Ostatni raport cen ofertowych mieszkań w Polsce w inflacyjnym 2022 roku pokazuje już bardzo wyraźne realne spadki cen ofertowych nieruchomości. Do nominalnego spadku w ujęciu rocznym brakuje niewiele. Wszyscy zastanawiający się czy ceny nieruchomości spadną nominalnie w 2023 mogą mieć zatem nadzieję. W grudniu 2022 roku przy inflacji CPI 16,6% odczyt uśrednionego wzrostu cen ofertowych mieszkań w Polsce w ujęciu rocznym wynosi jedynie 4,5%. Aktualna dynamika cen mieszkań nie wskazuje zatem na szybki powrót rynku mieszkaniowego na wzrostową ścieżkę znaną chociażby z 2021 roku. Szczegółowe aktualne ceny mieszkań w Polsce w grudniu 2022 prezentujemy w dalszej części raportu.
- Sprzedaż nieruchomości i udzielanych kredytów w Polsce w 2022 roku
- Czy ceny nieruchomości spadną? Aktualne ceny mieszkań
- Ceny ofertowe mieszkań – listopad 2022 [Raport podkluczyk.pl]
- Kraków – ceny mieszkań w październiku 2022 według dzielnic
Czy ceny ofertowe mieszkań spadną w Polsce w 2023?
W połowie regionów Polski mediana cen ofertowych mieszkań spadła w grudniu w porównaniu z listopadem 2022. W grudniu ceny były niższe w województwach pomorskim, warmińsko-mazurskim, lubuskim, wielkopolskim, mazowieckim, lubelskim, świętokrzyskim oraz małopolskim. Osiem pozostałych regionów charakteryzują ceny ofertowe mieszkań wyższe niż ceny z listopada 2022. Mediana cen ofertowych metra kwadratowego mieszkań wzrosła m/m w województwach: zachodniopomorskim, kujawsko-pomorskim, podlaskim, łódzkim, dolnośląskim, opolskim, śląskim oraz podkarpackim.
Indeks Cen Mieszkań na tle inflacji CPI i stóp procentowych NBP – grudzień 2022
W grudniu 2022 odczyt inflacji był po raz drugi z rzędu niższy niż w miesiącu poprzednim. Ceny towarów i usług w gospodarce rosły w ujęciu rocznym o 16,6%. Przy malejącej dynamice wzrostu cen RPP w styczniu po raz kolejny zdecydowała o pozostawieniu stóp procentowych NBP na poziomie 6,75%. Stopy procentowe NBP w styczniu 2023 pozostają zatem na niezmienionym poziomie już od sierpnia 2022.
Indeks Cen Mieszkań (ICM) podkluczyk.pl to średnia z median cen ofertowych mieszkań dla miast wojewódzkich ważona populacją tych miast. W grudniu 2022 odczyt ICM wskazuje na wzrost cen ofertowych mieszkań względem grudnia 2021 o 4,5%. Widzimy zatem, że już od czerwca 2022 uśrednione ceny ofertowe mieszkań realnie spadają. W grudniu 2022 uśredniony wzrost cen ofertowych mieszkań w Polsce był o ponad 12% niższy od inflacji. Dodatkowo wzrost cen mieszkań w ujęciu rocznym jest również o ponad 2% poniżej poziomu stóp procentowych NBP. Jest to również wynik niemal o połowę niższy od najlepszych lokat oprocentowanych na ponad 8%, dostępnych aktualnie w wielu bankach.
Potwierdziło się również w grudniu 2022 utrzymanie trendu spadkowego Indeksu Cen Mieszkań. W listopadzie 2022 nieznaczną korektę dynamiki cen w górę tłumaczyliśmy efektem niższej bazy w listopadzie 2021. Zakładając utrzymanie trendu dla nominalnych cen nieruchomości i biorąc pod uwagę, że do kwietnia 2022 ceny mieszkań rosły wyraźnie (z dynamiką sięgającą 17,5%) możemy spodziewać się, że wykres ICM w pierwszym kwartale 2023 roku zbliży się do poziomu 0%. To czy ceny nieruchomości spadną nominalnie w ujęciu rocznym będzie zależało od wielu czynników. Na tę chwilę jednak jest to scenariusz bardzo prawdopodobny.
Czy w 2023 ceny mieszkań spadną?
Indeks Cen Mieszkań dla różnych grup powierzchni oraz dla rynku pierwotnego i wtórnego wskazuje na zmianę cen w poszczególnych miesiącach odniesioną do wspólnego miesiąca bazowego – grudnia 2021. Odczyt dla grudnia 2022 wskazuje na wzrost cen w ujęciu rocznym o niewiele ponad 3% dla mieszkań małych i średnich. Lokale mieszkalne o powierzchni powyżej 70m2 wyceniane są w grudniu 2022 średnio o 6,5% wyżej niż w grudniu 2021.
Na rynku pierwotnym wzrost cen ofertowych mieszkań r/r w grudniu również wyniósł jedynie 3%. Dla ofert z rynku wtórnego uśredniony wzrost cen ofertowych mieszkań r/r wynosi w grudniu 2022 około 4,5%. Warto jednak zaznaczyć, że oferty analizowane w niniejszym raporcie jako rynek pierwotny i rynek wtórny, są podzbiorem wszystkich ofert. Ogłoszenia, w których nie jest wyraźnie zaznaczone czy mieszkanie jest nowe, czy z rynku wtórnego, nie są brane pod uwagę jako źródło danych do drugiego wykresu.
Aktualne ceny ofertowe mieszkań – grudzień 2022
Mediana cen ofertowych metra kwadratowego mieszkania na tle uśrednionych cen z minionego kwartału oraz półrocza w 5 miastach wojewódzkich wskazuje na spadek przeciętnych cen ofertowych. Niewielką korektę obserwujemy w Warszawie, Gdańsku, Rzeszowie, Toruniu, oraz Bydgoszczy. W wymienionych miastach mediana cen ofertowych mieszkań w listopadzie 2022 jest niższa od średniej z median z ostatniego kwartału.
W Lublinie, Białymstoku, Kielcach oraz Olsztynie ceny ofertowe z grudnia oraz kwartalne i półroczne średnie są niemal identyczne. Stabilizacja cen ofertowych w tych miastach trwa już zatem od połowy 2022 roku.
Wzrost cen mediany cen ofertowych mieszkań w grudniu na tle średnich cen z poprzednich miesięcy odnotowujemy w 9 miastach. Miastami wojewódzkimi ze wzrostem cen mieszkań w grudniu 2022 są: Kraków, Wrocław, Poznań, Szczecin, Katowice, Opole, Łódź, Zielona Góra oraz Gorzów Wielkopolski.
Zmiana cen mieszkań m/m w miastach wojewódzkich
W porównaniu z listopadem 2022 mediana cen ofertowych w ośmiu miastach wojewódzkich spada. Korekta cen ofertowych nastąpiła w Warszawie (-1%), Krakowie (-1%), Gdańsku (-2%), Białymstoku (-1%), Rzeszowie (-1%), Kielcach (-2,5%), Bydgoszczy (-4%) oraz w Toruniu (-1,5%). Jedynie w Poznaniu mediana cen ofertowych w porównaniu z listopadowym raportem pozostaje bez zmian. Medianę cen mieszkań wyższą niż w listopadzie odnotowujemy we Wrocławiu (+2%), Szczecinie (+2,5%), Lublinie (+1%), Katowicach (+9%), Opolu (+4%), Olsztynie (+2,5%), Zielonej Górze (+4%), Łodzi (+1,5%) oraz Gorzowie Wielkopolskim (+1,5%).
Aktualne ceny ofertowe mieszkań – raport dla grup powierzchniowych
Raport cen ofertowych mieszkań w Polsce z podziałem na poszczególne grupy powierzchniowe zamieszczamy w grudniu 2022 na blogu podkluczyk.pl po raz ostatni. Od stycznia 2023 raporty z podziałem na grupy powierzchniowe dostępne będą nadal na grupie na facebooku. Raporty na blogu będą bardziej zwięzłe i skupią się na najważniejszych zmianach na rynku w ujęciu rocznym oraz miesięcznym.
W grudniu 2022 odnotowujemy spadek mediany cen dla największych mieszkań w wielu miastach. Najwyraźniej ceny ofertowe mieszkań powyżej 70m2 spadły w porównaniu z listopadem 2022 w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Rzeszowie, Opolu czy Łodzi. Najmniejsze mieszkania utrzymują nadal swoje wysokie ceny ofertowe w większości miast. Popularne kawalerki są cały czas uważane za dobrą lokatę kapitału przy wysokiej inflacji, stąd też popyt na nie zaspokaja wysokie oczekiwania cenowe sprzedających je inwestorów.
Czy ceny nieruchomości spadną w 2023 roku?
Pytanie o to kiedy spadną ceny mieszkań nominalnie stawialiśmy już w październiku 2022. Odczyt uśrednionego wzrostu cen mieszkań w ujęciu rocznym na poziomie 4,5% w grudniu 2022 jest najniższym poziomem zmiany ICM w ostatnich dwóch latach. Wysoka baza cenowa z pierwszego kwartału 2022 roku może sprawić, że przy nieznacznej korekcie cen nominalnych na początku 2023, zobaczymy już w pierwszym kwartale 2023 roku nominalny spadek cen mieszkań w ujęciu rocznym.
Ponadto, sprzyjać temu będzie wciąż ograniczona zdolność kredytowa Polaków przy stopach procentowych NBP na poziomie 6,75%. Dodatkowo, jeśli inflacja w pierwszym kwartale 2023 wzrośnie, Rada Polityki Pieniężnej może zdecydować o kolejnych podwyżkach stóp procentowych. Rosnące koszty życia i zwiększone wydatki drenujące budżety domowe mogą być kolejnym czynnikiem zmniejszającym popyt na mieszkania przy obecnych poziomach cen.
Nie powiem, bardzo zaciekawił mnie ten artykuł! Myślę, że za niedługo chciałabym podjąć takiego ryzyka i w końcu zdecydować się na zakup własnych czterech kątów. Cieszy mnie, że w Gdańsku nieco mieszkania tanieją. Oby ten trend się utrzymał, bo marzy mi się własne mieszkanie nad morzem ;). Muszę się w ten temat jeszcze bardziej zagłębić! Dziękuję za ten wpis :).