co przełożyło się na odczyt rekordowej w skali ostatnich kilkudziesięciu lat inflacji CPI w Polsce na poziomie 11%. Jak zatem w obliczu wojny, napływu prawie 3 mln ludzi, rekordowego wzrostu inflacji, zachowały się ceny ofertowe nieruchomości w Polsce? Zapraszamy do lektury raportu cen ofertowych mieszkań z marca 2022.

Ceny nieruchomości w Polsce w marcu 2022

Mediana cen ofertowych w województwach w porównaniu z poprzednim miesiącem rośnie w 12 regionach. W województwach zachodniopomorskim oraz pomorskim ceny przeciętne nie zmieniły się w porównaniu z lutym 2022. W województwach lubuskim oraz świętokrzyskim obserwujemy korektę cen ofertowych o odpowiednio 3,3% oraz 4,4%.

Największe wzrosty cen ofertowych mieszkań obserwujemy na południu oraz wschodzie Polski. Ceny ofertowe rosną m/m o ponad 7% w województwie małopolskim oraz opolskim. W województwach podkarpackim oraz podlaskim ceny ofertowe mieszkań rosną w porównaniu z lutym 2022 o odpowiednio 4,3% oraz 5,2%.

Jeszcze za wcześnie by wyjaśniać wzrost cen ofertowych mieszkań napływem uchodźców z Ukrainy. Można jednak zaryzykować całkiem prawdopodobną tezę, że wojna, która spowodowała przybycie ogromnej ilości ludności do Polski, zwiększyła popyt na mieszkania na wynajem na wschodzie i na południu Polski, co z kolei podniosło ceny nieruchomości na sprzedaż.

wojna a ceny nieruchomości w Polsce w marcu 2022; mapa; wykres

Ogłoszenia sprzedaży mieszkań ze 100 portali z całej Polski

W marcu 2022 roku, na ponad 100 portalach z ogłoszeniami sprzedaży nieruchomości, pojawiło się prawie 238 tysięcy nowych ogłoszeń. Spośród wszystkich ogłoszeń jedynie niecałe 128 tysiące ofert było unikalnymi ogłoszeniami sprzedaży mieszkań. Oznacza to, że ponad 46% ofert jakie pojawiły się w marcu 2022 w internecie to duplikaty ogłoszeń.

Źródłem danych do comiesięcznych raportów cenowych z polskiego rynku nieruchomości jest multiwyszukiwarka ogłoszeń sprzedaży nieruchomości podkluczyk.pl. Przeszukując ponad 100 portali z ogłoszeniami sprzedaży mieszkań i domów z całej Polski podkluczyk.pl zapewnia najszersze na rynku spojrzenie na internetowe zasoby ofert. Ponadto, ogłoszenia z różnych portali są automatycznie kategoryzowane pod kątem wykrywania okazji inwestycyjnych. Oferty dotyczące tego samego lokalu pochodzące z wielu portali są identyfikowane i grupowane w jeden rekord. Na podkluczyk.pl niemal cały rynek nieruchomości na sprzedaż dostępny jest w jednym miejscu.

Czy wojna wpłynęła na ceny nieruchomości w Polsce?

Indeks Cen Mieszkań (ICM) wskazuje na zmianę cen ofertowych w Polsce w odniesieniu do poziomu cen sprzed 12 miesięcy. Wartości dla poszczególnych miesięcy na osi odniesione są zatem do poziomu cen z marca 2021. Ceny nieruchomości w Polsce rosną w porównaniu z marcem 2021 o 15% do 17,5%. Największy średni wzrost cen ofertowych nieruchomości obserwujemy w tym miesiącu w grupie największych mieszkań. Nieco mniej dynamicznie, ale wciąż powyżej 15% rosną średnie ceny mieszkań małych i średnich.

Wojna za wschodnią granicą Polski prawdopodobnie ostudziła nieco popyt inwestycyjny na nieruchomości w oczekiwaniu na rozwój wydarzeń. Nie widać jednak jeszcze oznak paniki czy zdecydowanej korekty cen ofertowych nieruchomości w Polsce.

ceny nieruchomości wykres marzec 2022
Indeks Cen Mieszkań to średnia ważona populacją miast z cen przeciętnych (mediana) w 18 miastach wojewódzkich Polski

Wysoka inflacja a ceny nieruchomości w Polsce

Równocześnie z rosnącymi cenami ofertowymi mieszkań rośnie inflacja CPI. W marcu 2022 roku GUS podało odczyt inflacji CPI na poziomie 11%. Jest to rekordowy odczyt inflacji nieobserwowany w Polsce od ponad 20 lat. W odpowiedzi na ciągle rosnącą, wysoką inflację Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała się na bardzo wyraźną podwyżkę stóp procentowych w marcu 2022 – aż o 100 pb, do poziomu 4,5%. Wyraźny wzrost stóp procentowych oznacza coraz wyższe raty kredytów już spłacanych oraz coraz mniejsze zdolności kredytowe dla przyszłych potencjalnych kredytobiorców. W takiej sytuacji popyt ze strony osób myślących o zakupie nieruchomości w kredycie o zmiennej stopie procentowej drastycznie maleje. Na rynku po stronie kupujących zostają zatem przede wszystkim klienci gotówkowi oraz osoby inwestujące w nieruchomości na krótko, np na flipa. Mało osób myśli w tej chwili o kredycie na 30 lat z zamiarem spłacania go zgodnie z harmonogramem.

ceny mieszkań wykres marzec 2022; indeks cen mieszkań
Indeks Cen Mieszkań to średnia ważona populacją miast z cen przeciętnych (mediana) w 18 miastach wojewódzkich Polski

Biorąc pod uwagę poprawkę na inflację, wzrosty cen nieruchomości rok do roku na rynku pierwotnym i wtórnym nie wyglądają aż tak imponująco. W marcu 2022 Indeks Cen Mieszkań dla rynku pierwotnego wskazuje wzrost cen ofertowych o około 18%. Dla rynku wtórnego Indeks Cen Mieszkań wskazuje na wzrost cen ofertowych o 16,5%. Jeśli weźmiemy pod uwagę inflację, to po korekcie o wartość wskaźnika wzrostu cen towarów i usług, różnica między cenami ofertowymi r/r wynosi już tylko odpowiednio +7 oraz +5,5%. Dodatkowo, na wykresie Indeksu Cen Mieszkań wykres dla rynku wtórnego ma wyraźnie mniejszą dynamikę wzrostów w ostatnich dwóch miesiącach. Może to zwiastować nadchodzącą stabilizację cen na rynku nieruchomości. Może to być również wstęp do jakiejś korekty cen mieszkań.

inflacja GUS w marcu 2022 wykres
źródło: dane GUS

Ceny mieszkań w miastach wojewódzkich w marcu 2022

Przeciętne ceny ofertowe mieszkań w miastach wojewódzkich na tle średniej z ostatnich trzech i sześciu miesięcy rosną w 16 z 18 rozpatrywanych miast. Jedynie w Katowicach oraz Łodzi marcowe przeciętne ceny ofertowe mieszkań są niższe zarówno od średniej z poprzednich trzech oraz sześciu miesięcy. W pozostałych miastach wojewódzkich mediana cen nadal rośnie. Największe wzrosty odnotowujemy w Warszawie, Białymstoku, Lublinie oraz Opolu.

wojna a ceny mieszkań w miastach wojewódzkich w marcu 2022; wykres

Rekordy cen ofertowych w miastach wojewódzkich

Rekordowe poziomy mediany cen ofertowych w marcu 2022 osiągnęły mieszkania w Warszawie. Po raz pierwszy obserwujemy poziom przeciętnych cen przekraczający 13 tysięcy zł/m2. Gdańsk zmienił w marcu Kraków na drugim miejscu w rankingu najdroższych stolic województw. Stolica województwa pomorskiego wyznaczyła nowy rekordowy poziom mediany cen ofertowych – 11,2 tys. zł/m2.

Niewielką korektę zaliczyły ceny ofertowe mieszkań we Wrocławiu. Po osiągnięciu rekordowej mediany cen w lutym, w marcu ceny przeciętne zatrzymały się poniżej 10 tys. zł/m2. Wyraźnie wzrosła mediana cen w Rzeszowie, gdzie za metr kwadratowy mieszkania oczekuje się już niemal 8 tys. zł/m2. Korektę cen w porównaniu z lutym zaliczają m.in. Bydgoszcz oraz Łódź.

wojna a ceny nieruchomości w miastach wojewódzkich w marcu 2022; wykres
Na pomarańczowo mediana cen, na granatowo drugi i trzeci kwartyl zakresu cen mkw. w danym mieście, przerywaną linią całkowity zakres cen dla danego miasta wojewódzkiego.

Ceny nieruchomości na rynku pierwotnym i wtórnym – marzec 2022

Najtańsze mieszkania na rynku pierwotnym w Polsce wystawiane były w marcu w Rzeszowie. Spadek na ostatnie miejsce w rankingu miast wojewódzkich nie jest jednak spowodowany korektą oczekiwań deweloperów w stolicy Podkarpacia. Z ostatniego miejsca uciekły bowiem przeciętne ceny nowych mieszkań w Gorzowie Wielkopolskim. Mediana cen wzrosła tam z niecałych 6 tys. zł/m2 w lutym do 7 tys. zł/m2 w marcu.

Najdroższymi mieszkaniami na rynku pierwotnym wśród miast wojewódzkich może bez niespodzianki pochwalić się Warszawa. Na drugim miejscu nadal znajduje się Kraków, a na trzecim ponownie Szczecin. Nieznacznie malejąca mediana cen w Gdańsku spowodowała, że na czwarte miejsce wskoczył Wrocław. W stolicy Dolnego Śląska za nowe mieszkania oczekuje się przeciętnie niemal 10 tys. zł/m2. W Gdańsku jest to już tylko 9,5 tys. zł/m2 na rynku pierwotnym.

Na rynku wtórnym z kolei najdrożej jest kolejno w Warszawie, Gdańsku oraz Krakowie. Najtaniej na rynku wtórnym, bez zmian, w Gorzowie Wielkopolskim, Katowicach, Łodzi oraz Bydgoszczy.

ceny mieszkań rynek pierwotny i rynek wtórny; wykres; marzec 2022; miasta wojewódzkie

Jak wojna wpłynie na ceny nieruchomości w długim terminie?

Wielu obserwatorów i analityków rynku nieruchomości snuje prognozy jak wojna wpłynie na ceny mieszkań w długim terminie. W praktyce wojna w Ukrainie w bezpośredni sposób mogłaby wpłynąć na ceny nieruchomości w Polsce wyłącznie w przypadku przeniesienia się konfliktu na terytorium Rzeczpospolitej. Bez tego sam konflikt zbrojny w sąsiadującym państwie może co najwyżej zmniejszyć popyt inwestorów zagranicznych. Naturalny popyt wewnętrzny na mieszkania nie powinien zostać zmniejszony.

Z drugiej strony, w pośredni sposób – poprzez napływ uchodźców z Ukrainy – zwiększa się znacząco popyt na miejsce do życia w Polsce. W zależności od tego jak szybko i jakim rezultatem zakończy się wojna, obywatele Ukrainy przybywający do Polski mogą w krótkim terminie zwiększyć popyt na mieszkania na wynajem. Z kolei w długim terminie część z nich może zdecydować się na zakup nieruchomości.

Innym pośrednim skutkiem wojny jest jeszcze większy wzrost inflacji. Ta z kolei zmusza RPP do jeszcze radykalniejszych podwyżek stóp procentowych. Przy wysokich stopach, drogim kredycie i niskich zdolnościach kredytowych zmaleje popyt na kupowanie mieszkań w kredycie. Dominować będą klienci gotówkowi.

Dodatkowo, osoby z już zaciągniętymi kredytami mogą nie wytrzymać presji wysokich rat. Mogą również przekalkulować ile faktycznie będzie kosztować spłacenie kredytu w pełni wraz z odsetkami. Jeśli kwota końcowa wielokrotnie przekroczy aktualną wartość rynkową nieruchomości, to część kredytobiorców może zdecydować się na zbycie mieszkania.

Czynników wpływających na ceny nieruchomości w najbliższych miesiącach jest bardzo wiele. Nie sposób prognozować jak wojna wpłynie na ceny nieruchomości nie biorąc pod uwagę pozostałych aspektów ekonomicznych. Z pewnością skończyły się już czasy, kiedy każdy etatowy ekspert rynku nieruchomości wieszczył stabilny wzrost cen nieruchomości. Teraz takie tezy spotykają się z wątpliwością i pytaniami o podstawy przewidwań.

Sprawdź raporty cen ofertowych mieszkań z poprzednich lat

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.