W kwietniu 2022 Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o kolejnej podwyżce stóp procentowych NBP. Stopa referencyjna została podniesiona do poziomu 5,25%. Jest to najwyższy poziom od grudnia 2008 roku. Z kolei odczyt inflacji CPI za kwiecień podany przez GUS wyniósł już aż 12,4%. W takiej sytuacji realne stopy procentowe są nadal głęboko ujemne. Podwyżka stóp procentowych implikuje kolejną podwyżkę rat dla obecnych kredytobiorców, a także kolejną obniżkę zdolności kredytowej dla potencjalnych przyszłych kredytobiorców. Jak wzrost kosztu kredytu wpływa na ceny nieruchomości? Jak zmieniły się ceny mieszkań w Polsce w kwietniu 2022 roku? Zapraszamy do lektury najnowszego raportu cen ofertowych mieszkań w Polsce.
Ceny ofertowe nieruchomości w Polsce w kwietniu 2022
W porównaniu z marcem 2022, ceny mieszkań wzrosły w kwietniu 2022 w siedmiu województwach. W czterech województwach obserwujemy z kolei niewielką korektę cen ofertowych. Przyjmując przedział zmian o +/- 0,5% jako brak zmian, w pięciu województwach ceny przeciętne w kwietniu 2022 były takie same jak ceny ofertowe mieszkań w marcu 2022.
Województwami, w których ceny rosną są: pomorskie, kujawsko-pomorskie, opolskie, łódzkie, świętokrzyskie, małopolskie oraz podkarpackie. Korekty cen obserwujemy w województwach: zachodniopomorskim, podlaskim, lubuskim oraz śląskim. Bez zmian ceny w województwach wielkopolskim, mazowieckim, dolnośląskim, warmińsko-mazurskim oraz lubelskim.
Ogłoszenia sprzedaży mieszkań ze 100 portali z całej Polski
W kwietniu 2022 roku, na ponad 100 portalach z ogłoszeniami sprzedaży nieruchomości, pojawiło się ponad 205 tysięcy nowych ogłoszeń. Spośród wszystkich ogłoszeń 110 tysiące ofert było unikalnymi ogłoszeniami sprzedaży mieszkań. Oznacza to, że ponad 46% ofert jakie pojawiły się w kwietniu 2022 w internecie to duplikaty ogłoszeń.
Źródłem danych do comiesięcznych raportów cenowych z polskiego rynku nieruchomości jest multiwyszukiwarka ogłoszeń sprzedaży nieruchomości podkluczyk.pl. Przeszukując ponad 100 portali z ogłoszeniami sprzedaży mieszkań i domów z całej Polski podkluczyk.pl zapewnia najszersze na rynku spojrzenie na internetowe zasoby ofert. Ponadto, ogłoszenia z różnych portali są automatycznie kategoryzowane pod kątem wykrywania okazji inwestycyjnych. Oferty dotyczące tego samego lokalu pochodzące z wielu portali są identyfikowane i grupowane w jeden rekord. Na podkluczyk.pl niemal cały rynek nieruchomości na sprzedaż dostępny jest w jednym miejscu.
Jak zmieniły się ceny mieszkań w Polsce r/r?
Indeks Cen Mieszkań (ICM) wskazuje na zmianę cen ofertowych w Polsce w odniesieniu do poziomu cen sprzed 12 miesięcy. Wartości dla poszczególnych miesięcy na osi odniesione są zatem do poziomu cen z kwietnia 2021. Ceny nieruchomości w Polsce rosną w porównaniu z kwietniem 2021 o 16% do 17,5%. Największy średni wzrost cen ofertowych nieruchomości obserwujemy w tym miesiącu w grupie największych oraz średnich mieszkań. Nieco mniej dynamicznie – o 16% – rosną średnie ceny mieszkań najmniejszych.
Wysoka inflacja a ceny mieszkań w Polsce – kwiecień 2022
Indeks cen mieszkań dla rynku pierwotnego i rynku wtórnego w kwietniu 2022 ilustruje rosnącą lukę między cenami ofertowymi mieszkań nowych i mieszkań używanych. Rynek pierwotny rośnie w ofertach w porównaniu z kwietniem 2021 o 20%. W tym samym czasie rynek wtórny zwyżkuje o niecałe 16%. Wyraźnie maleje również dynamika wzrostów na rynku wtórnym. W pierwszym kwartale 2022 nachylenie wykresu dla rynku wtórnego jest mniej strome niż nachylenie dla czwartego kwartału 2021. Ceny w odniesieniu do cen w roku ubiegłym nadal rosną, ale od kilku miesięcy stabilnie. Wskaźnik wzrostu cen utrzymuje się na poziomie około 17% już od co najmniej grudnia 2021.
Pierwsze oznaki schłodzenia rynku nieruchomości
Porównując średnie wzrosty cen ofertowych mieszkań z inflacją CPI można doszukiwać się już pierwszych oznak schłodzenia rynku nieruchomości. Skoro od około grudnia 2021 wzrost cen ofertowych r/r utrzymuje się średnio na poziomie około 17%, to przy stale rosnącej inflacji realny wzrost cen ofertowych maleje z każdym miesiącem. W kwietniu różnica między wskaźnikiem inflacji CPI, a średnim wzrostem cen ofertowych mieszkań wynosi już tylko około 5%. Nie ma oczywiście jeszcze mowy o korekcie cen na rynku nieruchomości. Widać jednak wyraźnie, że ceny nie rosną już równie dynamicznie co inflacja. Jeśli tendencja wzrostu cen utrzyma się do wakacji, kiedy prognozowany jest szczyt inflacji na poziomie 15-16%, to będziemy mieli pierwszy sygnał realnego zatrzymania się wzrostu cen mieszkań.
Ceny mieszkań w miastach wojewódzkich w kwietniu 2022
Ceny mieszkań w miastach wojewódzkich na tle poprzednich trzech i sześciu miesięcy nadal w większości rosną. W czternastu z osiemnastu analizowanych miast wojewódzkich w Polsce odnotowujemy wzrosty przeciętnych cen ofertowych mieszkań. Jedynie w Szczecinie, Katowicach, Toruniu oraz Opolu mediana cen mieszkań w kwietniu jest niższa od średniej mediany z ostatnich trzech miesięcy. W pozostałych miastach wojewódzkich ceny wzrosły, a najwyraźniej rosną w Krakowie, Gdańsku i Kielcach.
Rekordy cen ofertowych mieszkań w największych miastach wojewódzkich
Mimo pierwszych oznak schłodzenia rynku w skali kraju, w największych miastach wojewódzkich odnotowujemy kolejne rekordy przeciętnych cen ofertowych. W Warszawie nieznaczny wzrost wyznaczył nowy rekordowy poziom mediany cen wynoszący 13,2 tys. zł/m2. Niemal 4,5%-owy wzrost cen mieszkań w Krakowie wywindował medianę dla stolicy Małopolski do poziomu 11,7 tys. zł/m2. O 3,5% do 11,5 tys. zł/m2 wzrosła mediana cen w Gdańsku. We Wrocławiu ponownie mediana cen ofertowych mieszkań powróciła do poziomu 10 tys. zł/m2.
Oprócz tego nowy rekordowy poziom mediany cen mieszkań w kwietniu 2022 odnotowujemy w Rzeszowie. W stolicy Podkarpacia po raz pierwszy obserwujemy cenę przeciętnie 8 tys. zł/m2. O 4% rosną również ceny ofertowe w Łodzi z przeciętnie 7,1 tys. zł/m2 w marcu do 7,4 tys. zł/m2 w kwietniu 2022.
Ceny mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym – kwiecień 2022
W stosunku do marca 2022, w kwietniu maleją dysproporcje pomiędzy cenami mieszkań na rynku pierwotnym i na rynku wtórnym. Ceny mieszkań nowych i mieszkań z drugiej ręki niemal zrównały się w kwietniu w Łodzi, Lublinie, Kielcach czy Gorzowie Wielkopolskim. Maleje również różnica cen pomiędzy rynkiem pierwotnym i rynkiem wtórnym w Katowicach. Ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w Gdańsku wyraźnie wzrosły w stosunku do marca, niwelując znacząco lukę cenową pomiędzy rynkiem pierwotnym i wtórnym.
Warto jednak zaznaczyć, że poniższe dane muszą bazować na informacji dostarczonej przez osoby tworzące ogłoszenia sprzedaży nieruchomości. Dane te mogą być zatem niekompletne, bo nie na wszystkich portalach oznaczenie rynku nieruchomości jest obowiązkowe. Dla największych miast nie powinno to mieć ogromnego znaczenia, ponieważ próba statystyczna z kilku-kilkunastu tysięcy ofert jest wystarczająco duża. Wyniki mogą być jednak niereprezentatywne w tych miastach, w których ofert jest najmniej.
Co dalej z cenami mieszkań w długim terminie?
W ciągu ostatnich dwóch miesięcy pojawiły się nowe okoliczności, które uruchomiły spiralę wydarzeń mających silny wpływ na rynek nieruchomości w Polsce. Jeszcze na początku roku kiedy Rząd RP ogłaszał tzw. tarczę antyinflacyjną wierzono, że pomoże to wyhamować inflację zanim osiągnie ona dwucyfrowe wartości. Dzięki temu poziom stóp procentowych w Polsce miał nie przekroczyć 5%, co nie powodowałoby masowej paniki wśród kredytobiorców. Przez chwilę nawet taką prognozę potwierdziły rzeczywiste wyniki. Odczyt inflacji CPI w lutym był niższy niż w styczniu.
Inwazja Rosji na Ukrainę zmieniła jednak bardzo wiele. Natychmiastowy wzrost cen surowców, przede wszystkim paliw, wywindował inflację CPI do nowych poziomów. Po rekordowych poziomach inflacji w marcu i kwietniu, RPP zdecydowała o bardzo wyraźnej podwyżce stopy referencyjnej NBP. W tej chwili zupełnie otwarcie mówi się już o szczycie inflacji około 15-16% w okolicy wakacji. Równie otwarcie prognozuje się poziom stóp procentowych około 7-8% jeszcze w tym roku. Najmniej optymistyczne prognozy mówią o inflacji ponad 20% i dwucyfrowych stopach procentowych.
W takich warunkach, dołożywszy niepewność związaną z wciąż trwającym konfliktem zbrojnym w sąsiednim kraju, ceny mieszkań w Polsce mogą w średnim terminie zahamować wzrosty. Malejąca zdolność kredytowa zmniejszy popyt wśród potencjalnych kupujących. Rosnące obciążenia kredytowe mogą zwiększyć podaż mieszkań wśród osób mających problemy ze spłatą zadłużenia. Część ekspertów wieszczy zatem korektę cen mieszkań w Polsce. Optymiści prognozują jedynie korektę realnej wartości cen mieszkań, przy rosnącej wciąż wartości nominalnej spowodowanej utrzymującą się wysoką inflacją. Pesymiści przewidują nawet nominalne spadki cen mieszkań. Czas pokaże jak zachowa się rynek nieruchomości.