Marcowy raport o cenach ofertowych mieszkań w Polsce przynosi dane o obniżce mediany cen w wielu regionach. Jak głęboka jest korekta cen mieszkań w Polsce? Odpowiedzi jak zawsze udzielamy w oparciu dane z ogłoszeń z ponad 100 portali z ofertami sprzedaży nieruchomości. W marcu na ponad 100 portalach z ogłoszeniami pojawiło się ponad 170 tysięcy nowych ofert sprzedaży mieszkań, z czego ponad 75 tysięcy było unikalnych.
- Sprzedaż nieruchomości i udzielanych kredytów w Polsce w 2022 roku
- Czy ceny nieruchomości spadną? Aktualne ceny mieszkań
- Ceny ofertowe mieszkań – listopad 2022 [Raport podkluczyk.pl]
- Kraków – ceny mieszkań w październiku 2022 według dzielnic
Korekta mediany cen ofertowych mieszkań niemal w całej Polsce
W marcu 2023 roku odnotowaliśmy ciekawe zmiany w cenach ofertowych mieszkań w różnych województwach w Polsce. Niemal we wszystkich (oprócz województwa pomorskiego) regionach mediana cen spadła w porównaniu z lutym. Największy spadek cen odnotowano w województwie świętokrzyskim, gdzie mediana spadła o 7,3%. Wśród innych województw, w których korekta cen ofertowych mieszkań była znacząca, znalazły się również lubelskie (-5,2%), opolskie (-4,1%) i lubuskie (-3,6%).
Z drugiej strony, województwo pomorskie odnotowało wzrost cen ofertowych mieszkań (+1,6%). Jeszcze tylko w województwie małopolskim spadek cen był pomijalny (tylko o -0,6%), ale i tak wyróżnił się na tle ogólnego trendu spadkowego. Najwyższe ceny ofertowe mieszkań w marcu 2023 roku odnotowano w województwie mazowieckim, gdzie mediana wynosiła 11 212 zł/m2, podczas gdy najniższe ceny ofertowe mieszkań można było znaleźć w województwie lubuskim, gdzie mediana wynosiła 5 736 zł/m2.
Indeks Cen Mieszkań na tle inflacji CPI i stóp procentowych NBP – marzec 2023
W marcu 2023 Inflacja CPI spadła i wyniosła 16,1% w skali roku. Stopa referencyjna NBP ponownie pozostała w marcu 2023 bez zmian i wyniosła 6,75%. Wciąż wysoka inflacja mogłaby sugerować podwyżkę stóp procentowych. NBP jednak wierzy, w skokowy spadek inflacji w najbliższych miesiącach, w związku z czym postanowił zachować dotychczasową politykę monetarną.
Indeks Cen Mieszkań podkluczyk.pl (ICM) to wskaźnik mierzący zmiany średnich cen ofertowych mieszkań na rynku nieruchomości w porównaniu do analogicznego okresu w roku poprzednim. Wartość ICM podkluczyk.pl pokazuje, czy ceny mieszkań rosną lub spadają w danym okresie. Im wyższa wartość ICM, tym większa zmiana cen ofertowych mieszkań rok-do-roku. W porównaniu z marcem 2022 uśrednione ceny ofertowe rosną r/r o 2,5%. Realny wzrost cen ofertowych jest zatem głęboko ujemny i po uwzględnieniu inflacji wynosi -13,7%.
Korekta nominalnych cen ofertowych mieszkań coraz bliżej
Inne warianty Indeksu Cen Mieszkań podkluczyk.pl, opisujące uśredniony wzrost cen mieszkań w Polsce względem marca 2022 pokazują utrzymanie się wzrostu ofertowych cen mieszkań rok-do-roku. Wartości wzrostu cen ofertowych są jednak coraz niższe i z miesiąca na miesiąc zbliżają się do 0. Po raz pierwszy wartość indeksu cen mieszkań rok-do-roku znalazła się w marcu poniżej 0 dla grupy mieszkań największych (ponad 70m2). Uśrednione ceny najmniejszych mieszkań (poniżej 38mkw.) rosną jednak o 5,75%. Z kolei mieszkania średnie (od 38 do 70mkw.) notują wzrost cen r/r o jedynie 3%. Na rynku pierwotnym uśredniony wzrost cen ofertowych w marcu 2023 wyniósł jedynie 2,5%. Uśredniony wzrost cen mieszkań w Polsce na rynku wtórnym wyniósł z kolei 2,25%.
Zmiana cen mieszkań m/m w miastach wojewódzkich
W marcu 2023 roku ceny mieszkań w miastach wojewódzkich w Polsce nadal pozostają na wysokim poziomie, chociaż nieznacznie zmniejszyły się w porównaniu z lutym 2023 roku. Według danych podkluczyk.pl – multiwyszukiwarki ofert sprzedaży nieruchomości – mediana cen ofertowych mieszkań w Polsce w marcu 2023 roku wynosiła 8056 zł za metr kwadratowy.
Największym miastem pod względem populacji w Polsce jest Warszawa, która odnotowała niewielki spadek cen w marcu w porównaniu z lutym 2023 roku – o około 1%. Mediana cen ofertowych mieszkań w Warszawie wynosiła 13 300 zł za metr kwadratowy w lutym, a spadła do 13 200 zł w marcu.
Kraków, drugie co do wielkości miasto w Polsce, zanotował najsilniejszy wzrost cen w marcu 2023 roku w porównaniu z lutym 2023 roku – o około 3,5%. Mediana cen ofertowych mieszkań w Krakowie wynosiła 11 400 zł za metr kwadratowy w lutym i wzrosła do 11 800 zł w marcu.
Wrocław, trzecie co do wielkości miasto w Polsce, również odnotował niewielki spadek cen w marcu w porównaniu z lutym 2023 roku – o około 1%. Mediana cen ofertowych mieszkań w Wrocławiu wynosiła 10 700 zł za metr kwadratowy w lutym i spadła do 10 600 zł w marcu.
Łódź, czwarte co do wielkości miasto w Polsce, odnotowała niewielki spadek cen w marcu w porównaniu z lutym 2023 roku – o około 1,3%. Mediana cen ofertowych mieszkań w Łodzi wynosiła 7 500 zł za metr kwadratowy w lutym i spadła do 7 400 zł w marcu.
W pozostałych miastach wojewódzkich zmiany cen były zróżnicowane. Największe wzrosty cen mieszkań w stosunku do lutego odnotowano w Katowicach (4,94%), Białymstoku (3,66%) oraz Krakowie (3,51%). Największy spadek cen odnotowano w Zielonej Górze (-2,78%), Wrocławiu (-1,87%) oraz Łodzi (-1,33%).
Czy ceny ofertowe mieszkań spadną nominalnie w 2023 roku?
Prognozowanie dalszego zachowania się cen mieszkań w Polsce w 2023 jest trudne i zależy od wielu czynników. Jeden ze scenariuszy zakłada, że przyjęty niedawno przez rząd preferencyjny kredyt 2% zwiększy popyt na rynku nieruchomości, szczególnie wśród osób, które dotychczas miały trudności z uzyskaniem finansowania. To z kolei może doprowadzić do wzrostu cen mieszkań, szczególnie na rynkach, gdzie popyt jest już wysoki. Innym scenariuszem jest możliwość, że nieznaczny spadek cen mieszkań w marcu w porównaniu do lutego, który był zauważalny w niektórych miastach, będzie kontynuowany. W takim przypadku preferencyjny kredyt może wpłynąć na zwiększenie liczby transakcji, ale niekoniecznie na wzrost cen.
Ostatecznie ceny mieszkań zależą od wielu czynników, w tym od ogólnej sytuacji gospodarczej w kraju i na świecie. Jeśli gospodarka będzie rozwijać się stabilnie, a sytuacja geopolityczna nie pogorszy się, to rynek nieruchomości może pozostać stabilny lub nawet rosnąć. Jednak jeśli pojawią się czynniki, które wpłyną negatywnie na gospodarkę, to może to spowodować spadek popytu na nieruchomości i w konsekwencji obniżenie cen.