Dzisiejszy wpis podsumowuje krótko 7 sposobów na inwestowanie w nieruchomości. Jak można zarabiać na nieruchomościach w Polsce? Dla kogo jest inwestowanie w nieruchomości, a kto nie powinien się porywać na lokowanie kapitału w mieszkaniach lub domach?
Inwestowanie w nieruchomości – Wynajem długoterminowy
Pierwszym i najbardziej intuicyjnym sposobem na inwestowanie w nieruchomości jest zakup nieruchomości i wynajem długoterminowy. W idealnym planie nieruchomość wynajmowana jest przez okres powyżej roku tej samej osobie lub rodzinie, Najemca płaci czynsz (zwany też czasem odstępnym) terminowo, a Wynajmujacy (czyli właściciel nieruchomości) odprowadza zryczałtowany podatek od najmu. Jeśli w skali roku przychody z najmu nie przekraczają progu 100 000 zł to stawka podatku wynosi 8,5%, a jeśli przekraczają, to stawka podatku od najmu wzrasta do 12,5%.
Zryczałtowany podatek od najmu – nie dla wszystkich
Zryczałtowany podatek od najmu najczęściej dotyczy wyłącznie osób posiadających jedną nieruchomość przeznaczoną na wynajem. W przypadku posiadania więcej niż jednego lokalu na wynajem Urząd Skarbowy może dopatrzeć się znamion działalności gospodarczej polegającej na zarządzaniu nieruchomościami na wynajem. W takiej sytuacji właściciel zobowiązany jest posiadać działalność gospodarczą i rozliczać się podatkiem liniowym w wysokości 19%. Nie jest to jednak złe rozwiązanie i często wybierane jest świadomie przez inwestorów posiadających więcej niż jedną nieruchomość. Prowadząc własną działalność wszelkie koszty poniesione na modernizację mieszkania, a także odsetki od kredytu mieszkaniowego, można odliczyć od przychodu. Dzięki temu efektywna kwota podatku płaconego według stawki 19% może być niższa nić kwota podatku zryczałtowanego.
Inwestowanie w nieruchomości – Wynajem na pokoje
Innym sposobem na inwestowanie w nieruchomości, aby czerpać zyski z najmu, jest wynajem mieszkania na pokoje – przeważnie dla studentów. Dotyczy do głównie właścicieli większych nieruchomości, składających się z trzech i więcej pokoi. Zabieg z podziałem najmu na pokoje ma wiele zalet. Jedną z nich jest zwiększenie przychodów z najmu w stosunku do wynajmu całego mieszkania jednej osobie czy rodzinie. Przykładowe trzypokojowe mieszkania w Gdańsku wynajmują się średnio za kwotę pomiędzy 1 800 zł a nawet 2 500 zł odstępnego. Pokoje dla studentów z kolei są wynajmowane za 700 – 1 100 zł odstępnego. Łatwo policzyć, że przychód z 3-pokojowego mieszkania wynosiłby między 2 100 zł a 3 300 zł miesięcznie. W skali roku wzrost stawki najmu o 300zł do 800zł oznacza wzrost przychodów o 3 600zł do nawet 9 600zł.
Wynajem na pokoje – Jakie są minusy?
Do minusów wynajmu nieruchomości na pokoje można zaliczyć przede wszystkim czas potrzebny do obsługi mieszkania. Wynajmując całe mieszkanie na więcej niż rok właściciel nieruchomości ma kontakt z Najemcą najprawdopodobniej tylko raz – przy podpisaniu umowy. Wynajem na pokoje już z racji samego zwielokrotnienia liczby Najemców wymaga poświęcenia większej uwagi. Ponadto, wynajem na pokoje statystycznie najczęściej wybierany jest przez studentów przyjeżdżających do ośrodków akademickich z mniejszych miast. Studenci ci, jeśli nie pracują w mieście, w którym studiują, najczęściej na okres wakacji wyjeżdżają do rodzinnych domów. W efekcie Wynajmujący najczęściej muszą się liczyć z dwoma lub trzema miesiącami bez przychodów albo z obniżonymi stawkami.
Inwestowanie w nieruchomości – Wynajem krótkoterminowy
Wynajem krótkoterminowy jako sposób na inwestowanie w nieruchomości dąży do maksymalizacji zysków z najmu. Obsługa najmu krótkoterminowego wymaga najwięcej czasu, największej ilości kontaktów z najemcami, a także nierzadko zapewnienia dodatkowych udogodnień jak ręczniki czy pościel. Mieszkania wynajmowane na doby mogą wygenerować znacznie większy przychód jeśli są dobrze obsługiwane i promowane. Średnia opłata za dobę w wynajmie krótkoterminowym to od 100 zł do 300 zł. W skali miesiąca przyjmuje się obłożenie na poziomie 20 dni, zatem właściciele mieszkań wynajmowanych na krótki okres liczą zwykle na przychody rzędu od 2 000 zł do nawet 6 000 zł. W porównaniu z najmem na pokoje lub krótkoterminowym przychody mogą być nawet 2-3 krotnie większe. Często – szczególnie w miejscowościach turystyczno akademickich jak Trójmiasto lub Warszawa, wynajem krótkoterminowy jest uzupełnieniem wynajmu na pokoje w okresie wakacyjnym.
Inwestowanie w nieruchomości – Podnajem
Ostatnim prezentowanym w niniejszym wpisie sposobem na inwestowanie w nieruchomości, ale pierwszym niewymagającym posiadania mieszkania, jest podnajem. Sposób ten jest popularny wśród osób marzących o rentierstwie, ale dopiero zaczynających na rynku nieruchomości. Podnajem wymaga spisania umowy najmu długoterminowego z właścicielem nieruchomości z możliwością dalszego jej podnajmu osobom trzecim. Zwykle umowy takie spisywane są na 5 do 10 lat. Najemca bierze na siebie obsługę dalszych najemców i pokrycie wszelkich opłat oraz terminowe przelewanie czynszu najmu. W zamian za to Najemca uzyskuje prawo do zarządzania nieruchomością i ustalania własnych stawek czynszu dla kolejnego podnajmującego lub podnajmujących.
Podnajem – kiedy to się opłaca
Podnajem najczęściej opłaca się najbardziej wtedy kiedy inwestor pośredniczący podpisuje umowę najmu długoterminowego z właścicielem wielopokojowego mieszkania. Podnajmujący może wtedy skorzystać z dźwigni swojej pracy i przedsiębiorczości i podzielić wynajmowane mieszkanie na pokoje. Co bardziej obrotni Podnajmujący oprócz wynajmu na pokoje oferują również wynajem krótkoterminowy aby maksymalizować zyski z każdego metra kwadratowego mieszkania. Podnajem, jako jedyny sposób na inwestowanie w nieruchomości, nie wymaga znaczących nakładów finansowych na start.
Inwestowanie w nieruchomości – Flip
Flip na nieruchomości to popularne w ostatniej dekadzie w Polsce działanie, polegające na zakupie mieszkania po cenie niższej i odsprzedaż po cenie wyższej. Mniej jest w tym procesie z inwestowania nastawionego na długookresowe korzyści, a więcej ze spekulacji podobnej do spekulacji na akcjach giełdowych. Mieszkania mają jednak przewagę nad akcjami giełdowymi, ponieważ wartość mieszkania można podnieść osobiście, nie czekając na zmiany na rynku nieruchomości. Odpowiednio tanio zakupione mieszkanie można odświeżyć i od razu sprzedać drożej. Można również przeprowadzić gruntowny remont by znacząco podnieść wartość nieruchomości. Można wreszcie całkowicie przeprojektować mieszkanie i z np dużego mieszkania wydzielić dwie kawalerki, sprzedając je osobno znacznie drożej. Przykład opisujący co to jest mieszkanie na flipa opisany został w osobnym wpisie.
Inwestowanie w nieruchomości – Gotowiec inwestycyjny
Gotowiec inwestycyjny to przygotowanie pracującej nieruchomości dla inwestora posiadającego kapitał, który nie chce poświęcać czasu na pracę przy nieruchomości. Gotowcem może być zakup i odświeżenie mieszkania, następnie wynajęcie lokalu na długi okres i sprzedaż mieszkania z lokatorem. Może to być również przeprowadzenie flipa na mieszkaniu, jak w przykładzie wyżej, gdzie z dużego mieszkania robi się dwie lub więcej kawalerek na wynajem. Jeszcze dalej idącą strategią jest odsprzedaż mieszkania z lokatorem lub lokatorami oraz podpisanie od razu umowy na zarządzanie nieruchomością z nowym właścicielem. Dzięki temu sprzedający inwestor odblokowuje kapitał na kolejne inwestycje. Kupujący inwestor natomiast zyskuje lokatę dla swojego kapitału z przewidywalnym ROI.
Inwestowanie w nieruchomości – Spekulacja na rynku pierwotnym
Ostatnim opisywanym w niniejszym artykule sposobem na inwestowanie w nieruchomości jest flip, czy też spekulacja, na rynku pierwotnym. Jest to inwestycja obarczona znacznie większym ryzykiem i wymagająca posiadania większej ilości gotówki. Polega ona na zakupie mieszkania lub kilku mieszkań od dewelopera jeszcze na etapie przysłowiowej dziury w ziemi. W ostatnich latach deweloperzy sprzedają mieszkania ze znacznym wyprzedzeniem aby móc finansować na bieżąco powstającą nieruchomość. Osoby, które decydują się zaryzykować i zamrozić kapitał nawet 2-3 lata przed faktycznym powstaniem nieruchomości mogą liczyć na znaczne rabaty od dewelopera. Jeśli tylko nieruchomość powstaje planowo, to stawki za odsprzedaż nowego mieszkania rosną nie tylko z powodu ukończenia inwestycji. W trakcie 2-3 lat budowy ogólne ceny na rynku nieruchomości mogą wzrosnąć o tyle, że finalnie taka inwestycja osiąga bardzo wysokie ROI.