Warszawa, jako stolica i największe miasto Polski, jest jednym z kluczowych rynków nieruchomości w kraju. Dynamiczny rozwój gospodarczy, liczne inwestycje oraz zwiększająca się populacja sprawiają, że popyt na mieszkania nieustannie rośnie, co ma bezpośredni wpływ na ceny mieszkań w Warszawie. Stolica pozostaje atrakcyjnym miejscem dla inwestorów, zwłaszcza w kontekście wynajmu. W dzisiejszym wpisie omówimy, jak kształtują się aktualne ceny ofertowe mieszkań w Warszawie oraz oszacujemy rentowność najmu w Warszawie w poszczególnych dzielnicach.
Zapraszamy do lektury najnowszego raportu cen mieszkań oraz rentowności najmu w Warszawie na podstawie cen ofertowych sprzedaży i wynajmu mieszkań z sierpnia 2024:
Ceny ofertowe mieszkań w Warszawie w latach 2020–2024
Ceny ofertowe mieszkań w Warszawie w ostatnich czterech latach wyraźnie wzrosły. Mediana cen ofertowych mieszkań na rynku pierwotnym jeszcze w sierpniu 2020 roku wynosiła 10 500 zł za metr kwadratowy, a na rynku wtórnym 11 000 zł za metr kwadratowy. Analizując ceny mieszkań w Warszawie w poszczególnych grupach powierzchniowych wyraźnie widzimy, że najdroższymi mieszkaniami w przeliczeniu za metr kwadratowy na przestrzeni ostatnich 4 lat są niezmiennie najmniejsze mieszkania. Świadczy to o dużym popycie inwestycyjnym w mieszkania na wynajem w Warszawie mimo, że rentowność najmu w Warszawie nie należy do najwyższych.
Od sierpnia 2020 roku mediana cen ofertowych mieszkań w Warszawie wzrosła aż o 63% na rynku wtórnym oraz o 52% na rynku pierwotnym. Tylko w ciągu ostatniego roku mieszkania z rynku wtórnego w Warszawie podrożały o 20%. Jeszcze w sierpniu 2023 mediana cen mieszkań w Warszawie wynosiła nieco poniżej 15 tys. zł za metr. W październiku 2023 mediana cen ofertowych za metr mieszkania w Warszawie wyniosła już ponad 16 tys. zł, by w grudniu 2023 nieco wyhamować wzrost cen ofertowych mieszkań w stolicy. Na początku 2024 roku przeciętne ceny ofertowe za metr kwadratowy mieszkania w Warszawie rosły jednak dalej, by w lutym przekroczyć poziom 17 tys zł za metr.
Szczyt mediany cen ofertowych mieszkań w Warszawie odnotowaliśmy w maju 2024 na poziomie nieco powyżej 18 tys zł za metr, jednak od ponad 6 miesięcy ceny mieszkań w Warszawie znajdują się wyraźnie w trendzie bocznym. Od trzech miesięcy z kolei obserwujemy niewielką korektę mediany cen ofertowych mieszkań w Warszawie.
Historyczne ceny ofertowe mieszkań za metr w Warszawie 2020–2024
Najdroższe dzielnice w Warszawie – sierpień 2024
W sierpniu 2024 roku najdroższymi dzielnicami Warszawy pod kątem zakupu mieszkania były Śródmieście, Wola, Wilanów oraz Żoliborz, gdzie mediana cen ofertowych mieszkań niezmiennie od ponad pół roku przekracza poziom 20 tys. zł za metr. W porównaniu z lutym 2024 wyraźnie spadła jedynie mediana cen w dzielnicy Żoliborz, gdzie w pół roku mediana cen ofertowych obniżyła się z 21,6 tys. zł za metr do 20,4 tys. zł za metr (-6%). W ujęciu rocznym, czyli w porównaniu z sierpniem 2023, mediana cen w czterech najdroższych dzielnicach Warszawy wzrosła o około 2 tys. zł za metr, czyli o około 12%—15%.
Najtańsze dzielnice w Warszawie – sierpień 2024
Najtańszymi dzielnicami Warszawy były w sierpniu 2024 Rembertów, Wesoła, Białołęka oraz Wawer, gdzie mediana cen ofertowych mieszkań oscyluje wokół 14 tys. zł za metr kwadratowy. Jest to niemal o 30% taniej niż w czterech najdroższych dzielnicach Warszawy. Za przywilej mieszkania w zachodniej, lewobrzeżnej względem Wisły, części Warszawy według danych z sierpnia 2024 należy dopłacić ponad 6 tys. zł za metr kwadratowy. W ostatnim półroczu ceny przeciętne mieszkań za metr kwadratowy w czterech najtańszych dzielnicach Warszawy wzrosły o około 7%. W ujęciu rocznym jednak wzrost cen mieszkań w rozważanych czterech wschodnich dzielnicach Warszawy wyniósł ponad 30%.
Rentowność najmu w Warszawie – sierpień 2024
W dzisiejszym raporcie przyjrzeliśmy się również po raz pierwszy jak wygląda teoretyczna rentowność z najmu w Warszawie na podstawie danych o cenach ofertowych sprzedaży i wynajmu mieszkań w poszczególnych dzielnicach stolicy. Do rozważań przyjrzeliśmy się medianie ceny całkowitej mieszkania dla trzech grup powierzchniowych: do 38 mkw., od 38 do 70 mkw. oraz powyżej 70 mkw. Oprócz cen ofertowych sprzedaży mieszkań przeanalizowaliśmy również mediany cen ofertowych czynszu najmu w Warszawie dla tych samych grup powierzchniowych mieszkań. Do wyliczeń zastosowaliśmy prostą proporcję wskazującą na to jaki procent ceny zakupu mieszkania stanowi przeciętny roczny czynsz wynajmu.
Taka informacja posłuży osobom rozważającym inwestycję na wynajem do oszacowania teoretycznego ROI z najmu w Warszawie. Z kolei dla osób liczących na przeceny na rynku nieruchomości ta sama informacja podpowie o ile musiałyby spaść ceny ofertowe mieszkań w Warszawie aby opłacało się (czysto matematycznie) przez kolejny rok wynajmować mieszkanie zamiast kupować teraz.
Najwyższa teoretyczna przeciętna rentowność z najmu w Warszawie wynosi około 6% i osiągalna jest przy najmniejszych mieszkaniach. Mieszkania średnie cechują się teoretycznym uśrednionym wskaźnikiem ROI z najmu na poziomie około 5%. Największe apartamenty pozwalają osiągnąć zwrot roczny z najmu na poziomie około 4,5%, gdzie wyjątek stanowią największe mieszkania w Śródmieściu (powyżej 5% ROI).
Bezpłatne raporty cen mieszkań w grupie na facebooku
Jeśli interesują Cię ceny mieszkań za metr w Warszawie według dzielnic, to koniecznie zerknij na grupę na Facebooku, gdzie co miesiąc publikowane są bezpłatne raporty cenowe. Dzięki temu możesz śledzić zmiany cen na rynku nieruchomości i zorientować się, które dzielnice Warszawy są najdroższe, a które najtańsze. Statystyki uwzględniają wiele szczegółów, takich jak wielkość mieszkania, podział na rynek pierwotny i wtórny, a także analizę trendów w poszczególnych dzielnicach. Śledzenie tych raportów może pomóc w podjęciu decyzji dotyczącej zakupu lub wynajmu mieszkania w Warszawie. Dołącz do grupy już dzisiaj i bądź na bieżąco z cenami nieruchomości w Warszawie!
Aby nie przegapić nowych raportów zachęcamy również do zapisania się na newsletter.