Rosnąca inflacja i wyższe koszty kredytów hipotecznych w 2022 roku w Polsce mają coraz większy wpływ na rynek nieruchomości. Wielu dotychczasowo biernych obserwatorów rynku, którzy zastanawiali się ostatnimi latami kiedy spadną ceny mieszkań, zaczyna dostrzegać szanse na pojawienie się okazji na rynku nieruchomości. Od kilku miesięcy informujemy już o spadku dynamiki wzrostu cen mieszkań w Polsce. We wrześniu poziom uśrednionego wzrostu cen mieszkań zbliżył się już do poziomu stopy referencyjnej ustalanej przez NBP. W takich warunkach oczekiwanie na nominalny spadek cen mieszkań nie wydaje się pozbawione nadziei. Jak ceny ofertowe mieszkań w Polsce kształtowały się we wrześniu 2022? Zapraszamy do lektury poniższego raportu.
- Sprzedaż nieruchomości i udzielanych kredytów w Polsce w 2022 roku
- Czy ceny nieruchomości spadną? Aktualne ceny mieszkań
- Ceny ofertowe mieszkań – listopad 2022 [Raport podkluczyk.pl]
- Kraków – ceny mieszkań w październiku 2022 według dzielnic
W większości województw ceny mieszkań m/m spadają
W porównaniu z sierpniem 2022 mediana cen ofertowych mieszkań dla województw spada we wrześniu aż w siedmiu regionach. Bez zmian, czyli dla wahań ceny o +/-0,5%, pozostają ceny w sześciu województwach. Wzrosty odnotowaliśmy we wrześniu jedynie w trzech regionach: mazowieckim, małopolskim i kujawsko-pomorskim. Największą korektę mediany cen ofertowych obserwujemy w województwach zachodniopomorskim, opolskim, świętokrzyskim, łódzkim oraz wielkopolskim. Bez zmian ceny w województwach pomorskim, warmińsko-mazurskim, śląskim, podkarpackim, podlaskim oraz lubuskim.
Raport cen ofertowych mieszkań w Polsce na podstawie ogłoszeń z ponad 100 portali
We wrześniu 2022 roku, na ponad 100 portalach z ogłoszeniami sprzedaży nieruchomości, pojawiło się ponad 197 tysięcy nowych ogłoszeń. Spośród wszystkich ogłoszeń ponad 60 tysięcy ofert było unikalnymi ogłoszeniami sprzedaży mieszkań. Oznacza to, że ponad 69% nowych ofert jakie pojawiły się w sierpniu 2022 w internecie to duplikaty ogłoszeń.
Źródłem danych do comiesięcznych raportów cenowych z polskiego rynku nieruchomości jest multiwyszukiwarka ogłoszeń sprzedaży nieruchomości podkluczyk.pl. Przeszukując ponad 100 portali z ogłoszeniami sprzedaży mieszkań i domów z całej Polski podkluczyk.pl zapewnia najszersze na rynku spojrzenie na internetowe zasoby ofert. Ponadto, ogłoszenia z różnych portali są automatycznie kategoryzowane pod kątem wykrywania okazji inwestycyjnych. Oferty dotyczące tego samego lokalu pochodzące z wielu portali są identyfikowane i grupowane w jeden rekord. Na podkluczyk.pl niemal cały rynek nieruchomości na sprzedaż dostępny jest w jednym miejscu.
Rekordowa inflacja i brak podwyżki stóp procentowych NBP
We wrześniu podane przez GUS dane na temat inflacji CPI były ponownie rekordowe. Inflacja w Polsce w ujęciu rocznym wynosi już 17,2%. W tej sytuacji, ku zaskoczeniu wszystkich obserwatorów rynku, w październiku RPP nie zdecydowała się na podniesienie stóp procentowych. Stopa referencyjna NBP pozostała na poziomie z sierpnia wynoszącym 6,75%.
Indeks Cen Mieszkań (ICM), czyli średnia z median cen dla miast wojewódzkich ważona populacją tych miast we wrześniu 2022 wskazuje na wzrost cen ofertowych mieszkań względem września 2021 o 7,5%. Uśredniony wzrost cen ofertowych mieszkań w Polsce na poziomie 7,5% r/r jest już niemal 10% poniżej inflacji. Oznacza to pogłębiający się realny spadek cen ofertowych mieszkań. Nie wiemy jednak czy i kiedy spadną nominalne ceny mieszkań w skali kraju.
Kiedy spadną ceny mieszkań?
Indeks Cen Mieszkań dla poszczególnych grup powierzchni mieszkań wskazuje na słabnącą dynamikę wzrostu cen ofertowych dla mieszkań poniżej 70 m2. Ceny ofertowe mieszkań rosną coraz wolniej już od kwietnia 2022. Podobną sytuację obserwujemy w porównaniu ofert sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym i na rynku wtórnym. Jedynie wśród największych mieszkań, powyżej 70 m2, dynamika wzrostu cen ofertowych nie słabnie tak wyraźnie. Jest to jednak związane z malejącą podażą ofert sprzedaży mieszkań o największych powierzchniach. Najszybciej znikają z rynku najtańsze spośród największych mieszkań. Mieszkania największe i najdroższe muszą z kolei oczekiwać na klientów gotówkowych w obliczu malejącej zdolności kredytowej.
Korekta mediany cen ofertowych w 10 miastach wojewódzkich
Dla wszystkich oczekujących spadków cen mieszkań dane z września mogą być interesujące. O ile w skali roku ceny ofertowe mieszkań rosną nominalnie o 7,5% i nie wiemy kiedy spadną ceny mieszkań w ujęciu rocznym, o tyle w ujęciu półrocznym możemy już mówić o korekcie w wielu miastach wojewódzkich Polski. W aż dziesięciu miastach wojewódzkich Polski obserwujemy we wrześniu medianę cen mieszkań niższą od średniej mediany z poprzedzających trzech miesięcy. Dodatkowo w pięciu z tych dziesięciu miast mediana cen ofertowych z września jest mniejsza niż średnia z minionego półrocza. Możemy zatem mówić o trwałym trendzie spadkowym jeśli chodzi o ceny ofertowe mieszkań w Warszawie, Gdańsku, Szczecinie, Białymstoku oraz Katowicach.
Ceny mieszkań w Polsce w miastach wojewódzkich
W porównaniu z sierpniem 2022 mediana cen w wielu miastach wojewódzkich spada. Korekta cen ofertowych nastąpiła w Gdańsku (-2%), Białymstoku (-1%), Szczecinie (-3,5%), Rzeszowie (-1%), Kielcach (-5%), Katowicach (-6,5%), Toruniu (-4%), Łodzi (-3%) oraz w Gorzowie Wielkopolskim (-3%). W Warszawie, Wrocławiu, Poznaniu i Lublinie mediana cen w porównaniu z sierpniem pozostaje bez zmian. Wzrost mediany cen ofertowych mieszkań m/m odnotowujemy w Krakowie (+2,5%), Opolu (+3%) oraz Zielonej Górze (+3%).
Właściciele kawalerek najwolniej obniżają oczekiwania
Oczekujący na obniżki cen najmniejszych mieszkań będą musieli najdłużej poczekać na korektę cen ofertowych. O ile mieszkania największe oraz średnie w ostatnim kwartale z miesiąca na miesiąc wyceniane są konsekwentnie odrobinę taniej, o tyle mieszkania najmniejsze utrzymują wysokie, oderwane od reszty rynku ceny. Przepaść pomiędzy mieszkaniami do 38 m2 a średnimi o powierzchni 38-70 m2 potrafi wynosić nawet 2 tys. zł/m2 we Wrocławiu czy Rzeszowie. Podobnie jest w Gdańsku , Krakowie czy Warszawie gdzie mieszkania najmniejsze od średnich są przeciętnie o 1,5 tys zł/m2 droższe.
Kiedy spadną ceny mieszkań
Oczekiwanie korekty nominalnej cen mieszkań w Polsce w ujęciu rocznym wydaje się zasadne, jednak nie nastąpi to najpewniej w najbliższym kwartale. Nie wiemy dokładnie kiedy spadną ceny mieszkań w ujęciu nominalnym. Dynamika cen oraz otoczenie makroekonomiczne wskazują jednak, że rynek zmierza w kierunku realnej obniżki cen mieszkań w wielu miastach Polski. Rosnąca inflacja drenująca portfele wysokimi kosztami życia, rosnące raty kredytów oraz malejący popyt kupujących mieszkania na kredyt już teraz powoli wpływają na gwałtowne wyhamowanie wzrostów cen nominalnych nieruchomości.