Ceny mieszkań w Polsce nieustannie rosną – przynajmniej takie wrażenie można odnieść, śledząc portale ogłoszeniowe. Każde nowe ogłoszenie wydaje się być droższe od poprzedniego, a jeśli mieszkanie ma dobrą lokalizację, to znika błyskawicznie. Ale czy faktycznie ceny mieszkań stale idą w górę, czy może mamy do czynienia ze złudzeniem wynikającym z działania mechanizmów rynkowych? W tym artykule przyjrzymy się kilku kluczowym aspektom wzrostu cen ofertowych, które nie zawsze oznaczają realny wzrost wartości nieruchomości.
Prawo popytu i podaży – fundament rynku nieruchomości
Każdy rynek, w tym nieruchomości, podlega prawu popytu i podaży.
- Popyt na mieszkania wzrasta, gdy ludzie mają dostęp do tanich kredytów, wzrastają ich zarobki lub pojawiają się programy rządowe wspierające zakup (np. „Bezpieczny Kredyt 2%”). Wzrost zainteresowania zakupem oznacza, że sprzedający mogą podnosić ceny, ponieważ zawsze znajdzie się ktoś chętny do zapłaty więcej.
- Podaż natomiast to liczba mieszkań dostępnych na sprzedaż. Jeśli jest ich niewiele (np. deweloperzy budują mniej, a właściciele mieszkań czekają na dalszy wzrost cen), to ceny automatycznie rosną, bo na rynku brakuje alternatyw.
Jednak samo prawo podaży i popytu nie wyjaśnia wszystkiego. Istnieją inne mechanizmy, które sprawiają, że ceny ofertowe (czyli te, które widzimy w ogłoszeniach) rosną, często w sposób oderwany od rzeczywistości.
Efekt kotwiczenia – sprzedający nie chcą schodzić z ceny
Jednym z kluczowych psychologicznych mechanizmów wpływających na rynek jest efekt kotwiczenia. Polega on na tym, że ludzie mają tendencję do opierania swoich decyzji na wartościach, które już wcześniej zobaczyli.
W praktyce wygląda to tak:
- Sprzedający sprawdza ceny innych podobnych mieszkań w swojej okolicy. Jeśli widzi, że ktoś wystawił mieszkanie za 12 000 zł/m², to zakotwicza tę wartość w swojej głowie jako „obiektywnie uzasadnioną cenę”.
- Nawet jeśli realna wartość jego mieszkania to np. 10 500 zł/m², to nie będzie chciał wystawić go taniej niż inne oferty na rynku.
- Często dodaje jeszcze kilkaset złotych „na negocjacje”, co dodatkowo podbija średnie ceny ofertowe.
Efekt kotwiczenia sprawia, że ceny ofertowe mają tendencję do ciągłego wzrostu, nawet jeśli realna wartość nieruchomości nie zmienia się w takim tempie.
Optyczna inflacja cen – dlaczego widać tylko drogie mieszkania?
Kolejnym zjawiskiem, które wpływa na postrzeganie cen, jest optyczna inflacja cen. Polega ona na tym, że z rynku szybciej znikają tańsze mieszkania, przez co w aktywnych ogłoszeniach pozostają głównie te droższe.
Jak to działa?
- Na rynku pojawia się nowa pula mieszkań w różnych cenach.
- Kupujący, zwłaszcza ci, którzy polują na „okazje”, szybko wykupują tańsze oferty.
- W wynikach wyszukiwania pozostają głównie droższe mieszkania.
- Nowi sprzedający porównują swoje nieruchomości do aktualnych ofert i wystawiają je za jeszcze wyższą cenę.
W efekcie można odnieść wrażenie, że ceny ofertowe „nieustannie rosną”, choć w rzeczywistości wzrosty mogą być mniejsze lub wręcz nie występować w ogóle – po prostu tańsze mieszkania są niewidoczne, bo już zostały sprzedane.
Ceny ofertowe vs. ceny transakcyjne – czego nie widzimy?
To, co widzimy na portalach ogłoszeniowych, to jedynie ceny ofertowe, czyli kwoty, za które sprzedający CHCĄ sprzedać swoje mieszkania. Ale to nie oznacza, że kupujący rzeczywiście płacą tyle, ile widnieje w ogłoszeniu.
- W rzeczywistości większość transakcji kończy się negocjacjami – kupujący często wywalczają 5-10% rabatu, zwłaszcza jeśli mieszkanie długo nie znajduje nabywcy.
- Dane o rzeczywistych cenach transakcyjnych są trudniej dostępne – można je znaleźć np. w raportach NBP czy w aktach notarialnych, ale nie są one tak łatwo przeglądane jak oferty na portalach.
To prowadzi do jeszcze większego złudzenia, że ceny tylko rosną – bo nikt poza sprzedającym i kupującym nie zna finalnej, wynegocjowanej kwoty.
Czy ceny ofertowe nieruchomości mogą spadać?
Teoretycznie tak – ceny ofertowe nieruchomości mogą spadać, ale w praktyce dzieje się to wolniej niż wzrosty, bo sprzedający niechętnie obniżają ceny (patrz: efekt kotwiczenia). Ceny mogą spadać, gdy:
- Popyt nagle osłabnie – np. wzrosną stopy procentowe i kredyty staną się droższe.
- Podaż wzrośnie – np. na rynek trafi więcej nowych mieszkań, a inwestorzy zaczną wyprzedawać swoje nieruchomości.
- Ludzie przestaną wierzyć w dalszy wzrost cen – jeśli kupujący zaczną czekać na spadki, to sprzedający będą musieli dostosować swoje oczekiwania.
Historia pokazuje, że ceny ofertowe są bardzo odporne na spadki – sprzedający wolą np. zdjąć ogłoszenie z rynku i poczekać na lepsze czasy, niż drastycznie obniżać cenę.