Czerwcowe dane o cenach ofertowych mieszkań pokazują już wstępnie wpływ Bezpiecznego kredytu 2% na ceny mieszkań. Czysto teoretycznie zwiększony popyt powinien wpłynąć na wzrost cen mieszkań, więc rosnące ceny ofertowe nie powinny być zaskoczeniem. Przyglądając się jednak bliżej przyczynom wzrostu przeciętnych cen ofertowych mieszkań w Polsce można zastanawiać się czy jest to długotrwały efekt. W czerwcu na ponad 100 portalach z ogłoszeniami pojawiło się ponad 117 tysięcy nowych ofert sprzedaży mieszkań, z czego niewiele ponad 55 tysięcy było unikalnych. To wyraźny spadek (o ponad 30%) podaży ofert w porównaniu z majem 2023, co wydaje się mieć zdecydowany wpływ na wzrost przeciętnych cen ofertowych w czerwcu.
- Ceny mieszkań w Warszawie w grudniu 2023 według dzielnic
- Jak zmieniły się ceny mieszkań w 2023? [Raport podkluczyk.pl]
- Ceny ofertowe mieszkań – listopad 2023 [Raport podkluczyk.pl]
- Ceny ofertowe mieszkań nadal szybko rosną – raport październik 2023
Mediany cen ofertowych mieszkań mocno w górę w czerwcu 2023
W czerwcu 2023 we wszystkich województwach mediana cen ofertowych dla rozpatrywanego regionu była wyraźnie wyższa od mediany cen w maju 2023. Wzrost przeciętnych cen ofertowych metra kwadratowego mieszkania miesiąc-do-miesiąca sięgnął nawet 20% (w województwach wielkopolskim i mazowieckim). Powyżej 10% m/m zwyżkowały w czerwcu również mediany cen w województwach pomorskim, kujawsko-pomorskim, podlaskim, świętokrzyskim oraz małopolskim. Najmniejszy skok cen odnotowujemy w województwie lubuskim.
Przyczyną tak dużej zmiany mediany cen w niemal wszystkich regionach od strony statystycznej jest wyraźnie mniejsza ilość ogłoszeń w czerwcu. O około 30% mniejsza była ilość unikalnych ogłoszeń w czerwcu w stosunku do maja 2023. Ogłoszeń nie ubyło jednak równomiernie, bo najbardziej znacząco zmalała ilość najtańszych ofert. To z kolei wpłynęło na przesunięcie się mediany cen w stronę wyższych wartości. Pierwotną przyczyną takiej zmiany podaży może być jednak przygotowanie się sprzedających na wejście w życie w lipcu kredytu z dofinansowaniem państwowym. Wpływ bezpiecznego kredytu 2% na ceny ofertowe mieszkań będzie można oszacować dopiero po kilku kwartałach. Można już teraz jednak upatrywać przyczyn windowania cen ofertowych mieszkań w przygotowaniu się sprzedających na zwiększony popyt.
Wpływ kredytu 2% na przeciętne ceny ofertowe mieszkań w Polsce
W czerwcu 2023 inflacja CPI podtrzymała trend spadkowy, a odczyt jej wartości podany przez GUS wyniósł 11,4% w skali roku. Postępująca dezinflacja skłoniła Radę Polityki Pieniężnej do pozostawienia stóp procentowych na poziomie 6,75%. Dodatkowo, na konferencji prasowej Prezes NBP Adam Glapiński ogłosił, że RPP zakończyła już cykl podwyżek stóp procentowych:
Rada Polityki Pieniężnej podjęła decyzję, że kończymy cykl podwyżek. (…) Cały czas trzymaliśmy rękę na spuście, byliśmy natychmiast gotowi, aby dokonać podwyżki, gdyby działo się coś niepokojącego z inflacją. Teraz odkładamy na bok tę broń (…) To jest nieformalna, ale istotna wiadomość, że nie przewidujemy dalszych podwyżek
Prezes NBP, Adam Glapiński na konferencji 7.07.2023, źródło PAP.
Indeks Cen Mieszkań podkluczyk.pl (ICM) to wskaźnik mierzący zmiany średnich cen ofertowych mieszkań na rynku nieruchomości w porównaniu do analogicznego okresu w roku poprzednim. Wartość ICM podkluczyk.pl pokazuje, czy ceny mieszkań rosną lub spadają w danym okresie. Im wyższa wartość ICM, tym większa zmiana cen ofertowych mieszkań rok-do-roku. W porównaniu z czerwcem 2022 uśrednione ofertowe wyceny mieszkań rosną r/r o 8,5%. Wyraźny skok wartości względnego wzrostu cen ofertowych mieszkań w czerwcu może być efektem Bezpiecznego kredytu 2%. Realny wzrost cen ofertowych jest jednak nadal ujemny i po uwzględnieniu inflacji wynosi -2,9%.
Wpływ kredytu 2% na ceny mieszkań – rynek pierwotny i rynek wtórny
Dodatkowe warianty Indeksu Cen Mieszkań podkluczyk.pl, opisujące uśredniony wzrost wycen mieszkań w Polsce względem czerwca 2022, pokazują trendy w wycenach mieszkań z podziałem na grupy powierzchniowe oraz na rynek pierwotny i wtórny. Uśrednione ofertowe wyceny największych mieszkań (powyżej 70mkw.) rosną r/r aż o 16%. Jest to jednak efekt nie tylko ogólnego wywindowania cen ofertowych mieszkań w czerwcu 2023, ale również niskiej bazy z czerwca ubiegłego roku. Mieszkania średnie (od 38 do 70 mkw.) oraz najmniejsze (do 38 mkw.) wyceniane są średnio odpowiednio o 10% oraz 6% wyżej niż w czerwcu 2022.
Na rynku pierwotnym uśredniony wzrost cen ofertowych w czerwcu 2023 wyniósł 11,5% r/r. Uśredniony wzrost cen mieszkań w Polsce na rynku wtórnym wyniósł z kolei około 8%. Ceny mieszkań w ujęciu średnim są więc coraz bardziej stabilne w skali całego kraju. Na obu rynkach widać wyraźne wywindowanie uśrednionych cen, które potęgowane jest efektem niskiej bazy cenowej w roku ubiegłym.
Rekordowe mediany cen ofertowych mieszkań w miastach wojewódzkich
Windowanie cen ofertowych mieszkań w czerwcu 2023 obserwujemy również w miastach wojewódzkich. Rekordową medianę na poziomie 14 300 zł/m2 odnotowujemy w stołecznej Warszawie. Również ceny w Krakowie oraz w Gdańsku zbliżyły się do swoich historycznych maksimów. Wyraźne przebicie dotychczasowej maksymalnej mediany cen ofertowych nastąpiło również w Poznaniu – stolicy Wielkopolski. W pozostałych miastach wzrosty oczekiwań sprzedających były również znaczące. Jedynie w Katowicach w porównaniu z majem 2023 mediana cen ofertowych obniżyła się.
Podkreślamy jednak, że w czerwcu 2023 roku odnotowaliśmy wyraźne zmniejszenie podaży unikalnych ogłoszeń sprzedaży mieszkań w internecie. W szczególności zmalała ilość najtańszych ofert, co spowodowało wywindowanie cen przeciętnych. Sprzedający mogli wycofać oferty sprzedaży w czerwcu nie wierząc, że przed 1 lipca, czyli datą wejścia w życie programu Bezpieczny kredyt 2%, ich oferty znajdą odbiorców. Może to być również zagranie taktyczne, aby oferty dodawane w lipcu czy sierpniu udawały oferty nowo wystawione. W reszcie w czerwcu mogły faktycznie finalizować się transakcje sprzedaży najtańszych mieszkań w obawie, że wpływ kredytu 2% na ceny mieszkań będzie trwały i zwiększony popyt wywinduje ceny w przyszłości.
