Drugi miesiąc 2021 przynosi zauważalne wzrosty cen na rynku nieruchomości. Ofertowe ceny mieszkań w Polsce niemal we wszystkich rozpatrywanych lokalizacjach przynajmniej nieznacznie rosną. Ceny rosną w w stosunku do lutego 2020 roku o ponad 5%. Wzrost cen ofertowych zauważalny jest również w porównaniu z poprzednim miesiącem.
Ceny mieszkań w Polsce – ile wynosi mediana cen metra kwadratowego mieszkania?
Przeciętna cena metra kwadratowego mieszkania w skali województwa zawiera się w przedziale od niemal 5 tys zł/mkw. (lubuskie) do prawie 10,5 tys zł/mkw. (mazowieckie). Mediana cen ofertowych poniżej 6 tys zł/mkw. odnotowana została jedynie w województwach lubuskim, opolskim, śląskim, świętokrzyskim, warmińsko-mazurskim i łódzkim. Ceny przeciętne metra kwadratowego mieszkania w przedziale 6-7 tys zł/mkw. dotyczą województw zachodniopomorskiego, wielkopolskiego, kujawsko-pomorskiego, podlaskiego, lubelskiego oraz podkarpackiego. Pozostałe 4 województwa dolnośląskie, pomorskie, małopolskie i mazowieckie wyraźnie odstają cenowo od reszty regionów.
Ceny mieszkań na podstawie ofert ze 100 portali z całej Polski
W lutym na ponad 100 portalach z ofertami sprzedaży nieruchomości z całej Polski jakie przeszukuje Multiwyszukiwarka podkluczyk.pl pojawiło się ponad 106 tysięcy unikalnych ogłoszeń sprzedaży mieszkań. Wszystkich nowych ogłoszeń w lutym było ponad 240 tysięcy, co oznacza, że ponad połowa ogłoszeń w internecie to duplikaty. Najczęściej to biura nieruchomości obsługujące sprzedaż mieszkania zamieszczają tę samą ofertę na wielu portalach. Oferty osób prywatnych najczęściej pojawiają się na jednym lub dwóch popularnych portalach.
Ceny mieszkań w Polsce – indeks cen nieruchomości
W poprzednim miesiącu wprowadziliśmy do raportów nowy sposób analizy zmiany cen nieruchomości w Polsce – indeks cen nieruchomości. Dla przypomnienia – indeks cen nieruchomości to średnia cen przeciętnych odczytanych w 18 miastach wojewódzkich ważona populacją tych miast. Dla ułatwienia indeks ten wyrażany jest wartością względną odnoszącą się do wartości tego indeksu rok wcześniej. Poniżej zatem porównanie indeksu cen nieruchomości z lutego 2021 odniesione jest do wartości indeksu z lutego 2020. Wartość bazowa ustalana jest na 100, dzięki czemu można również intuicyjnie odczytać procentową zmianę indeksu. W tym miesiącu indeks cen odczytujemy dla każdej grupy powierzchniowej mieszkań (małych, średnich i dużych) osobno.
Ceny ofertowe rosną w każdej grupie powierzchniowej
Z powyższego przebiegu indeksu cen nieruchomości odczytać można skalę wzrostów cen mieszkań rok-do-roku. W lutym wzrost cen r/r wyniósł od 5% dla małych i średnich mieszkań do aż 7% dla największych lokali. Wyraźnie większy wzrost cen największych mieszkań jest prawdopodobnie spowodowany zwiększonym popytem na największe mieszkania. Z kolei zwiększony popyt na większe powierzchnie do życia wywołały najprawdopodobniej restrykcje Rządu RP wprowadzane w celu przeciwdziałania rozprzestrzenianiu się najmodniejszej choroby 2020 roku.
Ceny mieszkań w miastach wojewódzkich – wzrosty niemal w każdej stolicy województwa
W niemal każdym mieście wojewódzkim mediana cen metra kwadratowego mieszkania w lutym była wyższa od średniej ceny przeciętnej wyliczanej dla poprzednich 3 oraz 6 miesięcy. Tego typu wzrosty odnotowujemy w aż 14 miastach wojewódzkich. W Rzeszowie mediana w lutym jest wyższa niż średnia z ostatnich 3 miesięcy, ale niższa od średniej z 6 miesięcy. W Lublinie, Szczecinie i Kielcach przeciętne ceny ofertowe mieszkań wzrosły o niemal 500 zł/mkw.
Ceny mieszkań w miastach wojewódzkich – tylko trzy miasta bez wzrostów
W trzech stolicach województw ceny przeciętne są nieznacznie niższe niż średnia cen z minionych 3 oraz 6 miesięcy. Paradoksalnie nie musi to oznaczać spadku cen ofertowych w lutym 2021 w stosunku do miesiąca poprzedniego – raczej ceny mieszkań w grudniu i listopadzie 2020 roku były wyceniane znacznie wyżej niż w lutym 2021.
Ceny mieszkań – pogłębia się podział na tanie i drogie miasta
W minionym miesiącu analizując poniższy wykres pudełkowy wyróżniliśmy dwie grupy miast w Polsce – tanie i drogie. Do tych droższych zaliczyliśmy Warszawę, Gdańsk, Kraków oraz Wrocław. W tych miastach bowiem przeciętne ceny ofertowe wyraźnie odstają od cen obserwowanych w reszcie miast Polski. Wyraźna różnica widoczna jest nie tylko patrząc na medianę cen. W najdroższych miastach również zakres cen dla środkowych 50% jest znacznie szerszy i osiąga wyraźnie wyższe wartości krańcowe. 75% ofert dla najtańszego z drogich miast (Wrocławia) wycenianych jest powyżej mediany cen najdroższego z tanich miast (Poznania). W lutym najdroższe miasta odjeżdżają cenami jeszcze bardziej od pozostałej grupy tanich miast.
Kolejny rekord cen ofertowych za najmniejsze mieszkania
Analizując przeciętne ceny nominalne mieszkań w Polsce w grupach powierzchniowych małych, średnich oraz dużych mieszkań wyraźnie widać, że najdroższe są najmniejsze mieszkania. Cały czas w Polsce za sam fakt zakupienia odrębnego lokalu mieszkalnego płaci się niejako dodatkowo. Stąd tak duże różnice między przeciętnymi cenami małych i średnich mieszkań. W Warszawie, Gdańsku, Krakowie, Katowicach, Rzeszowie, Lublinie i Białymstoku za mniejsze mieszkanie płaci się przeciętnie o 1,5 – 2 tys. zł/mkw. więcej. Różnica pomiędzy średnimi i dużymi mieszkaniami nie jest aż tak wyraźna. To zła wiadomość dla osób o niskiej zdolności kredytowej poszukujących najmniejszych i najtańszych lokali.
Ceny ofertowe na rynku nieruchomości rosną wbrew oczekiwaniom
Oczekiwania wszystkich ekspertów po pierwszym półroczu 2020 roku były takie, że w obliczu nadchodzącego kryzysu gospodarczego ceny nieruchomości spadną w perspektywie 1-2 letniej. Eksperci prognozowali spadki cen mieszkań, co rynek na początku potraktował jak samo spełniającą się przepowiednię. Na początku drugiego półrocza 2020 roku wzrosty cen mieszkań faktycznie wyhamowały. Rynek nieruchomości nie działa jednak w oderwaniu od gospodarki. W ramach pomocy przedsiębiorcom w trudnej, wywołanej Rządowymi restrykcjami, sytuacji w gospodarkę wpompowano ogromną ilość pieniędzy. Wywołało to wzrost inflacji, która w styczniu 2021 roku według GUS wynosiła 2,7% r/r. O realnej inflacji spekuluje się, że bliższa jest raczej 4%. Czy zatem wzrosty cen mieszkań r/r rzędu 5-7% to naprawdę hossa w mieszkaniówce? Czy może realna wartość pieniądza spada i ceny mieszkań tylko podążają za inflacją?