W listopadzie odczyt inflacji CPI podany przez GUS wyniósł 17,5%. Rada Polityki Pieniężnej po raz kolejny podjęła decyzję o utrzymaniu stóp procentowych NBP na poziomie 6,75%. Na rynku mieszkań w Polsce ceny ofertowe nadal rosną w ujęciu rocznym. Dynamika wzrostu cen mieszkań wyraźnie jednak zmalała na przestrzeni 2022 roku. W listopadzie 2022 uśredniony wzrost cen mieszkań w ujęciu rocznym wyniósł 6%. Jest on więc już ponad 11% poniżej odczytu inflacji. Oznacza to realny spadek cen ofertowych mieszkań. Bardziej szczegółowo przeanalizowane ceny ofertowe mieszkań w Polsce w listopadzie 2022 prezentuje poniższy raport.
- Sprzedaż nieruchomości i udzielanych kredytów w Polsce w 2022 roku
- Czy ceny nieruchomości spadną? Aktualne ceny mieszkań
- Ceny ofertowe mieszkań – listopad 2022 [Raport podkluczyk.pl]
- Kraków – ceny mieszkań w październiku 2022 według dzielnic
Ceny ofertowe mieszkań spadają m/m w 10 województwach
Jedynie w sześciu województwach mediana cen ofertowych metra kwadratowego mieszkania rośnie w porównaniu z październikiem 2022. W listopadzie wzrosty cen ofertowych mieszkań odnotowujemy w województwach warmińsko-mazurskim, lubuskim, łódzkim, lubelskim, śląskim i małopolskim. W pozostałych dziesięciu regionach ceny ofertowe mieszkań są niższe niż ceny z października 2022. Korekta mediany cen ofertowych metra kwadratowego mieszkań wystąpiła w województwach: zachodniopomorskim, pomorskim, wielkopolskim, kujawsko-pomorskim, mazowieckim, podlaskim, dolnośląskim, opolskim, świętokrzyskim oraz podkarpackim.
Indeks Cen Mieszkań na tle inflacji CPI i stóp procentowych NBP – listopad 2022
Po raz pierwszy od lutego 2022 odczyt inflacji w listopadzie był niższy niż w miesiącu poprzednim. W listopadzie inflacja CPI wyniosła 17,5% wobec 17,9% odczytanych w październiku. Oczywiście nie oznacza to spadku cen, bo ceny w gospodarce nadal rosną rok-do-roku o 17,5%. Rada Polityki Pieniężnej już trzeci raz zdecydowała o pozostawieniu stóp procentowych NBP na niezmienionym poziomie z sierpnia 2022. Stopy procentowe NBP wynoszą więc w grudniu 2022 6,75%. Nie oznacza to jednak, że stopy procentowe mogą w najbliższym czasie zostać obniżone. Wątpliwości rozwiał prezes NBP Adam Glapiński na konferencji RPP 8.12.2022:
Gdyby cykl podwyżek się zakończył, to bym o tym poinformował. Cykl jest zawieszony, nie zakończony. […]Tak samo nie powiedzieliśmy, że pod koniec przyszłego roku będą obniżki stóp, pojawia się tylko taka możliwość. Jeśli hydra inflacji podniesie głowę możemy wrócić do podnoszenia stóp procentowych – powiedział prezes NBP Adam Glapiński na konferencji 8.12.2022.
źródło: PAP
Indeks Cen Mieszkań (ICM) podkluczyk.pl to średnia z median cen ofertowych mieszkań dla miast wojewódzkich ważona populacją tych miast. Odczyt ICM w listopadzie 2022 wskazuje na wzrost cen ofertowych mieszkań względem listopada 2021 o 6%. Poczynając od czerwca 2022, odnotowujemy zatem realny spadek cen ofertowych mieszkań. W listopadzie uśredniony wzrost cen ofertowych mieszkań w Polsce jest o ponad 11% niższy od inflacji.
Nieznaczne odbicie wartości wzrostu cen mieszkań wyrażonej przez wzrost ICM w listopadzie 2022 względem października 2022 wynika z efektu niskiej bazy. W ubiegłym roku w listopadzie odnotowaliśmy nieznaczną korektę wzrostu cen mieszkań. W listopadzie 2022 odnosimy się zatem do niższej wartości ICM z listopada 2021, stąd wartość ICM w listopadzie 2022 sprawia wrażenie odbicia cen ofertowych mieszkań w kierunku wzrostowym. Potwierdzenie tezy o chwilowym wyhamowaniu dynamiki spadków znajdziemy jednak najwcześniej w styczniowym raporcie za grudzień 2022.
Czy w 2023 ceny mieszkań spadną?
Prognoza prezesa NBP, Adama Glapińskiego, dotycząca kształtu dalszej polityki monetarnej nie pozostawia złudzeń dla kredytobiorców. Co najmniej w najbliższym półroczu stopy procentowe NBP powinny pozostać na tym samym poziomie co obecnie. Na przełomie marca i kwietnia 2022 okaże się czy prognoza NBP dotycząca inflacji się sprawdza, czyli czy obserwujemy wyraźny skokowy spadek inflacji CPI. W scenariuszu niepożądanym przez kredytobiorców, stopy procentowe mogą jednak wzrosnąć gdyby okazało się, że inflacja nie spada na wiosnę.
Utrzymanie się niskiego popytu ze strony klientów kredytowych może podtrzymać niską dynamikę wzrostu cen ofertowych mieszkań. Dodatkowo – gdyby wysokie raty kredytów zaczęły ciążyć właścicielom inwestycji w kredycie, a brak nominalnych wzrostów cen mieszkań sygnalizowałby, że najlepszy moment na sprzedaż nieruchomości już minął – może pojawić się zwiększona podaż mieszkań ze strony właścicieli mieszkań obciążonych kredytami hipotecznymi.
Ceny ofertowe mieszkań w grupie najmniejszych i średnich lokali rosną rok-do-roku jedynie o nieco ponad 4%. Mieszkania średnie drożeją w ofertach r/r o nieco ponad 5%. Na rynku pierwotnym wzrost cen mieszkań r/r w listopadzie również nieznacznie przekracza 4%. Dla ofert z rynku wtórnego uśredniony wzrost cen ofertowych mieszkań r/r wynosi w listopadzie 2022 około 6,5%.
Ceny ofertowe mieszkań – raport listopad 2022
Mediana cen ofertowych metra kwadratowego mieszkania na tle uśrednionych cen z minionego kwartału oraz półrocza w 5 miastach wojewódzkich wskazuje na spadek przeciętnych cen ofertowych. Niewielką korektę obserwujemy w Gdańsku, Rzeszowie, Katowicach, Toruniu, oraz Olsztynie. W wymienionych miastach mediana cen ofertowych mieszkań w listopadzie 2022 jest niższa od średniej z median z ostatniego kwartału.
W Warszawie , Wrocławiu, Lublinie, Białymstoku oraz Opolu ceny listopadowe oraz kwartalne i półroczne są niemal identyczne. Możemy zatem mówić o stabilizacji cen ofertowych w tych miastach, trwającej już niemal od połowy 2022 roku.
Listopadowy raport cen ofertowych mieszkań wskazuje na medianę cen metra kwadratowego wyższą niż średnia z median z poprzednich trzech miesięcy w 8 miastach. Miastami ze wzrostem cen mieszkań w listopadzie są: Kraków, Poznań, Szczecin, Kielce, Łódź, Bydgoszcz, Zielona Góra oraz Gorzów Wielkopolski.
Zmiana cen mieszkań m/m w miastach wojewódzkich
W porównaniu z październikiem 2022 mediana cen w wielu miastach wojewódzkich spada. Korekta cen ofertowych nastąpiła w Warszawie (-1%), Gdańsku (-2%), Rzeszowie (-1%), Opolu (-2,5%), Olsztynie (-2,5%) oraz w Katowicach (-1%). W Krakowie, Wrocławiu, Toruniu oraz w Lublinie mediana cen w porównaniu z październikiem pozostaje bez zmian. Medianę cen mieszkań wyższa niż w październiku odnotowujemy w Poznaniu (+3%), Białymstoku (+1%), Szczecinie (+3,5%), Kielcach (+2,5%), Bydgoszczy (+2,5%), Łodzi (+4%), Zielonej Górze (+3%) oraz Gorzowie Wielkopolskim (+3%).
Ceny ofertowe mieszkań – raport dla grup powierzchniowych
Raport cen ofertowych mieszkań w Polsce kończymy w listopadzie jak co miesiąc zestawieniem mediany cen ofertowych mieszkań z podziałem na poszczególne grupy powierzchniowe. Wykres mediany cen mieszkań dla poszczególnych grup powierzchniowych mieszkań uszeregowany jest względem mediany cen dla mieszkań najmniejszych. Popularne kawalerki, czyli najmniejsze mieszkania z grupy do 38 m2 powierzchni, są niezmiennie najdroższymi lokalami w przeliczeniu na cenę jednego metra kwadratowego mieszkania.
W listopadzie 2022 jedynie w Łodzi ceny ofertowe najmniejszych mieszkań były niemal równe przeciętnym cenom ofertowym metra kwadratowego mieszkań największych. W pozostałych miastach najmniejsze, czyli najbardziej przystępne cenowo lokale wyceniane wyraźnie wyżej w przeliczeniu ceny na powierzchnię, niż mieszkania średnie czy największe. Największe dysproporcje w cenach kawalerek w stosunku do mieszkań średnich i największych obserwujemy w Rzeszowie, Wrocławiu i Opolu. Kawalerki w tych miastach potrafią być wyceniane o niemal 2 tys. zł/m2 wyżej niż mieszkania największe.
Nominalny spadek cen nieruchomości jest możliwy w 2023
Już od października 2022 zastanawiamy się kiedy spadną ceny mieszkań nominalnie. W poprzednim miesiącu szacowaliśmy, że nominalny spadek cen mieszkań jest możliwy już na początku 2023 roku. Po odczycie Indeksu Cen Mieszkań z listopada 2022 widzimy jednak, że spadek dynamiki wzrostu cen ofertowych mieszkań rok do roku wyhamował.
Prognoza zakładająca spadek nominalny cen ofertowych już na początku 2023 roku może być w tej sytuacji zbyt pochopna. Niemniej w 2023 roku możemy zaobserwować nie tylko realny, ale także nominalny spadek cen mieszkań. Złożyć się na to może utrzymanie lub podniesienie stóp procentowych NBP przez RPP, sprzyjające ograniczeniu popytu na mieszkania. Z drugiej strony wysokie raty kredytów hipotecznych utrzymujące się przez najbliższe trzy kwartały mogą spowodować wzrost podaży mieszkań na sprzedaż. Dodatkowo niebawem skończą się tzw. wakacje kredytowe wprowadzone jako działanie osłonowe przez Rząd RP. Będzie to kolejne obciążenie dla właścicieli mieszkań spłacających hipoteki. Może ono wpłynąć na decyzje o sprzedaży mieszkań kupionych za pożyczone od banku pieniądze.