Koniec pierwszego kwartału 2021 przynosi słabnącą, ale jednak kontynuację wzrostów cen ofertowych nieruchomości. Marcowy raport cen nieruchomości, podobnie jak w ubiegłym roku, przypada na miesiąc wprowadzenia restrykcji i niemal całkowitego zamknięcia gospodarki. Czy kolejne miesiące przyniosą wyhamowanie cen podobnie jak to było widoczne w roku ubiegłym? Fakt zahamowania wzrostu cen na rynku wtórnym po wprowadzeniu restrykcji przez Rząd RP w 2020 roku odnotowaliśmy również w raporcie rocznym.
Raport cen nieruchomości – minimalne wzrosty niemal w całej Polsce
W marcu 2021 przeciętna cena metra kwadratowego mieszkania wyliczana dla województwa zawierała się w przedziale od 5 tys zł/mkw. (lubuskie) do 10,5 tys zł/mkw. (mazowieckie). Po raz pierwszy w żadnym województwie nie odnotowany mediany niższej niż 5 tys. zł/mkw. W porównaniu z lutym mediana cen wzrosła w aż 13 województwach. Jedynie w lubelskim ceny utrzymały się na tym samym poziomie, a w kujawsko-pomorskim i świętokrzyskim minimalnie spadły.
Raport cen nieruchomości – dane ze 100 portali z całej Polski
W marcu 2021 na 100 portalach zamieszczających ogłoszenia sprzedaży mieszkań pojawiło się ponad 256 tysięcy ofert. Niemal 112 tysięcy z nich to unikalne ogłoszenia sprzedaży nieruchomości. W porównaniu z miesiącem poprzednim liczba unikalnych ofert wzrosła o 5,6%. Przy takiej samej ilości przeszukiwanych przez Multiwyszukiwarkę nieruchomości podkluczyk.pl portali źródłowych wzrost ilości unikalnych ogłoszeń oznacza zwiększoną podaż ofert sprzedaży mieszkań. Jeśli rosnącej podaży nie zrównoważy popyt, to możemy w najbliższych miesiącach obserwować kolejne wyhamowanie wzrostów cen ofertowych.
Indeks cen nieruchomości – wzrosty niezależnie od powierzchni mieszkania
Od stycznia 2021 ceny nieruchomości w Polsce w skali całego kraju analizujemy z pomocą indeksu cen nieruchomości. Jest to średnia cen przeciętnych odczytanych w 18 miastach wojewódzkich ważona populacją tych miast. Dla ułatwienia indeks ten wyrażany jest wartością względną odnoszącą się do wartości tego indeksu rok wcześniej. Wartość indeksu dla marca 2021 odniesiona do poprzedniego roku pokazuje wzrost cen w każdej grupie powierzchniowej. Średnie mieszkania z grupy od 38 mkw. do 70 mkw. w skali roku podrożały w Polsce najmniej, bo o 4,5%. Największe mieszkania (powyżej 70 mkw.) zdrożały w stosunku do marca 2020 o niemal 5%. Najbardziej, bo o 6% r/r, drożeją najmniejsze mieszkania do 38 mkw.
Ciekawe jest jednak to, że w ostatnich kilku miesiącach największy wzrost cen ofertowych zanotowały największe mieszkania. Dynamika cen najmniejszych nieruchomości wydaje się słabnąć. Czy wpływ na to ma gasnąca nadzieja na rychłe zakończenie zamknięcia gospodarki i obywateli w domach? Czy może trwała już zmiana stylu życia powiązanego z upowszechnieniem się pracy zdalnej, która wymaga wygospodarowania przestrzeni do pracy w ramach przestrzeni do życia?
Indeks cen nieruchomości – zadyszka na rynku pierwotnym
Analizując taki sam indeks cen nieruchomości, ale tym razem wyliczony osobno dla ofert z rynku pierwotnego i wtórnego można zauważyć inne ciekawe tendencje. Okazuje się, że ceny ofertowe na rynku pierwotnym drożeją znacznie bardziej niż ceny ofertowe na rynku wtórnym. Wzrosty nowych mieszkań r/r sięgają 9%, podczas gdy ceny ofertowe mieszkań używanych wzrosły r/r o niecałe 5%. Ponadto na rynku pierwotnym w porównaniu z poprzednim miesiącem odnotowano spadek indeksu cen ofertowych. W tym samym czasie wartość indeksu cen nieruchomości m/m dla rynku wtórnego rośnie o prawie 1pp.
Raport cen nieruchomości – wzrosty w miastach wojewódzkich
W miastach wojewódzkich mediana cen metra kwadratowego mieszkania rośnie niemal w całej Polsce. Jedynie w Bydgoszczy zaobserwować można stały minimalny trend spadkowy cen ofertowych. Tam wartości mediany cen z marca są niższe od średniej z median z poprzednich trzech i sześciu miesięcy. Najwyraźniej ceny przeciętne rosły w marcu w Lublinie, Katowicach, Olsztynie i Zielonej Górze. Dla Lublina to kolejny miesiąc po lutym ze znaczącymi wzrostami ceny przeciętnej metra kwadratowego mieszkania.
Rozkład przeciętnych cen mieszkań – Poznań goni czołówkę
Rozkład cen mieszkań nadal pokazuje, że w Polsce łatwo wyróżnić cztery najdroższe miasta wojewódzkie i pozostałe wyceniane podobnie. W 14 miastach wojewódzkich (licząc oba z lubuskiego i kujawsko-pomorskiego) 75% mieszkań wycenianych jest poniżej 9 tys zł/mkw., a 50% ofert dotyczy cen poniżej 8 tys. zł/mkw. Z kolei w czterech najdroższych miastach 75% ofert jest wycenianych znacząco powyżej 7 tys zł/mkw., a 50% ofert to mieszkania powyżej 8,5 tys zł/mkw. W najdroższej czwórce wyraźnie rosną ceny w Gdańsku i Krakowie.
Wyraźnie rosną również w porównaniu z lutym ceny w najdroższym z tańszych miast – Poznaniu. Niebawem może się okazać, że będziemy pisać o najdroższej piątce miast wojewódzkich. Warto dodać, że w zestawieniu z przyczyn administracyjnych brakuje Gdyni, która poziomem cen zbliżona jest do Gdańska. W takiej sytuacji grono najdroższych miast zawierałoby już sześć Polskich dużych miast.
Ceny mieszkań w miastach wojewódzkich z wyróżnieniem grup powierzchniowych
W ostatnim zestawieniu zwykle dotąd informowaliśmy o kolejnym rekordzie cen kawalerek czyli najmniejszych mieszkań. W tym miesiącu jednak rekordowych cen nie odnotowujemy. Co więcej – ceny kawalerek w Warszawie czy Wrocławiu nawet zmalały w porównaniu z lutym. Na drugim biegunie są Katowice, w których akurat ceny kawalerek tak wzrosły, że przebiły ceny w Szczecinie, Lublinie i Poznaniu. Pod względem cen najmniejszych mieszkań Katowice są już na piątym miejscu wśród miast wojewódzkich. Z piątego aż na siódme spadł za to Poznań. Ciekawie zachowują się również ceny przeciętne w Łodzi, która mimo bycia trzecim największym miastem w Polsce jest już trzecim najtańszym miastem wojewódzkim w Polsce.
Raport cen nieruchomości – realne wzrosty czy spadki cen mieszkań?
Przeciętne ceny mieszkań rosną rok do roku od 4,5% do 6% w zależności od metrażu. Według danych GUS inflacja CPI w marcu 2021 roku wyniosła 3,2% r/r, a inflacja bazowa 3,8%. Oznacza to, że tylko w ciągu roku ceny towarów i usług konsumpcyjnych oficjalnie podrożały o ponad 3%. Eksperci branżowi szacują wartość realnej inflacji na poziomie 4-5%. W obliczu tak rosnących cen wszystkiego w Polsce można zaryzykować stwierdzenie, że przeciętnie wartość nieruchomości w Polsce r/r jest stała lub chwilowo nawet spada. Szczególnie jeśli wziąć pod uwagę silny trend wzrostowy w latach 2015-2019.