Ceny ofertowe mieszkań w lipcu 2022 nadal rosną w porównaniu z ubiegłym rokiem. Wzrosty nie są jednak tak imponujące jak w pierwszej połowie roku. Najważniejsze dla obserwatorów rynku nieruchomości jest to, że lipiec jest kolejnym miesiącem w 2022 roku kiedy ceny ofertowe mieszkań rosną wolniej od inflacji. Realnie oznacza to spadek cen ofertowych nieruchomości jeśli by skorygować ceny o wartość inflacji CPI. Jak dokładnie zmieniły się ceny ofertowe mieszkań w Polsce w lipcu 2022? Jak zmiany cen ofertowych mieszkań wypadają na tle inflacji CPI? Odpowiedź w poniższym najnowszym raporcie cen mieszkań w Polsce. Zapraszamy do lektury.
Zmiana mediany cen w województwach m/m
W lipcu 2022 roku ceny mieszkań w skali województw w większości regionów spadały w porównaniu z czerwcem 2022. Korektę cen w porównaniu z minionym miesiącem odnotowujemy w aż ośmiu województwach. Mediana cen ofertowych spadła w lipcu w województwach zachodniopomorskim, lubuskim, dolnośląskim, małopolskim, podkarpackim, lubelskim, mazowieckim oraz podlaskim. Jak zawsze przyjmujemy przedział zmian m/m +/- 0,5% jako brak zmiany cen. Przy takim założeniu w województwach wielkopolskim, świętokrzyskim, pomorskim oraz kujawsko-pomorskim mediana cen dla regionu nie zmieniła się w stosunku do poprzedniego miesiąca. Wzrost mediany cen w porównaniu z czerwcem 2022 odnotowujemy w województwach opolskim, śląskim, łódzkim oraz warmińsko-mazurskim.
Ogłoszenia sprzedaży mieszkań ze 100 portali z całej Polski
W lipcu 2022 roku, na ponad 100 portalach z ogłoszeniami sprzedaży nieruchomości, pojawiło się ponad 344 tysiące nowych ogłoszeń. Spośród wszystkich ogłoszeń prawie 78 tysięcy ofert było unikalnymi ogłoszeniami sprzedaży mieszkań. Oznacza to, że ponad 77% ofert jakie pojawiły się w lipcu 2022 w internecie to duplikaty ogłoszeń.
Źródłem danych do comiesięcznych raportów cenowych z polskiego rynku nieruchomości jest multiwyszukiwarka ogłoszeń sprzedaży nieruchomości podkluczyk.pl. Przeszukując ponad 100 portali z ogłoszeniami sprzedaży mieszkań i domów z całej Polski podkluczyk.pl zapewnia najszersze na rynku spojrzenie na internetowe zasoby ofert. Ponadto, ogłoszenia z różnych portali są automatycznie kategoryzowane pod kątem wykrywania okazji inwestycyjnych. Oferty dotyczące tego samego lokalu pochodzące z wielu portali są identyfikowane i grupowane w jeden rekord. Na podkluczyk.pl niemal cały rynek nieruchomości na sprzedaż dostępny jest w jednym miejscu.
Wzrost cen mieszkań w Polsce poniżej inflacji
W lipcu 2022 Indeks Cen Mieszkań, czyli średnia z median cen dla miast wojewódzkich ważona populacją tych miast, wskazuje na wzrosty względem lipca 2021 w przedziale 10% do 15,5%. Najmniejsze wzrosty (10% r/r) odnotowujemy w grupie najmniejszych mieszkań. Mieszkania średnie z powierzchnią pomiędzy 38 a 70 mkw. drożeją w ofertach w porównaniu z lipcem 2021 o niespełna 12%.
Największy wzrost cen ofertowych w porównaniu z ubiegłym rokiem (ponad 15%) osiągnęły w lipcu 2022 mieszkania największe. Wzrost cen ofertowych największych mieszkań jest jednak pozorny i nie wynika z faktycznego wzrostu cen ofert za mieszkania największe. Na tak znaczącą różnicę w porównaniu z czerwcem 2022 (wzrost poniżej 10%) złożył się efekt niskiej bazy dla cen największych mieszkań w lipcu 2021 oraz zmniejszenie się ilości najtańszych ofert sprzedaży mieszkań w lipcu 2022. Oznacza to, że w lipcu 2022 mniej było ofert sprzedaży największych mieszkań, a ponadto pozostały same najdroższe oferty. Z drugiej jednak strony wartość średniej ważonej porównujemy do ubiegłorocznej zaniżonej wartości. Z tego powodu w lipcu 2022 wydaje się, że ceny największych mieszkań zachowały się inaczej niż cały rynek.
Ceny mieszkań w Polsce rosną wolniej od inflacji
Przyglądając się Indeksowi Cen Mieszkań (ICM) dla rynku pierwotnego oraz wtórnego nie obserwujemy już żadnych zaskakujących odchyleń. W lipcu 2022 uśredniony wzrost cen ofertowych mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym wyniósł około 12%. Dla rynku pierwotnego oznacza to kontynuację korekty cen ofertowych rozpoczętej w maju 2022. Dla rynku wtórnego dynamika wzrostu cen r/r odnotowuje niewielką korektę trendu spadkowego, który obserwowaliśmy już od kwietnia 2022. Warto jednak zauważyć, że zmiana r/r w lipcu jest niższa niż zmiana odczytana w czerwcu (12%-13%) i maju (14% – 16%).
Przy inflacji 15,5% ceny mieszkań realnie spadają
Inflacja CPI odczytana przez GUS w sierpniu 2022 po raz pierwszy od marca 2022 nie wzrosła. Odczyt sierpniowy miał dokładnie tę samą wartość co ostateczny odczyt inflacji CPI w lipcu. Wyraźnie utrzymuje się sytuacja kiedy ceny mieszkań rosną wolniej od inflacji. Wzrost cen towarów i usług w porównaniu do ubiegłego roku wyniósł w obu wakacyjnych miesiącach 15,5%. Na tym tle uśredniony wzrost cen mieszkań na poziomie 10-15% oznacza realne spadki cen mieszkań. Najwyraźniej realnie tanieją zatem najmniejsze mieszkania – luka pomiędzy zmianą cen a wartością inflacji wynosi w ich przypadku nawet 5%.
Ceny mieszkań w miastach wojewódzkich w lipcu 2022
W największych miastach wojewódzkich w lipcu 2022 obserwujemy wyhamowanie lub nawet spadek cen ofertowych mieszkań. W Warszawie i Krakowie mediana cen ofertowych metra kwadratowego mieszkania w lipcu była niższa od średniej ceny z ostatnich trzech oraz sześciu miesięcy. Z kolei w Gdańsku i Wrocławiu bez spadków, za to z brakiem wzrostów w porównaniu do średniej z ostatnich trzech miesięcy. Miastami wojewódzkimi, w których ceny ofertowe w lipcu rosną wyraźnie na tle średnich z minionego półrocza, są Olsztyn, Kielce oraz Opole. Największe spadki mediany cen metra kwadratowego obserwujemy w Katowicach.
W części miast wojewódzkich korekta cen ofertowych mieszkań
Ceny ofertowe mieszkań nie rosną już w tak rekordowym tempie mimo wysokiej inflacji. Malejący popyt na mieszkania, malejąca zdolność kredytowa potencjalnych nowych kupców i wysoki koszt kredytu, wyraźnie wpłynęły na ceny mieszkań w miastach wojewódzkich. Zamiast kolejnego odczytu rekordowych cen mieszkań w stolicy mamy stabilizację cen. Mediana cen ofertowych w Warszawie pozostała na tym samym poziomie co w czerwcu. Zmalał natomiast przedział cen, w jakich oferowane są mieszkania w stolicy. W Krakowie obserwujemy kolejny miesiąc spadku mediany cen. Z pięciu największych miast Polski jedynie w Gdańsku i Poznaniu mediana cen ofertowych w lipcu była wyższa od mediany cen w czerwcu. Najwyższy wzrost mediany cen ofertowych mieszkań w porównaniu z czerwcem odnotowujemy w Opolu, Olsztynie oraz w Kielcach.
Ceny kawalerek wyraźnie wyższe od reszty mieszkań
W pierwszej połowie roku regularnie w ostatnim zestawieniu porównywaliśmy ceny mieszkań w miastach wojewódzkich na rynku pierwotnym i wtórnym. W tym miesiącu przyjrzymy się ponownie cenom mieszkań w miastach wojewódzkich w poszczególnych grupach powierzchniowych. Bez zmian najwyższe ceny metra kwadratowego osiągają najmniejsze mieszkania. Popularne kawalerki są prawdopodobnie nadal świetną formą lokowania kapitału i ochrony go przed inflacją. Ceny najmniejszych mieszkań odstają jednak wyraźnie od reszty oferty dla niemal każdego miasta. Mieszkania średnie, z grupy powierzchniowej od 38 do 70 m2, potrafią być wyceniane od tysiąca do nawet dwóch tysięcy taniej niż kawalerki. Największa dysproporcja w cenach mieszkań małych i średnich widoczna jest we Wrocławiu oraz Warszawie. Z kolei jedynym najbardziej wyrównanym rynkiem nieruchomości jest rynek łódzki. W Łodzi, niezależnie od powierzchni mieszkania, w każdej z trzech grup mediana jest zbliżona do 7,5 tys. zł/m2.
Ceny mieszkań rosną wolniej od inflacji
Lipiec jest już trzecim kolejnym miesiącem, w którym ceny ofertowe mieszkań rosną wolniej od inflacji. Zmiana cen ofertowych mieszkań w porównaniu z ubiegłym rokiem nadal jest znacząca, ale inflacja CPI rośnie szybciej niż ceny mieszkań. Wydaje się, że do nominalnych spadków cen nieruchomości w Polsce jest jeszcze daleko. Nie jest jednak wykluczone, że przy utrzymujących się wysokich stopach procentowych, niskim popycie na mieszkania, oraz drogim kredycie hipotecznym sprzedający zaczną jeszcze niżej korygować swoje oczekiwania.