Kolejne podwyżki stóp procentowych przez RPP i kolejne rekordowe odczyty inflacji CPI nie przez GUS pozostały bez wpływu na ceny ofertowe nieruchomości w Polsce. Wieszczona przez wielu ekspertów rynku korekta cen ofertowych mieszkań w Polsce wydaje się nieunikniona. Pierwsze sygnały schłodzenia rynku obserwowaliśmy już w kwietniu i w marcu kiedy ceny ofertowe mieszkań zmniejszyły dynamikę wzrostów. W maju mamy wyraźny sygnał korekty cen ofertowych m/m i zmniejszenie dynamiki wzrostów cen ofertowych r/r. Jaka jest sytuacja na rynku nieruchomości i jakie są średnie ceny ofertowe mieszkań w Polsce i w poszczególnych miastach wojewódzkich? Zapraszamy do najnowszego raportu cen ofertowych mieszkań w Polsce opartego na danych z maja 2022.
Korekta cen ofertowych mieszkań m/m w aż 7 województwach
W maju 2022 w 10 na 16 województwach przeciętne ceny ofertowe mieszkań zaliczają korektę w porównaniu z kwietniem. Po przeciwnej, wzrostowej stronie znalazły się tylko cztery województwa. Ceny bez zmian, czyli w przedziale zmian (- 0,5%; +0,5%), odnotowujemy tylko w dwóch województwach. Jest to pierwszy raz, odkąd podkluczyk.pl prezentuje statystyki cen mieszkań w Polsce, kiedy ceny ofertowe w większości województw spadają.
Największa korekta przeciętnych cen ofertowych w porównaniu z kwietniem dotyczy południowych województw małopolskiego (-6,5% m/m) oraz podkarpackiego (-3,8% m/m). Z kolei największe wzrosty cen ofertowych utrzymują się na ścianie zachodniej w zachodniopomorskim (+2,8% m/m) i lubuskim (+3,4% m/m).
Ogłoszenia sprzedaży mieszkań ze 100 portali z całej Polski
W maju 2022 roku, na ponad 100 portalach z ogłoszeniami sprzedaży nieruchomości, pojawiło się ponad 808 tysięcy nowych ogłoszeń. Spośród wszystkich ogłoszeń niemal 105 tysięcy ofert było unikalnymi ogłoszeniami sprzedaży mieszkań. Oznacza to, że ponad 85% ofert jakie pojawiły się w maju 2022 w internecie to duplikaty ogłoszeń.
Źródłem danych do comiesięcznych raportów cenowych z polskiego rynku nieruchomości jest multiwyszukiwarka ogłoszeń sprzedaży nieruchomości podkluczyk.pl. Przeszukując ponad 100 portali z ogłoszeniami sprzedaży mieszkań i domów z całej Polski podkluczyk.pl zapewnia najszersze na rynku spojrzenie na internetowe zasoby ofert. Ponadto, ogłoszenia z różnych portali są automatycznie kategoryzowane pod kątem wykrywania okazji inwestycyjnych. Oferty dotyczące tego samego lokalu pochodzące z wielu portali są identyfikowane i grupowane w jeden rekord. Na podkluczyk.pl niemal cały rynek nieruchomości na sprzedaż dostępny jest w jednym miejscu.
Ceny mieszkań w Polsce wyhamowują wzrosty
Indeks Cen Mieszkań (ICM) wskazuje na zmianę cen ofertowych w Polsce w odniesieniu do poziomu cen sprzed 12 miesięcy. Wartości dla poszczególnych miesięcy na osi odniesione są zatem do poziomu cen z maja 2021. Odczyt uśrednionych cen ofertowych w maju 2022 wskazuje na wzrost cen ofertowych rok do roku na poziomie 13% dla największych mieszkań. Mieszkania średnie i najmniejsze rosną o około 16% r/r. Dynamika wzrostów cen wyhamowuje, a najwyraźniej widać do w grupie największych mieszkań. Lokale o największej powierzchni wzrosły w porównaniu z majem 2021 o 13%, podczas gdy odczyty w kwietniu i marcu wskazywały na wzrosty o około 13%.
Warto podkreślić, że jeszcze w kwietniu oraz marcu wzrost cen r/r utrzymywał się w przedziale 15% – 18%. W maju mamy zatem wyraźny sygnał spowolnienia dynamiki cen. Przedział wzrostów obniżył się do poziomu 13% – 16%. Na tle rekordowego poziomu inflacji CPI, której szybki szacunek GUS w maju wyniósł 13,9%, możemy zacząć mówić o spadku realnych cen nieruchomości…
Przy inflacji 14% realny wzrost cen mieszkań bliski 0
Indeks Cen Mieszkań dla rynku wtórnego oraz pierwotnego również wskazuje na obniżenie dynamiki wzrostu cen mieszkań w Polsce. Rynek pierwotny w ofertach rośnie rok-do-roku o około 16%. Z kolei rynek wtórny rośnie w ofertach zaledwie o 14%. Dodatkowo, w odniesieniu do maja 2021 w maju 2022 wynik jest niższy niż w kwietniu 2022. Ponadto w kwietniu 2022 wzrost cen ofertowych r/r na rynku pierwotnym wynosił 20%, a na rynku wtórnym 15,5% r/r. Również w tym porównaniu widać potwierdzenie tezy o zaczynającej się korekcie na rynku nieruchomości. Na tle inflacji bliskiej 14% okazuje się zatem, że realny wzrost cen na rynku wtórnym r/r jest bliski 0.
Realny wzrost cen mieszkań na rynku wtórnym równy inflacji
W czerwcu 2022 GUS w swoim szybkim szacunku inflacji w maju 2022 podał wartość zmiany ceny towarów i usług konsumpcyjnych o 13,9% r/r. Dotychczasowe doświadczenie z szybkim szacunkiem inflacji GUS pokazuje, że może być on zaniżony. Finalnie zatem wartość inflacji w maju 2022 może przekroczyć 14% r/r. Na tym tle realny wzrost cen ofertowych może już niebawem być ujemny, co de facto rozpoczyna korektę realnych cen nieruchomości. Czy jednak przy tak wysokiej inflacji korekta nominalnych cen nieruchomości jest możliwa?
Ceny mieszkań w miastach wojewódzkich w maju 2022
Przeciętne ceny mieszkań w miastach wojewódzkich na tle średnich cen z poprzednich trzech i sześciu miesięcy nadal w większości rosną. Sytuacja ta wynika z nieprzerwanych wzrostów cen ofertowych w całej Polsce w ostatnim półroczu oraz kwartale. Ceny w poszczególnych miesiącach były coraz wyższe zatem średnie ceny z krótszych i bardziej aktualnych okresów, jak kwartał czy miesiąc, są nadal wyższe niż z okresów poprzednich.
Da się jednak już teraz zauważyć miasta w których przeciętne ceny ofertowe z maja 2022 są niższe od średniej z ostatnich trzech miesięcy. Takimi miastami są Gdańsk, Toruń oraz Zielona Góra. W Katowicach natomiast obserwujemy medianę cen w maju 2022 niższą nawet od średniej z ostatnich 6 miesięcy. Korekta cen ofertowych mieszkań może zatem być z każdym miesiącem coraz bardziej wyraźna w kolejnych miastach.
W największych miastach niewielka korekta cen ofertowych mieszkań
Co miesiąc w sekcji z wykresem obrazującym rozkład cen ofertowych mieszkań w poszczególnych miastach wojewódzkich informowaliśmy dotąd o kolejnych rekordowych poziomach przeciętnych cen w największych miastach. W maju 2022, oprócz kilku rekordów, mamy też zauważalne korekty mediany cen ofertowych. Ceny nadal rosną wyznaczając nowe maksima we Wrocławiu (mediana 10,3 tys. zł/m2), Poznaniu (mediana 9,2 tys. zł/m2), Szczecinie (mediana 8,9 tys. zł/m2) czy Opolu (mediana 7,6 tys. zł/m2).
W największych miastach jednak obserwujemy wyhamowanie wzrostu cen. W stołecznej Warszawie mediana w maju 2022 (13,2 tys. zł/m2) jest na tym samym poziomie co w kwietniu 2022. Po stronie spadków przeciętnych cen w maju 2022 znajduje Kraków oraz Gdańsk. W stolicy małopolski mediana cen ofertowych spadła o 200 zł/m2 do poziomu 11,5 tys zł/m2. W Gdańsku ceny przeciętne spadły z 11,5 tys zł/m2 w kwietniu 2022 do 11,2 tys. zł/m2 w maju 2022.
Ceny mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym – maj 2022
Rynek pierwotny oraz rynek wtórny w naszych analizach nie był dotąd aż tak wyrównany. Maksymalna różnica mediany cen na rynkach pierwotnym i wtórnym wyniosła w Katowicach około 700 zł/m2. W stolicy Śląska, podobnie jak w Łodzi czy Szczecinie, to mieszkania nowe są wyceniane drożej. Z kolei w Gdańsku czy Rzeszowie to ceny mieszkań na rynku wtórnym są o około 500 zł/m2 wyższe niż ceny na rynku pierwotnym. W Warszawie, Krakowie, Wrocławiu oraz Białymstoku w maju 2022 mediana cen na rynku pierwotnym i wtórnym była niemal identyczna.
Warto jednak zaznaczyć, że poniższe dane bazują jedynie na ogłoszeniach jawnie oznaczonych jako rynek pierwotny lub rynek wtórny. Multiwyszukiwarka podkluczyk.pl przeszukuje oferty z ponad 100 portali źródłowych. Nie na wszystkich portalach jednak pole Rynek jest obowiązkowe. Stąd część ogłoszeń nie ma szans być uwzględniona na poniższym wykresie.
Czy pęka bańka na rynku nieruchomości?
O tym czy to właśnie w maju zaczęła pękać bańka na rynku nieruchomości będziemy wiedzieć dopiero za kwartał, a nawet pół roku. Z perspektywy jednego miesiąca drobna korekta cen ofertowych mieszkań w maju może nie przełożyć się na dalsze spadki cen. Nie jesteśmy zatem w tej chwili w stanie ocenić czy w kwietniu mieliśmy do czynienia ze szczytem cen na rynku nieruchomości. Jest jednak wiele przesłanek przemawiających za podtrzymaniem spadków cen mieszkań. Wysokie stopy procentowe i niepewność co do ich ostatecznego poziomu nie tylko zmniejszyły zdolność kredytową przyszłych kredytobiorców, ale również skutecznie zniechęciły czasowo do zaciągania kredytów hipotecznych. Tak zmalał popyt na rynku mieszkań. Dodatkowo, wysokie raty kredytowe dla obecnych kredytobiorców już teraz są znaczącym obciążeniem. Nie wszystkim może odpowiadać spłacanie wyższych niż zakładali rat kredytu. Może to doprowadzić do sprzedaży części mieszkań, co z kolei zasili podaż na rynku nieruchomości.