Październik 2022 w gospodarce przyniósł kolejny rekordowy odczyt inflacji CPI, która wynosi już niemal 18%. Rada Polityki Pieniężnej nie zdecydowała się jednak na kolejną podwyżkę stóp procentowych NBP ani w październiku ani w listopadzie. Ceny mieszkań w Polsce wyraźnie zatrzymały wzrosty, do których przyzwyczajeni byliśmy bez przerwy od 2016 roku. Indeks Cen Mieszkań podkluczyk.pl wskazuje na wyraźne osłabienie dynamiki wzrostu cen ofertowych mieszkań rok-do-roku. Już w ubiegłym miesiącu na podstawie danych z września zastanawialiśmy się kiedy spadną ceny mieszkań. Gdyby osłabienie dynamiki wzrostu cen ofertowych utrzymało swoje tempo, to nominalny spadek cen nieruchomości r/r możliwy jest już na początku 2023. Po więcej szczegółów dotyczących ofertowych cen mieszkań w Polsce w październiku 2022 zapraszamy do lektury poniższego raportu.
- Sprzedaż nieruchomości i udzielanych kredytów w Polsce w 2022 roku
- Czy ceny nieruchomości spadną? Aktualne ceny mieszkań
- Ceny ofertowe mieszkań – listopad 2022 [Raport podkluczyk.pl]
- Kraków – ceny mieszkań w październiku 2022 według dzielnic
Ceny ofertowe mieszkań rosną m/m tylko w 5 województwach
Jedynie w pięciu województwach mediana cen ofertowych metra kwadratowego mieszkania rośnie w porównaniu z wrześniem 2022. W październiku wzrosty przekraczające +0,5% odnotowujemy w województwach pomorskim, mazowieckim, podlaskim, opolskim oraz świętokrzyskim. W kolejnych pięciu regionach ceny ofertowe mieszkań w porównaniu z ubiegłym miesiącem pozostały na podobnym poziomie. Zmiany median cen nieprzekraczające +/-0,5% w październiku 2022 odnotowaliśmy w województwach zachodniopomorskim, kujawsko-pomorskim, wielkopolskim, łódzkim oraz dolnośląskim. Korekta mediany cen ofertowych wystąpiła w październiku w aż 6 województwach. Przecenę o ponad -0,5% odnotowujemy w warmińsko-mazurskim, lubuskim, lubelskim, podkarpackim, małopolskim oraz śląskim.
Maleje ilość nowych ogłoszeń, rośnie okres ważności ogłoszenia
W październiku 2022 roku, na ponad 100 portalach z ogłoszeniami sprzedaży nieruchomości, pojawiło się ponad 126 tysięcy nowych ogłoszeń. Spośród wszystkich ogłoszeń ponad 46 tysięcy ofert było unikalnymi ogłoszeniami sprzedaży mieszkań. Oznacza to, że ponad 63% nowych ofert jakie pojawiły się w sierpniu 2022 w internecie to duplikaty ogłoszeń. Warto zauważyć, że ostatnich miesiącach wyraźnie maleje ilość nowych ogłoszeń w ujęciu m/m. Z drugiej strony średni okres ważności ogłoszenia wydłużył się z 2 do prawie 4 miesięcy.
Źródłem danych do comiesięcznych raportów cenowych z polskiego rynku nieruchomości jest multiwyszukiwarka ogłoszeń sprzedaży nieruchomości podkluczyk.pl. Przeszukując ponad 100 portali z ogłoszeniami sprzedaży mieszkań i domów z całej Polski podkluczyk.pl zapewnia najszersze na rynku spojrzenie na internetowe zasoby ofert. Ponadto, ogłoszenia z różnych portali są automatycznie kategoryzowane pod kątem wykrywania okazji inwestycyjnych. Oferty dotyczące tego samego lokalu pochodzące z wielu portali są identyfikowane i grupowane w jeden rekord. Na podkluczyk.pl niemal cały rynek nieruchomości na sprzedaż dostępny jest w jednym miejscu.
Indeks Cen Mieszkań na tle rekordowej inflacji CPI i stóp procentowych NBP
Kolejny rekordowy odczyt inflacji CPI podawanej przez GUS miał miejsce w październiku 2022. Inflacja w Polsce w ujęciu rocznym wynosi już 17,9%. Na początku listopada jednak, ponownie ku zaskoczeniu wszystkich obserwatorów rynku, RPP nie zdecydowała się na podniesienie stóp procentowych. Stopa referencyjna NBP nadal pozostaje na poziomie z sierpnia wynoszącym 6,75%. Prezes NBP, Adam Glapiński, na konferencji prasowej argumentował, że zgodnie z projekcjami NBP szczyt inflacji szacowany jest na początek 2023 roku. Na pytanie o możliwe obniżenie stóp procentowych podkreślił, że cykl podwyżek stóp procentowych jest zawieszony, a nie zakończony:
[…] Obecnie jest za wcześnie, aby rozpocząć dyskusję o luzowaniu polityki pieniężnej […] Ten poziom stóp sprowadzi CPI do celu w horyzoncie projekcji (do 2025 r, przyp. red.), RPP (jest) nadal w stanie zawieszenia cyklu. […] W przyszłym roku inflacja będzie spadać i w ostatnim kwartale osiągnie ok. 8 proc. – powiedział na konferencji prasowej prezes NBP Adam Glapiński.
źródło: PAP
Indeks Cen Mieszkań (ICM) podkluczyk.pl to średnia z median cen ofertowych mieszkań dla miast wojewódzkich ważona populacją tych miast. Odczyt ICM w październiku 2022 wskazuje na wzrost cen ofertowych mieszkań względem października 2021 o 5,75%. W kolejnym już miesiącu, poczynając od czerwca 2022, odnotowujemy realny spadek cen ofertowych mieszkań. W październiku uśredniony wzrost cen ofertowych mieszkań w Polsce jest już o ponad 12% niższy od inflacji. Przy zachowaniu takiej dynamiki wzrostu cen ofertowych mieszkań r/r nominalny spadek cen nieruchomości możliwy jest już na początku 2023 roku.
Spadek cen nieruchomości możliwy już na początku 2023 roku
Zasygnalizowana przez prezesa NBP, Adama Glapińskiego, prognoza dotycząca kształtu dalszej polityki monetarnej chwilowo nie pozostawia złudzeń dla kredytobiorców. W najlepszym wypadku w najbliższym półroczu stopy procentowe NBP powinny pozostać na tym samym poziomie co obecnie. W scenariuszu niepożądanym przez kredytobiorców, stopy procentowe mogą dalej wzrosnąć, jeśli na początku 2023 roku prognoza NBP dotycząca inflacji nie pokryje się z rzeczywistymi odczytami GUS. Dla rynku nieruchomości oznacza to dalsze ograniczenie popytu ze strony klientów kredytowych. Zdolność kredytowa już teraz nie pozwala na zakup najdroższych mieszkań i największą część transakcji stanowią transakcje gotówkowe. Dodatkowo, w miarę upływu czasu wysokie raty kredytowe konsumujące oszczędności właścicieli mieszkań z obciążoną hipoteką mogą wymusić decyzje o sprzedaży zakredytowanych mieszkań. To z kolei wpłynie na zwiększenie podaży mieszkań przy jednoczesnym braku czynników stymulujących popyt na mieszkania. Już na początku 2023 roku może się więc okazać czy zobaczymy nominalny na spadek cen nieruchomości.
Już teraz ceny ofertowe mieszkań w grupie najmniejszych i średnich lokali rosną rok-do-roku jedynie o nieco ponad 5%. Na rynku pierwotnym wzrost cen mieszkań r/r w październiku również nieznacznie przekracza 5%. Dla ofert z rynku wtórnego uśredniony wzrost cen mieszkań r/r wynosi w październiku 2022 około 6,5%.
W 9 miastach wojewódzkich ceny w październiku poniżej średniej z minionego kwartału
Zmiany mediany cen ofertowych metra kwadratowego mieszkania na tle uśrednionych cen z minionego kwartału oraz półrocza w aż 9 miastach wojewódzkich wskazują na niewielką korektę. Jedynie w Warszawie, Gdańsku, Rzeszowie, Opolu oraz Bydgoszczy mediana cen ofertowych mieszkań jest wyższa od średniej z median z ostatniego kwartału. We Wrocławiu, Lublinie, Białymstoku oraz Zielonej Górze ceny październikowe oraz kwartalne i półroczne są niemal identyczne. W tych miastach możemy zatem mówić o stabilizacji cen ofertowych trwającej już niemal od wiosny.
W kolejnych trzech miastach obserwujemy, że najwyższą spośród porównywanych wartości była średnia cena z ostatniego kwartału. Ceny październikowe oraz średnia z ostatniego półrocza były zatem niższe od średniej z minionego kwartału. Może to oznaczać chwilowe korekty cen zarówno w górę w minionym kwartale, jak i w dół w październiku. Warto zatem obserwować ceny mieszkań w Poznaniu, Kielcach oraz Olsztynie, bo na tle innych miast wojewódzkich w październiku trend dotyczący cen mieszkań jest w nich najbardziej niejednoznaczny.
Jednoznacznie malejące ceny możemy z kolei odnotować w Krakowie, Szczecinie, Katowicach, Toruniu, Łodzi oraz Gorzowie Wielkopolskim. W tych miastach mediana cen ofertowych mieszkań z października jest niższa od średniej z median cen z minionego kwartału. Średnia kwartalna jest dodatkowo niższa od średniej półrocznej. Można zatem mówić o stabilnym trendzie spadkowym cen ofertowych mieszkań dla tych sześciu stolic wojewódzkich.
Zmiana cen mieszkań m/m w miastach wojewódzkich
W porównaniu z wrześniem 2022 mediana cen w wielu miastach wojewódzkich spada. Korekta cen ofertowych nastąpiła w Krakowie (-3,5%), Wrocławiu (-1%), Poznaniu (-1%), Lublinie (-1%), Szczecinie (-1%), Olsztynie (-1%), Bydgoszczy (-1,5%), Zielonej Górze (-1,5%) oraz w Łodzi (-1,5%). W Białymstoku, Rzeszowie, Toruniu oraz w Gorzowie Wielkopolskim mediana cen w porównaniu z wrześniem pozostaje bez zmian. Wzrost mediany cen ofertowych mieszkań m/m odnotowujemy w Warszawie (+1,5%), Gdańsku (+2,5%), Kielcach (+1,5%), Opolu (+2,5%) oraz Katowicach (+2,5%).
Ceny mieszkań w miastach wojewódzkich w grupach powierzchniowych
Wykres mediany cen mieszkań dla poszczególnych grup powierzchniowych mieszkań uszeregowany jest względem mediany cen dla mieszkań najmniejszych. Umownie nazywane kawalerkami, najmniejsze mieszkania z grupy do 38 m2 powierzchni, są niezmiennie najdroższymi lokalami w przeliczeniu na cenę jednego metra kwadratowego mieszkania. Jedynie w Kielcach ceny ofertowe najmniejszych mieszkań w październiku 2022 były niemal równe przeciętnym cenom ofertowym metra kwadratowego mieszkań największych. W pozostałych miastach najmniejsze, czyli najbardziej przystępne cenowo lokale wyceniane wyraźnie wyżej w przeliczeniu ceny na powierzchnię, niż mieszkania średnie czy największe.
W październiku 2022 ciekawostką wartą odnotowania jest wysoka pozycja Rzeszowa w zestawieniu cen kawalerek w miastach wojewódzkich. Mediana cen wszystkich mieszkań w Rzeszowie wynosi niewiele ponad 8 tysięcy złotych za m2. Taki wynik plasuje Rzeszów w środku zestawienia median cen mkw. dla miast wojewódzkich. Jeśli jednak przyjrzeć się rozkładowi cen w poszczególnych grupach powierzchniowych, to Rzeszów charakteryzuje się największym rozwarstwieniem ceny metra kwadratowego mieszkania w zależności od powierzchni. Mieszkania najmniejsze są o niemal 3 tys. zł/m2 droższe od mieszkań największych. Dodatkowo ceny kawalerek w Rzeszowie są na piątym miejscu w Polsce wśród miast wojewódzkich. Przeciętnie rzeszowskie kawalerki wyceniane są niemal na 10,5 tys. zł/m2. Taka dysproporcja może być wynikiem wzmożonego popytu inwestycyjnego na najbardziej przystępne cenowo mieszkania w stolicy województwa podkarpackiego, generowanego przez osiedlających się w Polsce uchodźców z objętej wojną Ukrainy.
Nominalny spadek cen nieruchomości możliwy już na początku 2023
W poprzednim miesiącu zastanawialiśmy się kiedy nominalnie spadną ceny mieszkań i prognozowaliśmy, że raczej nie w najbliższym kwartale. Po odczycie Indeksu Cen Mieszkań z października 2022 i analizie dynamiki zmian cen ofertowych mieszkań w Polsce nie ma powodu do zmiany prognozy. Wiele wskazuje na to, że nominalny spadek cen nieruchomości może nastąpić najwcześniej na początku 2023 roku.
Utrzymanie lub podniesienie stóp procentowych NBP przez RPP będzie nadal sprzyjało ograniczeniu popytu na mieszkania. Bardzo mała ilość klientów kupujących mieszkania w kredycie ograniczy popyt na mieszkania w najbliższym półroczu. Z kolei wysokie raty kredytów hipotecznych utrzymujące się przez najbliższe trzy kwartały mogą spowodować wzrost podaży mieszkań na sprzedaż. Warto pamiętać również o tym, że niebawem skończą się tzw. wakacje kredytowe wprowadzone jako działanie osłonowe przez Rząd RP. Będzie to kolejne obciążenie dla spłacających hipoteki i może dodatkowo wpłynąć na decyzje o sprzedaży mieszkań kupionych ponad stan. Nie należy również zapominać o rosnącej inflacji i rosnących codziennych kosztach życia, drenujących portfele Polaków.
„średni okres ważności ogłoszenia wydłużył się z 2 do prawie 4 miesięcy” – bardzo ciekawa informacja, czy możecie w kolejnych analizach nanieść ją na wykres, tak by można było śledzić trend w czasie?
Dziękujemy za komentarz 🙂
Pracujemy nad prezentacją takich informacji w przyszłych raportach i najprawdopodobniej od nowego roku wraz z odświeżeniem wizualnym raportów cen mieszkań w Polsce będziemy starali się wprowadzić informację o tym jak długo ogłoszenia sprzedaży mieszkań zachowują ważność oraz jak „czas życia ogłoszenia” się zmienia.