Sierpniowy raport cen ofertowych mieszkań w Polsce przynosi dane o dalszych wzrostach cen ofertowych mieszkań. Ceny mieszkań w ujęciu rocznym rosną coraz wolniej z miesiąca na miesiąc. W sierpniu uśredniony wzrost cen mieszkań jest już o niemal 6pp poniżej wartości inflacji CPI. Czy w takiej sytuacji można już mówić o realnym spadku cen ofertowych mieszkań? Jak wygląda obecnie dynamika cen ofertowych na tle ostatnich miesięcy? Jak ceny mieszkań wypadają na tle inflacji CPI? Zapraszamy do lektury poniższego raportu.
- Refinansowanie kredytu hipotecznego – polski rynek kredytów historycznie
- Jakie są aktualne ceny mieszkań za metr w Polsce? RAPORT marzec 2024
- Refinansowanie kredytu hipotecznego – koszt alternatywny
- Ceny mieszkań za metr w Aglomeracji Trójmiejskiej – Gdańsk, Gdynia, Sopot
Ceny mieszkań w 8 województwach rosną m/m
Zmiana mediany cen ofertowych dla województwa w porównaniu z ubiegłym miesiącem wskazuje na wzrosty cen w 8 regionach. Przeciętne ceny ofertowe rosną w województwach lubelskim, podkarpackim, małopolskim, świętokrzyskim, mazowieckim, dolnośląskim, wielkopolskim oraz zachodniopomorskim. Korektę oczekiwań sprzedających względem lipca 2022 obserwujemy w szczególności w województwach warmińsko-mazurskim, łódzkim oraz śląskim. Niemal bez zmian w ujęciu m/m pozostają ceny w województwach pomorskim, lubuskim, podlaskim oraz opolskim.
Raport cen ofertowych mieszkań w Polsce na podstawie ogłoszeń z ponad 100 portali
W sierpniu 2022 roku, na ponad 100 portalach z ogłoszeniami sprzedaży nieruchomości, pojawiło się ponad 451 tysięcy nowych ogłoszeń. Spośród wszystkich ogłoszeń prawie 62 tysiące ofert było unikalnymi ogłoszeniami sprzedaży mieszkań. Oznacza to, że ponad 86% nowych ofert jakie pojawiły się w sierpniu 2022 w internecie to duplikaty ogłoszeń.
Źródłem danych do comiesięcznych raportów cenowych z polskiego rynku nieruchomości jest multiwyszukiwarka ogłoszeń sprzedaży nieruchomości podkluczyk.pl. Przeszukując ponad 100 portali z ogłoszeniami sprzedaży mieszkań i domów z całej Polski podkluczyk.pl zapewnia najszersze na rynku spojrzenie na internetowe zasoby ofert. Ponadto, ogłoszenia z różnych portali są automatycznie kategoryzowane pod kątem wykrywania okazji inwestycyjnych. Oferty dotyczące tego samego lokalu pochodzące z wielu portali są identyfikowane i grupowane w jeden rekord. Na podkluczyk.pl niemal cały rynek nieruchomości na sprzedaż dostępny jest w jednym miejscu.
Inflacja przyspiesza wzrost, a ceny ofertowe mieszkań rosną coraz wolniej
Indeks Cen Mieszkań (ICM) jest średnią z median cen dla miast wojewódzkich ważoną populacją tych miast. W sierpniu 2022 ICM wskazuje na wzrosty względem sierpnia 2021 o 10,3%. Oznacza to uśredniony wzrost cen ofertowych mieszkań w Polsce na poziomie 10% r/r. W tym samym czasie inflacja CPI za sierpień 2022, podana przez GUS na początku września, wyniosła już ponad 16%. Kolejny miesiąc obserwujemy zatem realny spadek cen ofertowych mieszkań. Luka pomiędzy wzrostem cen ofertowych mieszkań, a odczytem inflacji wynosi już niemal 6pp.
Najmniejsze wzrosty cen ofertowych kawalerek i na rynku pierwotnym
Indeks Cen Mieszkań dla poszczególnych grup powierzchni mieszkań wskazuje, że najwolniej rosną ceny ofertowe najmniejszych mieszkań oraz ceny ofertowe na rynku pierwotnym. W porównaniu z sierpniem 2021 ceny ofertowe mieszkań do 38 m2 rosną jedynie o 9,5%. Niewiele bardziej, bo o 10% r/r rosną ceny ofertowe mieszkań o powierzchni od 38 do 70 m2. Największa zmiana ICM względem sierpnia 2021 występuje dla mieszkań największych. Uśrednione ceny mieszkań powyżej 70 m2 powierzchni rosną r/r o niemal 13%. Na rynku pierwotnym uśrednione wzrosty cen ofertowych sięgają 9% r/r. Ceny ofertowe na rynku wtórnym w sierpniu 2022 rosną średnio dla Polski o 11% r/r.
Raport cen ofertowych mieszkań w Polsce – miasta wojewódzkie
W połowie z rozważanych miast wojewódzkich obserwujemy w sierpniu ceny ofertowe niższe od średniej z cen z ostatnich 3 lub 6 miesięcy. Po kilku latach nieprzerwanych wzrostów cen ofertowych rynek nieruchomości w największych miastach Polski doznaje wyraźnego schłodzenia. Nawet w Warszawie i Krakowie mediany cen ofertowych w sierpniu są niższe od średnich cen z ostatniego półrocza. Na tym tle warto odnotować kilka miast, w których ceny ofertowe mieszkań nadal rosną. Wyraźne wzrosty cen ofertowych mieszkań obserwujemy w sierpniu przede wszystkim w Gdańsku, Rzeszowie oraz Kielcach. Ceny mieszkań rosną również nieznacznie we Wrocławiu, Toruniu oraz Olsztynie. Bez zmian w sierpniu pozostają ceny ofertowe mieszkań w Poznaniu, Lublinie, Katowicach, a także Łodzi.
W części miast wojewódzkich korekta cen ofertowych mieszkań
Wzrost cen ofertowych mieszkań w Gdańsku oraz brak wzrostu cen w Krakowie sprawiły, że oba te miasta zamieniły się kolejnością w zestawieniu najdroższych miast wojewódzkich w Polsce. W sierpniu 2022 to Gdańsk jest drugim po Warszawie najdroższym miastem pod względem cen ofertowych mieszkań. Po raz pierwszy od stycznia 2022 w zestawieniu ponownie mamy więcej niż jedno miasto wojewódzkie z medianą poniżej 7 tys. zł/m2. W sierpniu w Zielonej Górze mediana cen ofertowych po korekcie wyniosła 6,9 tys. zł/m2. Najtańszym miastem wojewódzkim w Polsce nadal pozostaje Gorzów Wielkopolski z medianą 6,4 tys. zł/m2.
Z drugiej strony w sierpniu już w 10 miastach wojewódzkich mediana cen ofertowych za metr kwadratowy mieszkania wynosiła już co najmniej 8 tysięcy zł/m2. Do miast z medianą wyższą niż 8 tys. zł/m2 dołączyły w sierpniu Kielce. Niewiele niżej niż w Kielcach są wyceniane przeciętnie mieszkania w Toruniu oraz Katowicach.
Ceny kawalerek wyraźnie wyższe od reszty mieszkań
Sierpniowy raport cen ofertowych mieszkań w Polsce ponownie zamykamy zestawieniem cen ofertowych w miastach wojewódzkich z podziałem na grupy powierzchniowe mieszkań. Bez zmian najwyższe wyceny metra kwadratowego w ofertach dotyczą mieszkań najmniejszych. Mieszkania średnie, z przedziału od 38 do 70 mkw, zwykle są nieco droższe od mieszkań największych. Jedynie w Warszawie i Krakowie gdzie rynek luksusowych bardzo dużych apartamentów jest mocno rozwinięty, to mieszkania największe są droższe niż mieszkania średnie.
Za cenę 1 metra kwadratowego kawalerki w najdroższej Warszawie można kupić 2 m2 kawalerski w najtańszym Gorzowie Wielkopolskim. Aż 1,5 m2 za cenę 1 m2 kawalerki w Warszawie dostaniemy w Lublinie, Szczecinie, Katowicach, Białymstoku, Toruniu, Olsztynie, Kielcach, Opolu, Bydgoszczy, Łodzi oraz w Zielonej Górze.
Raport cen ofertowych mieszkań – wzrosty nadal poniżej inflacji w Polsce
W sierpniu 2022 RPP wyjątkowo nie podejmowała decyzji o zmianie stóp procentowych NBP. Niewielką zmianę o 25 pb ogłoszono dopiero we wrześniu. Oznacza to, że kredyty hipoteczne jeszcze bardziej zdrożeją. Rosną raty kredytów już zaciągniętych, a także maleje zdolność kredytowa przyszłych kredytobiorców. W takim otoczeniu inflacja CPI nie maleje i również ostatni wrześniowy odczyt inflacji w sierpniu był po raz kolejny rekordowy. Mimo znaczącego spadku siły nabywczej polskiej waluty ceny ofertowe mieszkań rosną wolniej od inflacji. Ograniczona dostępność kredytów oraz rosnące koszty wszystkiego skutecznie hamują popyt na zakup mieszkania. Dodatkowo, drobni inwestorzy, którzy rozważali zakup nieruchomości tylko dla ochrony kapitału mają teraz alternatywę w postaci coraz wyżej oprocentowanych lokat bankowych. Czy w takim otoczeniu ceny mieszkań mogą nadal rosnąć? Czy zobaczymy w kolejnych kwartałach nominalne spadki cen ofertowych mieszkań?