Ceny mieszkań w Polsce w sierpniu 2023 rosną w ujęciu średnim o 11,5% r/r. Po bardzo stabilnym pierwszym półroczu 2023, od czerwca obserwujemy skokowy wzrost cen ofertowych mieszkań w Polsce. W ubiegłym miesiącu postawiliśmy tezę, że na tak nagły wzrost cen wpływ miał program Bezpieczny kredyt 2%. Istotne jest jednak to, że po raz pierwszy od maja 2022 uśrednione ceny mieszkań w Polsce rosną r/r szybciej od wskaźnika inflacji CPI. Oznacza to, że po 5 kwartałach realnego spadku cen nieruchomości, ceny ofertowe mieszkań rosną realnie o około 1,5% r/r.
Na ponad 100 portalach z ogłoszeniami pojawiło się w sierpniu 2023 ponad 185 tysięcy nowych ofert sprzedaży mieszkań, z czego ponad 93 tysiące było unikalnych. Zapraszamy do lektury sierpniowego raportu cen mieszkań w Polsce.
- Ceny mieszkań w Warszawie w grudniu 2023 według dzielnic
- Jak zmieniły się ceny mieszkań w 2023? [Raport podkluczyk.pl]
- Ceny ofertowe mieszkań – listopad 2023 [Raport podkluczyk.pl]
- Ceny ofertowe mieszkań nadal szybko rosną – raport październik 2023
Mediany w województwach odreagowują dynamiczny wzrost cen
O ile w ujęciu rocznym uśrednione ceny mieszkań w Polsce rosną o 11,5%, o tyle w porównaniu z lipcem 2023 obserwujemy delikatną korektę wzrostów cen. W części województw po gwałtownym wzroście cen ofertowych w czerwcu i kontynuacji wzrostu cen ofertowych mieszkań w lipcu, w sierpniu obserwujemy stabilizację lub wręcz niewielką korektę mediany cen.
Najwyraźniej wzrosty odreagowało województwo opolskie (-9,5% m/m). Korekta w ujęciu miesięcznym nastąpiła również w pomorskim (-1,3%), warmińsko-mazurskim (-5,3%), wielkopolskim (-3,3%), mazowieckim (-1,9%), łódzkim (-3,1%), świętokrzyskim (-4,5%) oraz lubelskim (-0,5%). Bez zmian mediana cen w województwie podlaskim. Kontynuacja wzrostu cen w ujęciu miesięcznym nastąpiła w zachodniopomorskim (+4,8%), lubuskim (+0,9%), dolnośląskim (+4,9%), śląskim (+1,6%), małopolskim (+2,5%), kujawsko-pomorskim (+1,2%) oraz podkarpackim (+0,3%).
Wzrost cen ofertowych mieszkań wyprzedził inflację
Spadek poziomu inflacji CPI postępuje konsekwentnie od szczytu osiągniętego w lutym 2023. Odczyt poziomu inflacji CPI za sierpień wskazuje na wzrost cen towarów i usług r/r o 10,1%. Stopy procentowe NBP pozostały w sierpniu na niezmienionym poziomie, ponieważ w sierpniu posiedzenie Rady Polityki Pieniężnej było niedecyzyjne. Na początku września RPP zaskoczyła jednak rynek i po raz pierwszy od września 2022 dokonała zmiany wysokości stóp procentowych NBP. Zmiana była tym bardziej szokująca, że wbrew zapowiedziom prezesa NBP z lipca, obniżono stopę bazową aż o 75pb. Była to pierwsza obniżka poziomu stóp procentowych od wiosny 2020 roku. Była to również obniżka znacząco przekraczająca oczekiwania rynku.
Indeks Cen Mieszkań podkluczyk.pl (ICM) to wskaźnik mierzący zmiany średnich cen ofertowych mieszkań na rynku nieruchomości w porównaniu do analogicznego okresu w roku poprzednim. Wartość ICM podkluczyk.pl pokazuje, czy ceny mieszkań rosną lub spadają w danym okresie. Im wyższa wartość ICM, tym większa zmiana cen ofertowych mieszkań rok-do-roku. W porównaniu z sierpniem 2022 uśrednione ofertowe wyceny mieszkań rosną r/r o 11,5%. Wyraźny skok wartości względnego wzrostu cen ofertowych z czerwca został zatem podtrzymany zarówno w lipcu jak i w sierpniu 2023. Realny wzrost cen ofertowych (po uwzględnieniu inflacji) jest ponownie dodatni i wynosi około 1,5%. Wzrost cen mieszkań w sierpniu wyprzedził inflację i pierwszy raz od maja 2022 ceny ofertowe mieszkań rosną realnie.
Ceny mieszkań rosną szybciej od inflacji – rynek pierwotny i rynek wtórny
Indeks Cen Mieszkań podkluczyk.pl wyliczany względem sierpnia 2022, rozpatrujemy również z podziałem na grupy powierzchniowe oraz na rynek pierwotny i wtórny. Uśrednione ofertowe wyceny największych mieszkań (powyżej 70mkw.) rosną r/r o 8%. Mieszkania średnie (od 38 do 70 mkw.) oraz najmniejsze (do 38 mkw.) wyceniane są średnio odpowiednio o 12% oraz 14% wyżej niż w sierpniu 2022. Na rynku pierwotnym uśredniony wzrost cen ofertowych w sierpniu 2023 wyniósł 15% r/r. Uśredniony wzrost cen mieszkań w Polsce na rynku wtórnym wyniósł z kolei około 11%.
Rekordowe przeciętne ceny ofertowe w miastach wojewódzkich
Wzrost cen ofertowych w miastach wojewódzkich w Polsce prowadzi do kolejnych rekordowych poziomów cen przeciętnych. Po raz pierwszy w historii obserwujemy medianę cen ofertowych w Warszawie na poziomie 15 000 zł/mkw. W Krakowie przeciętne ceny również osiągnęły nieobserwowany wcześniej poziom 13 400 zł/mkw. Wrocław wyraźnie wyprzedził już Gdańsk pod względem mediany cen, której w sierpniu odczyt wyniósł 11 700 zł/mkw. Wspomniany Gdańsk oraz Poznań charakteryzują się medianą cen odpowiednio 10 900 zł/mkw. oraz 10 500 zł/mkw. Poniżej 10 tysięcy zł/mkw., ale już powyżej 9 tys. zł/mkw. utrzymują się nadal mediany cen w Katowicach (9 400 zł/mkw.), Rzeszowie (9 200 zł/mkw.) oraz Lublinie (9 100 zł/mkw.).
Najniższe przeciętne ceny ofertowe mieszkań w Polsce oznaczają poziom cen nieco poniżej 8 tysięcy złotych za metr kwadratowy mieszkania. Takie ceny znajdziemy w Olsztynie (7 900 zł/mkw.), Opolu (7 700 zł/mkw.), Bydgoszczy (7 700 zł/mkw.), Zielonej Górze (7 600 zł/mkw.), a także w najtańszym Gorzowie Wielkopolskim (6 700 zł/mkw.). W tych miastach przeciętne ceny ofertowe mieszkań są niemal dwukrotnie niższe niż w stołecznej Warszawie.
