podkluczyk.pl » Blog » Wzrost cen nieruchomości ściga się z inflacją – raport cen w kwietniu 2021

Wzrost cen nieruchomości ściga się z inflacją – raport cen w kwietniu 2021

Raport cen nieruchomości kwiecień 2021

Na początku maja Główny Urząd Statystyczny (GUS) podał odczyt inflacji CPI w kwietniu 2021. Poziom wzrostu cen cen i towarów konsumpcyjnych sięgnął rekordowych 4,3% r/r. Jest to wynik wyraźnie przekraczający cel inflacyjny Narodowego Banku Polskiego (NBP) ustalony na 2,5%. W otoczeniu przyspieszającego wzrostu cen niemal wszystkiego wzrost cen nieruchomości w Polsce oscyluje w granicach 6-7% r/r. Jak kształtowały się ceny nieruchomości w analogicznym okresie 2020 roku analizowaliśmy już w bezpłatnym raporcie rocznym.

Ceny nieruchomości w Polsce – raport dla województw

Mediana cen metra kwadratowego mieszkania w kwietniu 2021, wyliczana dla każdego województwa, zawierała się w przedziale od 5 022 zł/mkw. w woj. lubuskim do 10 307 zł/mkw. w woj. mazowieckim. Ceny przeciętne w 11 województwach były w kwietniu wyższe niż w miesiącu poprzednim, a w 5 województwach nieznacznie spadły lub utrzymały się na podobnym poziomie. Warta odnotowania jest mediana cen w województwie mazowieckim, która spada m/m mimo wzrostów cen w samej Warszawie.

inflacja a ceny nieruchomosci - mapa

Raport cen ofertowych nieruchomości ze 100 portali z całej Polski

W kwietniu 2021 na 100 portalach źródłowych zamieszczających oferty sprzedaży mieszkań pojawiło się niemal 237 tysięcy ogłoszeń. Tylko nieco ponad 92 tysiące ogłoszeń to unikalne oferty sprzedaży mieszkań. W porównaniu z marcem liczba nowych unikalnych ofert wyraźnie spadła. Spadek ilości wszystkich ogłoszeń jest porównywalny co do całkowitej różnicy ze spadkiem liczby unikalnych ogłoszeń. Może to oznaczać, że z rynku znikają oferty prywatne, które przez właścicieli wystawiane są najczęściej na jednym portalu. Oferty wystawiane przez biura nieruchomości, które zwykle umieszczane są automatycznie na wielu portalach, wydają się pojawiać (lub utrzymywać jako ogłoszenia odświeżane) w podobnej ilości co w miesiącach poprzednich. Podaży ofert nie ma sensu jednak porównywać z analogicznym okresem poprzedniego roku. W 2020 roku kwiecień był miesiącem najtwardszego „lock-down’u” z zakazem wstępu do lasów włącznie. W obliczu ogromnej niepewności oraz zamknięcia Polaków w domach w kwietniu 2020 roku informowaliśmy o zapaści rynku nieruchomości.

Inflacja CPI 4,3%, a wzrost cen nieruchomości r/r około 6%

Wzrost cen nieruchomości w ujęciu rocznym w kwietniu wyniósł około 6%. Najbardziej drożeją mieszkania o najmniejszych metrażach, bo niemal o 8%. Mieszkania średnie oraz największe w stosunku do cen z poprzedniego miesiąca zwyżkują o niecałe 6%. Na tle inflacji CPI odczytanej przez GUS dla cen w kwietniu, która wyniosła 4,3%, takie wzrosty cen ofertowych lokali mieszkalnych nie wydają się imponujące. W szczególności, że bazą dla odczytu wzrostu cen nieruchomości jest okres, w którym w zeszłym roku rynek nieruchomości się niemal zatrzymał. O zapaści cen i podaży na rynku nieruchomości w trakcie „lock-downu” wprowadzonego przez rząd RP informowaliśmy już w zeszłym roku.

Odczyty zmian cen nieruchomości w skali kraju opieramy na indeksie cen nieruchomości wyliczanym dla unikalnych ofert sprzedaży nieruchomości w Polsce. Jest to średnia cen przeciętnych odczytanych w 18 miastach wojewódzkich ważona populacją tych miast. Dla ułatwienia indeks ten wyrażany jest wartością względną odnoszącą się do wartości tego indeksu rok wcześniej. Wartość indeksu dla kwietnia 2021 odniesiona do poprzedniego roku pokazuje wzrost cen w każdej grupie powierzchniowej. 

wzrost cen nieruchomości - indeks cen

Wzrost cen nieruchomości na rynku wtórnym przyspiesza

Indeks cen nieruchomości dla rynku wtórnego i pierwotnego pokazuje również wzrosty cen w ujęciu rocznym w przedziale 6-8%. Widać jednak, że wyceny mieszkań na rynku wtórnym wyraźnie przyspieszyły wzrost w ostatnich miesiącach. Na rynku pierwotnym sytuacja jest jednak inna. Po gwałtownych wzrostach na początku roku przez trzy ostatnie miesiące ceny ofertowe lokali na rynku pierwotnym utrzymują się na podobnym poziomie. W stosunku do odczytów w lutrym ceny nowych lokali zmalały o niecały 1 pp.

wzrost cen nieruchomości - indeks cen na rynku pierwotnym i wtórnym

Wzrost cen nieruchomości w miastach wojewódzkich

W niemal wszystkich miastach wojewódzkich przeciętne ceny ofertowe mieszkań w kwietniu rosną. Porównując medianę cen z ostatniego miesiąca ze średnią z median z ostatnich trzech i sześciu miesięcy, wzrostów nie widać jedynie w Gdańsku. W Łodzi i Zielonej Górze ceny przeciętne utrzymują się na podobnym poziomie co średnia z kwartału i półrocza. Wyraźnie rośnie mediana cen w pozostałych 15 miastach wojewódzkich. Największe wzrosty cen przeciętnych w kwietniu odnotowaliśmy w Rzeszowie, Poznaniu i Warszawie.

wzrost cen nieruchomosci - zmiana cen w miastach wojewódzkich

Rozkład przeciętnych cen mieszkań – Kraków i Łódź dzieli już przepaść

Od kilku miesięcy piszemy o wyraźnym podziale miast wojewódzkich na tanie i drogie. Do najdroższych od dawna zaliczane były Warszawa, Kraków, Gdańsk i Wrocław. Od ostatniego miesiąca również Poznań jest coraz bliżej tej najdroższej grupy miast. Pozostawiając jednak na boku podział pod kątem cen ofertowych warto zwrócić uwagę w tym miesiącu na Kraków i Łódź. Pod względem populacji zaraz po stolicy są to odpowiednio drugie i trzecie największe miasta w Polsce. Pod kątem kosztu nabycia mieszkania różnica cen w tych miastach jest jednak ogromna i w ostatnich miesiącach nawet przyspieszyła. Jeszcze pod koniec ubiegłego roku Kraków był trzecim najdroższym miastem wojewódzkim w Polsce (po Warszawie i Gdańsku). W tym samym czasie Łódź znajdowała się w środku stawki miast wojewódzkich. Zwykle było to miejsce 4 lub 5 od końca zestawienia cen przeciętnych metra kwadratowego mieszkania uszeregowanego malejąco.

Od początku roku Kraków nie dość, że wskoczył na drugie miejsce w szeregu, to jeszcze w kwietniu zbliża się wyraźnie do granicy 10 tys. zł/mkw. Granicę tę do tej pory mediana cen przekroczyła jedynie w stolicy. Łódź z kolei będąc trzecim największym miastem pod względem populacji stała się w kwietniu czwartym najtańszym miastem pod względem kosztu zakupu mieszkania. Tendencja wzrostowa cen w Opolu pozwala prognozować, że niedługo również Opole przeskoczy Łódź w zestawieniu.

inflacja a ceny nieruchomosci - wykres pudełkowy dla miast wojewódzkich
Na pomarańczowo mediana cen, na granatowo zakres cen dla drugiego i trzeciego kwartylu zakresu cen, przerywaną linią całkowity zakres cen dla danego miasta wojewódzkiego.

Czy kapitał z banków ucieka przed inflacją w nieruchomości?

W porównaniu zarówno z poprzednim rokiem jak i poprzednim miesiącem ceny ofertowe najwyraźniej rosną w grupie małych mieszkań. Najmniejsze mieszkania najłatwiej (bo najtaniej) kupić i urządzić. Najłatwiej również wynająć małe mieszkania. Takich właśnie mieszkań szukają najczęściej bezdzietne osoby pracujące. Są one idealnymi lokatorami w oczach inwestorów liczących na przychody pasywne z najmu. Ceny najmniejszych mieszkań wzrosły w rok o około 500-1000 zł/mkw. w niemal wszystkich miastach wojewódzkich. Zmalały jedynie we wspominanej już wcześniej Łodzi oraz Gorzowie Wielkopolskim. Osoby posiadające oszczędności, szukający prostej i w miarę bezpiecznej lokaty kapitału, mają więc powody do rozważania nieruchomości jako inwestycji.

inflacja a ceny nieruchomosci - grupy miast

Wszystko drożeje – dlaczego nieruchomości miałyby tanieć?

Przyspieszająca inflacja CPI odczytana przez GUS dla kwietnia 2021 roku wyniosła 4,3%. Jest to zdecydowanie powyżej celu inflacyjnego oraz niemalże na granicy przyjętego przez NBP przedziału odchyleń. W otoczeniu niemalże zerowych stóp procentowych pieniądz pożyczony jest absurdalnie tani. Z kolei pieniądz trzymany w banku na najlepszych lokatach traci realnie 3-4%. Po ustabilizowaniu się sytuacji na rynku pracy wiele osób zachęcona niskim kosztem kredytu może już podejmować decyzje o zakupie nieruchomości na kredyt. Z drugiej strony osoby posiadające kapitał w banku aby nie tracić mogą podjąć większe lub mniejsze ryzyko i zainwestować posiadane środki w papiery wartościowe lub nieruchomości. Z trzeciej strony dotychczasowi właściciele nieruchomości rozważający sprzedaż mają przy dużym popycie komfort testowania kolejnych rekordowych cen ofertowych. Lada moment ruszą również zamknięte gałęzie gospodarki, a społeczeństwo stymulowane będzie przez państwo nowymi programami socjalnymi pod pretekstem odbudowy po pandemii. Dlaczego zatem w takim otoczeniu nieruchomości miałyby tanieć?

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *