Mieszkanie na flipa. Ile można zarobić inwestując?

Flip na mieszkaniu w największym skrócie to realizacja dobrze znanej przedsiębiorczym ludziom prostej zasady: taniej kupić – drożej sprzedać. Z racji prostoty mechanizmu działania, inwestowanie w mieszkanie na flipa stało się w ostatniej dekadzie bardzo popularne w Polsce.

Mieszkanie na flipa – jak to działa?

W podstawowym scenariuszu można po prostu zakupić mieszkanie poniżej średniej ceny rynkowej i próbować od razu lub po czasie odsprzedać je drożej. Różnica między ceną sprzedaży a ceną zakupu pomniejszona o poniesione koszty jest zyskiem inwestora. Najprostszy scenariusz przynosi jednak najmniejsze zyski. Co więc można zrobić, żeby zwiększyć rentowność flipa? Można spróbować kupić jeszcze taniej albo sprzedać jeszcze drożej.

Mieszkanie na flipa – Jak podnieść cenę sprzedaży?

Wspomniana wyżej pierwsza opcja jest raczej mało prawdopodobna, bo okazje cenowe trafiają się rzadko, a wyjątkowe okazje jeszcze rzadziej. Natomiast sprzedaż po wyższej cenie może być efektem naszych zamierzonych działań podnoszących wartość nieruchomości. Kupując nieruchomość w stanie do remontu możemy dodatkowo podnieść jej wartość odświeżając wnętrza albo podnieść znacznie jej wartość wykonując generalny remont.

Czy taki biznes się opłaca przeanalizujemy na przykładzie Pana Andrzeja z Łodzi, który w sierpniu 2017 roku kupił mieszkanie-kawalerkę w dzielnicy Górna i wykonał na nim tytułowego flipa.

Mieszkanie na Flipa – Case Study

Zakupione mieszkanie znajdowało się w bloku 4-piętrowym na pierwszym piętrze, składało się ze sporego salonu z wnęką, oddzielnej kuchni oraz łazienki i przedpokoju. Pan Andrzej (inwestor) zdecydował się przeprowadzić generalny remont nieruchomości, żeby podnieść jej wartość przed sprzedażą. Pan Andrzej dodatkowo zwiększył atrakcyjność nieruchomości przerabiając kawalerkę na mieszkanie dwupokojowe z kuchnią w aneksie. Wykorzystany został niewątpliwy atut salonu jakim była wnęka koło drzwi wejściowych. Efekty widoczne są na poniższych zdjęciach (oryginalne zdjęcia sprzed remontu zachowały się tylko w archiwalnym ogłoszeniu sprzedaży, stąd znak wodny).

Salon / Salon z aneksem

Z dużego salonu z wnęką powstał odświeżony salon z aneksem kuchennym. Położone zostały gładzie oraz nowe panele podłogowe. Ponadto wymieniono grzejniki z żeliwnych na nowoczesne. Zamontowano dodatkowo nowe oświetlenie punktowe oraz doprowadzono instalacje wodno-kanalizacyjną do nowego aneksu kuchennego.

Kuchnia / Sypialnia

Dotychczasowa kuchnia stała się sypialnią, dzięki czemu mieszkanie duża kawalerka stała się mieszkaniem dwupokojowym. Usunięto instalacje wodno-kanalizacyjne, a także położono gładź i wstawiono drzwi. Oprócz tego na podłodze położono panele i zamontowano punktowe oświetlenie sufitowe spójne z oświetleniem w salonie.

Remont generalny łazienki

W łazience również przeprowadzony został remont generalny. Ponadto wymieniono wszystkie instalacje, zrezygnowano z wanny na rzecz kabiny prysznicowej, przeniesiono muszlę sedesową. Dzięki temu łazienka zyskała większą przestrzeń, co widać na poniższych fotografiach.

Przedpokój

W przedpokoju wymieniono przede wszystkim drzwi wejściowe na antywłamaniowe. Dodatkowo wstawiono nową szafę w zabudowie oraz wymieniono instalację elektryczną.

Mieszkanie na Flipa – Zestawienie kosztów

Ile to wszystko kosztowało? Czy taki biznes się opłaca czy to jednak to zbędny zachód? Podliczmy.

Koszty całkowite flipa

Koszt zakupu mieszkania: 95 000zł

Powierzchnia mieszkania: 36 mkw.

Cena za mkw: 2 640zł/mkw.

Koszty administracyjne okołozakupowe (PCC, Notariusz, opłaty sądowe, prowizja pośrednika): 6 763zł

Koszty remontu: 42 980zł

Czas inwestycji: 6 miesięcy (sierpień 2017 – luty 2018)

Koszty kredytu w trakcie remontu (6 rat): 6 200zł (w tym 1 376zł spłaconego kapitału)

Opłaty za mieszkanie (czynsz i prąd za 6 miesięcy): 3 180zł

Projekt wnętrza: 950zł

Homestaging i ogłoszenie sprzedaży: 600zł

Opłaty w banku (ubezpieczenie, wycena nieruchomości): 644zł

Średni czas poświęcony inwestycji: 6h / tydzień

Suma kosztów: 156 317zł

Mieszkanie na Flipa – Sprzedaż

Finansowanie flipa

Gotówka: 25 000zł

Kredyt: 130 000zł

Sprzedaż mieszkania

Cena sprzedaży: 180 000zł

Cena za mkw.: 5 000zł/mkw.

Mieszkanie na Flipa – Podsumowanie rentowności

Dochód z inwestycji: 180 000 – 156 317 + 1 376 = 25 059zł

Podatek dochodowy 19%: 4 761zł

Zysk z inwestycji: 20 297zł

Wzrost wartości mieszkania: 189%

Zysk miesięcznie: 3 382zł /m-c

Śr. zysk na godzinę pracy: 140,91zł/h

Gotówka po zakończeniu inwestycji: 180 000 – 130 000  – 4 761= 45 239zł

Zwrot z zainwestowanej gotówki (ROE): 81% w 6 miesięcy

Komentarz Pana Andrzeja dotyczący jego pierwszego flipa

Mój pierwszy flip zakończył się pomyślnie mimo kilku przygód z bankiem i ekipą remontową. Zwrot z zainwestowanych pieniędzy był zadowalający, jednak biorąc pod uwagę fakt, że mieszkanie sprzedało się w ciągu tygodnia od wystawienia ogłoszenia pozostaje niedosyt, że można było wyciągnąć jeszcze lepsze pieniądze z tej inwestycji. Po czasie przychodzi refleksja, że przy obecnej dynamice cen na rynku nieruchomości dziś (po nieco ponad roku od zakończenia inwestycji) to samo mieszkanie w Łodzi mógłbym jednak sprzedać za około 250 000zł. Przez rok poniósłbym koszty utrzymania pustego mieszkania na poziomie około 8 000zł, także na czysto byłbym do przodu jakieś 50 000zł. Mogę to jednak liczyć wyłącznie w kategoriach kosztu alternatywnego dla kolejnej inwestycji (poza rynkiem nieruchomości), na którą przeznaczyłem zarobiony na pierwszym flipie kapitał. Myślę, że jednak, że w tamtym czasie podjąłem słuszne kroki.

Co Wy sądzicie o takiej metodzie pomnażania kapitału? Czy flipy mogą być sposobem na życie, czy raczej dodatkowym zajęciem po godzinach? Jak Wam się podoba metamorfoza mieszkania Pana Andrzeja?

Zespół podkluczyk.pl

Mieszkanie na flipa – gdzie znaleźć okazję inwestycyjną?

Wiele osób poszukujących odpowiedniego mieszkania na flipa zastanawia się czy jeszcze można znaleźć okazje inwestycyjne? Jeśli tak, to gdzie zatem szukać takich okazji? Skąd wiadomo, że dana oferta jest okazją na tle lokalnego rynku nieruchomości?

Z pomocą przychodzi asystent inwestycji w nieruchomości podkluczyk.pl. Multiwyszukiwarka ofert sprzedaży nieruchomości to znacznie więcej niż zwykła wyszukiwarka mieszkań. To prawdziwy automatyczny asystent inwestycji indeksujący niemal wszystkie ogłoszenia sprzedaży nieruchomości z całej Polski. Dodatkowo równie automatycznie podkluczyk.pl wysyła powiadomienia mailowe od razu klasyfikując nowe oferty jako okazyjne lub drogie na tle rynku.

Znalezienie okazyjnej oferty sprzedaży mieszkania na flipa może być naprawdę proste.