Zakup mieszkania, które pochodzi z licytacji komorniczej, może być zarówno świetną okazją cenową, jak i budzić wiele wątpliwości. Między innymi związane z obciążeniem nieruchomości sporymi długami czy obecnością lokatorów. Jak więc kupić lokal od komornika, aby było to bezpieczne i opłacalne? Przeczytaj nasz artykuł, aby dowiedzieć się, na co szczególnie zwrócić uwagę jeszcze przed licytacją.
Co warto wiedzieć o licytacji komorniczej?
Jeśli zastanawiałeś się, czy możesz kupić zadłużone mieszkanie od komornika, odpowiedź brzmi: tak, prawie każdy może to zrobić (z wyłączeniem wierzyciela lokalu, komornika oraz samego dłużnika, a także ich najbliższej rodziny). Jednak, aby wziąć udział w licytacji komorniczej, należy spełnić podstawowy warunek, jakim jest wpłata tzw. wadium. Wynosi ono 10 proc. szacowanej wartości danej nieruchomości.
Podczas licytacji prowadzonej przez komornika ustanawiana jest cena wywoławcza na poziomie ¾ kwoty rynkowej. W przypadku, jeśli nikt nie wylicytuje lokalu, ogłaszany jest kolejny termin, przy czym cena zostaje obniżona, mniej więcej do ⅔ szacunkowej wartości nieruchomości. Mieszkanie można licytować minimalną kwotą, za każdym razem o 1 proc. większą.
O licytacji komorniczej powiadamia komornik około dwóch tygodni przed planowaną datą – jest ona publiczna, ma charakter otwarty. W obwieszczeniu znajdziesz także godzinę i miejsce licytacji, wysokość wspomnianego wcześniej wadium, cenę wywoławczą oraz informację, jeśli nieruchomość jest obciążona finansowo.
Oględziny lokalu przed licytacją
Zanim jednak dojdzie do części związanej z licytacją lokalu, często proces ten poprzedzony jest oględzinami nieruchomości. O tym, kiedy można obejrzeć, mieszkanie dowiesz się z ogłoszenia, które przygotował komornik. Zdecydowanie polecamy, aby najpierw zobaczyć lokal i jego stan techniczny, ponieważ budynki te bywają w bardzo różnym stanie i nie warto kupować ich w ciemno.
Mieszkanie od komornika – na co zwrócić uwagę?
Okazja cenowa z pewnością stanowi o atrakcyjności nieruchomości z licytacji komorniczej. Jednak, aby nie kupić tzw. kota w worku, warto sprawdzić mieszkanie, które chcesz wylicytować. Zwróć uwagę na cztery ważne aspekty.
1. W jakim stanie jest nieruchomość?
Pierwsza sprawa to stan techniczny mieszkania – upewnij się, że nie jest kompletną ruiną. Wspomnieliśmy o oględzinach nieruchomości przed licytacją i zachęcamy do tego ponownie. Potraktuj tego rodzaju mieszkanie jak każde, które kupowałbyś, bez względu na licytację komorniczą, z rynku wtórnego.
2. Obciążenie kredytem hipotecznym
Druga kwestia to ewentualne obciążenie lokalu hipoteką. Nie jest to jednak żadną przeszkodą, aby kupić tego rodzaju nieruchomość. Warto, abyś wiedział, że w momencie prawomocnego przysądzenia własności, po wygraniu licytacji u komornika, hipoteka po prostu wygasa. Jeśli kwota, za którą kupujesz takie mieszkanie, nie pokrywa wszystkich roszczeń wierzyciela, nie ma to znaczenia, gdyż proces wygaśnięcia hipoteki nadal obowiązuje.
3. Wartość nieruchomości
Trzecią ważną rzeczą jest złe oszacowanie wartości mieszkania przez komornika. To również warto zweryfikować odpowiednio wcześniej, aby nie przysporzyć sobie znacznie większych kosztów w późniejszym czasie. Jeśli kwota jest podejrzanie niska, sprawdzić dokładnie, dlaczego tak jest (może to zwykła pomyłka, a być może poważna wada budynku).
4. Niechciani lokatorzy mieszkania
Ostatnim, bardzo ważnym aspektem są lokatorzy, którzy wciąż mogą zajmować nieruchomość i być w niej zameldowani. Jeśli osoby, które się tam znajdują, nie będą chciały dobrowolnie opuścić mieszkania, będzie trzeba złożyć sprawę w sądzie o przeprowadzenie eksmisji. Trwa ona zazwyczaj dość długo, nawet do kilku lat. Dlatego upewnij się, że lokal nie ma tego rodzaju mieszkańców, a przede wszystkim, że nie posiadają oni prawa do dożywotniego użytkowania (to ważne, ponieważ nie ulega ono unieważnieniu po zakupie nieruchomości. Co więcej, właściciel mieszania ma obowiązek wyprawienia pogrzebu i pokrycia ich kosztów). Przed przystąpieniem do licytacji sprawdź więc III dział księgi wieczystej lokalu, ponieważ to właśnie tam powinno znajdować się prawo dożywocia, jeśli któryś z lokatorów je posiada.
Warto też dodać, że jeśli mieszkanie zostało przydzielone w ramach pomocy socjalnej kobiecie w ciąży, osobie obłożnie chorej, niepełnosprawnej, bezrobotnej nieletniej, emerycie lub renciście, to mogą oni zajmować mieszkanie, które zamierzasz wylicytować do czasu, aż gmina przydzieli im inny lokal. To zaś może potrwać kilka miesięcy, a w najgorszym przypadku kilka lat.
Podsumowanie – jak kupić mieszkanie od komornika?
Jak już wiesz, istnieje kilka kwestii, które trzeba dokładnie sprawdzić przed przystąpieniem do licytacji komorniczej nieruchomości. Oględziny lokalu są niezbędne, sprawdzenie III działu księgi wieczystej, a także upewnienie się, że kwota wywoławcza nie jest zbyt zaniżona. Jeśli upewnisz się co do tych kwestii, możesz spokojnie przystąpić do procesu licytacji i kupić mieszkanie, które najbardziej Cię interesuje. Pamiętaj, że wartościowych lokali z rynku komorniczego nie jest zbyt wiele, więc konkurencja może być spora, jednak warto szukać i wychwytywać najbardziej interesujące nieruchomości.